Tussenarrest. Verhuurder krijgt de gelegenheid zich uit te laten over de (on)eerlijkheid van enkele huurprijswijzigingsbedingen en een rentebeding. Wetsartikelen: 6:2 BW, 6:231 e.v. BW.

Kern van de zaak

Verhuurder Amvest vordert huurachterstanden op basis van huurverhogingen (CPI-indexatie plus opslag) in de vrije huursector. De kantonrechter oordeelde eerder dat de huurprijswijzigingsbedingen oneerlijk waren en wees de vordering af. Amvest ging in hoger beroep bij het Gerechtshof Amsterdam.

Beslissing van de rechter

Het hof heroverweegt het oordeel van de kantonrechter in het licht van de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad van 29 november 2024. Op basis daarvan geldt dat een opslagbeding van maximaal 3% bovenop CPI-indexatie op zichzelf niet als oneerlijk beding in de zin van de Richtlijn oneerlijke bedingen kan worden aangemerkt, omdat dit percentage in redelijkheid nodig kan zijn om kostenstijgingen boven inflatie te compenseren.

55van 100

Impactscore

Middel

De uitspraak past een reeds gewezen prejudiciële beslissing van de Hoge Raad toe en heeft daarmee beperkte zelfstandige rechtsvormende betekenis, maar is maatschappelijk relevant vanwege de brede toepassing in de vrije huursector.

Belangrijkste punten

1Het hof toetst ambtshalve of huurprijswijzigingsbedingen oneerlijk zijn op grond van artikel 3 Richtlijn oneerlijke bedingen (geïmplementeerd in art. 6:231 e.v. BW).
2De Hoge Raad besliste op 29 november 2024 (prejudiciële beslissing) dat het indexatiebeding en het opslagbeding afzonderlijk op oneerlijkheid moeten worden getoetst.
3Een opslagbeding van maximaal 3% bovenop CPI-indexatie is niet als zodanig oneerlijk, omdat dit percentage in redelijkheid nodig kan zijn voor de verhuurder.
4Het doel van de opslag is compensatie van kostenstijgingen boven inflatie en het in de pas laten lopen van de huur met marktontwikkelingen.
5De uitspraak is gebaseerd op een nog lopende beoordeling; de volledige conclusie van het hof is in de beschikbare tekst niet volledig weergegeven.

Impactanalyse

Juridische impact

De uitspraak past de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad van 29 november 2024 toe in een concreet hoger beroep en bevestigt dat een afzonderlijke toets van indexatie- en opslagbedingen vereist is, waarbij een opslag van maximaal 3% op zichzelf de oneerlijkheidsdrempel niet overschrijdt.

Praktische impact

Verhuurders in de vrije huursector kunnen zich beroepen op de toelaatbaarheid van een opslag van maximaal 3% bovenop CPI-indexatie, wat hun positie bij het innen van huurverhogingen versterkt ten opzichte van eerdere rechterlijke uitspraken die dergelijke bedingen in totaliteit als oneerlijk kwalificeerden.

Onderwerp-impact

Voor huurders in de geliberaliseerde sector betekent dit dat gecombineerde huurverhogingen (CPI plus maximaal 3% opslag) juridisch houdbaar kunnen zijn, wat de bescherming tegen huurverhogingen op dit punt beperkt.

Samenvatting

In deze hoger beroepszaak bij het Gerechtshof Amsterdam staat de vraag centraal of huurprijswijzigingsbedingen in de vrije (geliberaliseerde) huursector, bestaande uit een CPI-indexatiebeding gecombineerd met een opslag van maximaal 3%, als oneerlijk moeten worden aangemerkt in de zin van de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen (Richtlijn 93/13/EEG), geïmplementeerd in artikel 6:231 e.v. BW. Verhuurder Amvest had huurders gedagvaard voor huurachterstanden die voortvloeiden uit in het verleden doorgevoerde huurverhogingen op basis van genoemde bedingen. De kantonrechter had de vordering afgewezen op de grond dat de huurprijswijzigingsbedingen oneerlijk waren. Amvest ging daartegen in hoger beroep. Het hof is gehouden ambtshalve te toetsen of de bedingen oneerlijk zijn. Bij die toets betrekt het hof de prejudiciële beslissing die de Hoge Raad op 29 november 2024 gaf naar aanleiding van vragen van de kantonrechter Amsterdam in een andere zaak. De Hoge Raad oordeelde daarin dat het indexatiebeding en het opslagbeding afzonderlijk moeten worden beoordeeld. Voorts oordeelde de Hoge Raad dat een opslagbeding als zodanig niet oneerlijk is, en dat een opslag van maximaal 3% bovenop de CPI-indexatie evenmin als oneerlijk kan worden gekwalificeerd. Dit percentage wordt in redelijkheid noodzakelijk geacht om de verhuurder in staat te stellen kostenstijgingen die de inflatie overstijgen te compenseren en de huur in lijn te houden met marktontwikkelingen. Het hof neemt dit kader over bij de beoordeling van de grieven van Amvest. De beschikbare tekst van de uitspraak is onvolledig, waardoor de definitieve conclusie en de precieze toewijzing of afwijzing van de vorderingen niet met zekerheid kunnen worden vastgesteld. De uitkomst zal afhangen van de verdere toepassing van de Hoge Raad-criteria op de specifieke bedingen in de huurovereenkomsten van Amvest.

Bron: Rechtspraak.nl Open Data· Geanalyseerd op 10 november 2026 met claude-sonnet-4-6

Originele uitspraak

55van 100

MiddelLees toelichting ↓