Huurverhoging boven CPI vernietigd, boeterentebeding ook oneerlijk
ECLI:NL:GHAMS:2026:2072, Gerechtshof Amsterdam, 21-07-2026, 200.349.868
Inhoudsindicatie
(officieel, Rechtspraak.nl)Huur woonruimte. Ambtshalve toetsing van bedingen over huurverhoging, boeterente en proceskosten. Hof komt niet terug van in eerder tussenarrest gegeven oordeel dat opslagbeding (maximaal 5% bovenop CPI) oneerlijk is. Ook boeterentebeding is oneerlijk. Oordeel over proceskosten in hoger beroep wordt aangehouden totdat de Hoge Raad antwoord heeft gekregen op zijn vragen aan het Hof van Justitie van de Europese Unie over de gevolgen van de vernietiging van het proceskostenbeding. Wetsartikelen: artikel 3 Richtlijn 93/13/EEG (Richtlijn oneerlijke bedingen), artikelen 6:231 e.v. BW
Kern van de zaak
Woningcorporatie Eigen Haard vordert huurachterstand van huurders, inclusief een jaarlijkse opslag van maximaal 5% bovenop de CPI-indexering. De kantonrechter had de huurverhogingsbedingen als oneerlijk aangemerkt en de huurachterstand deels afgewezen. Eigen Haard ging in hoger beroep bij het Gerechtshof Amsterdam.
Beslissing van de rechter
Het hof wijst de huurachterstand deels toe, berekend op basis van alleen de CPI-indexering, omdat het opslagbeding (maximaal 5% bovenop CPI) als oneerlijk wordt vernietigd. Het boeterentebeding wordt eveneens vernietigd wegens oneerlijkheid, waardoor de gevorderde wettelijke rente wordt afgewezen. De proceskosten worden aangehouden in afwachting van een prejudiciële uitspraak van het HvJEU.
Impactscore
MiddelDe uitspraak heeft relevantie voor verhuurpraktijk en huurdersbescherming bij woningcorporaties, maar betreft een toepassing van bestaande HvJEU-jurisprudentie over oneerlijke bedingen op een concreet geval; de aanhouding van proceskosten in afwachting van een prejudiciële uitspraak beperkt de definitieve reikwijdte.
Belangrijkste punten
- 1Het opslagbeding (maximaal 5% bovenop CPI-indexering) wordt als oneerlijk beding vernietigd; de CPI-indexering zelf blijft geldig.
- 2Eigen Haards verweer dat het opslagbeding nodig is voor extreme onderhoudskostenstijgingen en dat nietigverklaring disproportioneel is onder de Moderniseringsrichtlijn (EU 2019/2161), wordt verworpen.
- 3Het boeterentebeding wordt eveneens als oneerlijk vernietigd, waardoor de gevorderde wettelijke rente niet wordt toegewezen.
- 4De beslissing over proceskosten wordt aangehouden in afwachting van een door de Hoge Raad gestelde prejudiciële vraag aan het HvJEU over gevolgen van vernietiging van kostenbedingen.
- 5Het hof ziet geen aanleiding terug te komen van zijn eerdere oordeel in het tussenarrest over de oneerlijkheid van het opslagbeding.
Impactanalyse
Juridische impact
De uitspraak bevestigt dat huurverhogingsbedingen met een opslag bovenop CPI in woninghuurovereenkomsten met consumenten als oneerlijk kunnen worden aangemerkt en vernietigd, terwijl de CPI-indexering zelf niet oneerlijk hoeft te zijn. De aanhouding van proceskosten in afwachting van HvJEU-prejudiciële rechtspraak onderstreept de Europeesrechtelijke dimensie van de bescherming tegen oneerlijke bedingen.
Praktische impact
Voor huurders van Eigen Haard betekent dit dat slechts de CPI-huurverhogingen als verschuldigd worden beschouwd en de extra opslagen worden geëlimineerd, wat de huurachterstand significant verlaagt. Woningcorporaties en andere verhuurders worden geconfronteerd met beperkingen in hun mogelijkheden om huurverhogingen contractueel boven de inflatie-indexering te bedingen.
Onderwerp-impact
In de sociale en commerciële huursector zet deze uitspraak een rem op contractuele mechanismen waarmee verhuurders huurprijzen sneller dan de inflatie kunnen laten stijgen, met directe gevolgen voor de financiële ruimte van woningcorporaties bij onderhoudskostenfinanciering.
Samenvatting
Woningcorporatie Eigen Haard procedeerde in hoger beroep bij het Gerechtshof Amsterdam tegen huurders, nadat de kantonrechter een deel van de gevorderde huurachterstand had afgewezen. De kern van het geschil betrof twee bedingen in de huurovereenkomst: een opslagbeding op grond waarvan Eigen Haard de huur jaarlijks met maximaal 5% bovenop de CPI-indexering kon verhogen, en een boeterentebeding. In een eerder tussenarrest had het hof al geoordeeld dat het opslagbeding oneerlijk is en vernietigd moet worden, maar dat de CPI-indexering op zichzelf niet oneerlijk is. In de eindfase van de procedure probeerde Eigen Haard het hof te bewegen terug te komen van dit oordeel. Zij voerde aan dat het opslagbeding noodzakelijk is om extreme stijgingen in onderhoudskosten op te vangen, dat huurders de financiële gevolgen bij het sluiten van de overeenkomst goed konden voorzien, en dat integrale nietigverklaring van het beding onevenredig is en in strijd met de Europese Moderniseringsrichtlijn (EU 2019/2161). Het hof gaat niet mee in dit betoog en handhaaft zijn eerdere oordeel: het opslagbeding wordt vernietigd, zodat de huurachterstand enkel wordt berekend op basis van de CPI-indexeringen. Tevens vernietigt het hof het boeterentebeding wegens oneerlijkheid, met als gevolg dat de gevorderde wettelijke rente niet wordt toegewezen. De huurachterstand wordt aldus deels toegewezen, maar zonder rentevergoeding. Een bijzonderheid is dat de beslissing over de proceskosten in hoger beroep wordt aangehouden. De Hoge Raad heeft namelijk een prejudiciële vraag gesteld aan het Hof van Justitie van de Europese Unie over de gevolgen van vernietiging van kostenbedingen, en het hof wacht die beantwoording af alvorens over de proceskosten te beslissen. De uitspraak illustreert de doorwerking van de Europese consumentenbescherming bij oneerlijke bedingen in de huurpraktijk.