Huurachterstand toegewezen, maar rente en incassokosten afgewezen
ECLI:NL:GHAMS:2026:2641, Gerechtshof Amsterdam, 08-09-2026, 200.349.872
Inhoudsindicatie
(officieel, Rechtspraak.nl)Huur woonruimte. Ambtshalve toetsing oneerlijke bedingen. Na tussenarrest is gebleken dat het gehuurde toch niet-geliberaliseerde woonruimte is. Het beding dat de huurprijs jaarlijks op de wettelijke manier wordt verhoogd, wordt niet op eerlijkheid getoetst. De huurachterstand is als onweersproken toewijsbaar. Het hof blijft erbij dat het boeterentebeding, het incassokostenbeding en het proceskostenbeding oneerlijk zijn. Die bedingen worden vernietigd. De beslissing over de proceskosten wordt aangehouden totdat antwoord is gekregen op de vraag die de Hoge Raad heeft gesteld over de gevolgen van vernietiging van een proceskostenbeding. Wetsartikelen: 6:233 a BW, Richtlijn 93/13/EG
Kern van de zaak
Woningcorporatie Eigen Haard vordert huurachterstand inclusief wettelijke rente, incassokosten en proceskosten van een huurder. Het hof toetst ambtshalve de algemene voorwaarden aan de Richtlijn oneerlijke bedingen (93/13/EEG). De zaak betreft sociale (niet-geliberaliseerde) huurwoonruimte.
Beslissing van de rechter
De gevorderde huurachterstand wordt toegewezen, maar de wettelijke rente en incassokosten worden afgewezen omdat de bijbehorende bedingen als oneerlijk worden aangemerkt. De beslissing over de proceskosten wordt aangehouden in afwachting van een prejudiciële beantwoording door het Hof van Justitie EU over de gevolgen van vernietiging van een oneerlijk proceskostenbeding.
Impactscore
MiddelDe uitspraak is relevant voor de sociale huursector en de praktijk van ambtshalve Richtlijn-toetsing, maar is een hofarrest van toepassing op een individuele zaak; de bredere rechtsonzekerheid over proceskosten wordt bovendien pas opgelost door het HvJ EU.
Belangrijkste punten
- 1Het hof toetst ambtshalve bedingen in algemene voorwaarden aan Richtlijn 93/13/EEG inzake oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten.
- 2Eigen Haard corrigeert zeer laat haar eigen stelling over de huurprijsklasse; het hof accepteert dit om te voorkomen dat uitspraak op onjuiste feiten wordt gedaan.
- 3Artikel 6 lid 1 van de algemene voorwaarden (huurverhoging conform wettelijke regeling) is niet oneerlijk omdat het slechts naar de wet verwijst en inhoudsloos is.
- 4Het boetebeding, boeterentebeding en incassokostenbeding worden als oneerlijk gekwalificeerd; de bijbehorende vorderingen worden afgewezen.
- 5De proceskostenbeslissing wordt aangehouden vanwege een lopende prejudiciële vraag van de Hoge Raad aan het HvJ EU over de gevolgen van vernietiging van een oneerlijk proceskostenbeding.
Impactanalyse
Juridische impact
Het arrest illustreert de verstrekkende werking van ambtshalve toetsing aan Richtlijn 93/13/EEG in huurzaken: standaardbedingen over boeterente, incassokosten en proceskosten in woningcorporatie-algemene voorwaarden kunnen als oneerlijk worden vernietigd. De aanhouding in afwachting van HvJ EU-beantwoording toont dat de proceskostengevolgen van oneerlijke bedingen in Nederland nog rechtsonzeker zijn.
Praktische impact
Voor woningcorporaties betekent dit dat zij bij incasso van huurachterstand het risico lopen dat nevenkosten (rente, incasso- en proceskosten) op basis van algemene voorwaarden niet verhaalbaar zijn. Huurders in de sociale sector worden beschermd tegen contractuele bijkomende kosten die de toets aan het Unierecht niet doorstaan.
Onderwerp-impact
In de sociale huursector vergroot deze uitspraak de druk op woningcorporaties om hun algemene voorwaarden te herzien en oneerlijke bedingen te schrappen, met name clausules over boeterente, incassokosten en proceskosten.
Samenvatting
In deze hoger beroepsprocedure tussen woningcorporatie Eigen Haard en een huurder van sociale woonruimte staat de vordering tot betaling van huurachterstand centraal, inclusief wettelijke rente, incassokosten en proceskosten op basis van algemene voorwaarden. Het Gerechtshof Amsterdam had in een eerder tussenarrest van 17 maart 2026 bepaald dat diverse bedingen in de algemene voorwaarden ambtshalve moeten worden getoetst aan Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Een complicerende factor was dat Eigen Haard zichzelf tegenstrak: in de memorie van grieven had zij gesteld dat de huur geliberaliseerd was, maar in een late akte corrigeerde zij dit en betoogde dat het een niet-geliberaliseerde huurprijs betreft. Het hof accepteert deze late koerswijziging om te voorkomen dat uitspraak wordt gedaan op feitelijk onjuiste grondslag. Dit heeft consequenties voor het toepasselijke huurverhogingsbeding: niet de leden 2 en 3 van artikel 6 van de algemene voorwaarden zijn van toepassing, maar lid 1, dat slechts verwijst naar de wettelijke huurverhogingsregeling (artikelen 7:252, 7:252a en 7:253 BW). Dit beding is inhoudsloos en voegt niets toe aan de wet; het is dan ook niet oneerlijk in de zin van de Richtlijn. De huurachterstand zelf wordt door het hof toegewezen. De nevenvorderingen op grond van het boeterentebeding en het incassokostenbeding worden echter afgewezen, omdat deze bedingen de toets aan de Richtlijn niet doorstaan en als oneerlijk worden aangemerkt. Ten aanzien van de proceskosten houdt het hof zijn beslissing aan in afwachting van de beantwoording door het Hof van Justitie van de EU van een door de Hoge Raad gestelde prejudiciële vraag over de rechtsgevolgen van de vernietiging van een oneerlijk proceskostenbeding. De uitspraak benadrukt opnieuw dat woningcorporaties bij incasso van huurvorderingen op grond van standaard algemene voorwaarden een reëel risico lopen dat bijkomende kosten niet verhaalbaar zijn.