Hoge Raad: hof verzuimde verjaringstermijn huurachterstand te beoordelen
ECLI:NL:HR:2026:1302, Hoge Raad, 17-07-2026, 25/00712
Inhoudsindicatie
(officieel, Rechtspraak.nl)Caribische zaak. Huurrecht woonruimte. Achterstallige huur. Beroep op verjaring. Regeling i.v.m. grootschalige aanpak forse huurachterstanden. Beperkende werking van redelijkheid en billijkheid (art. 6:2 lid 2 BWC, art. 6:248 lid 2 BWC); maatstaf; motivering.
Kern van de zaak
Verhuurder FKP vordert betaling van volledige huurachterstand van huurder. De huurder beriep zich in hoger beroep op verjaring van een deel van de vordering. Het hof veroordeelde de huurder tot betaling van de gehele achterstand zonder het verjaringsverweer kenbaar te behandelen.
Beslissing van de rechter
De Hoge Raad vernietigt de uitspraak van het hof omdat onderdeel I.1 van het cassatiemiddel slaagt: het hof heeft het beroep van de huurder op verjaring niet, althans niet voldoende kenbaar, in zijn beoordeling betrokken. Het voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep van FKP dient eveneens te worden onderzocht nu aan de voorwaarde is voldaan.
Impactscore
MiddelHet betreft een toepassing van bekende beginselen inzake motiveringsplicht en verjaring zonder nieuwe rechtsontwikkeling; de zaak is feitelijk van beperkte reikwijdte maar bevestigt een voor de huurrechtpraktijk relevant procedureel uitgangspunt.
Belangrijkste punten
- 1Het hof veroordeelde de huurder tot betaling van de gehele huurachterstand zonder het verjaringsverweer te beoordelen, wat een motiveringsgebrek oplevert.
- 2Omdat de gehele huurachterstand verschuldigd blijft bij niet-nakoming van de opgelegde verplichtingen, was beoordeling van het verjaringsverweer onvermijdelijk.
- 3De overige klachten van onderdeel I worden verworpen op de voet van art. 81 lid 1 RO zonder nadere motivering.
- 4Het voorwaardelijk incidenteel middel van FKP wordt alsnog onderzocht nu de voorwaarde (slagen onderdeel I) is vervuld.
- 5Het gerecht in eerste aanleg had de huurachterstand al beperkt tot de laatste vijf jaar (2018-2022), wat de verjaringsthematiek extra relevant maakt.
Impactanalyse
Juridische impact
De uitspraak bevestigt dat rechters een tijdig en voldoende onderbouwd beroep op verjaring steeds kenbaar in hun oordeel moeten betrekken, ook wanneer de vordering slechts voorwaardelijk opeisbaar is gesteld. Motiveringsgebreken op dit punt leiden tot cassatie.
Praktische impact
Voor huurder en verhuurder betekent dit dat de zaak opnieuw moet worden beoordeeld, waarbij expliciet wordt vastgesteld welk deel van de huurachterstand eventueel is verjaard en dus niet meer gevorderd kan worden.
Onderwerp-impact
In huurrechtgeschillen over langlopende betalingsachterstanden moet de rechter altijd en kenbaar het verjaringsverweer adresseren, ook wanneer hij een betalingsregeling of opschorting van opeisbaarheid oplegt.
Samenvatting
In deze zaak vorderde verhuurder FKP betaling van een volledige huurachterstand van haar huurder. In eerste aanleg beperkte het gerecht de veroordeling tot de huurachterstand over de laatste vijf jaar (2018-2022), mede gelet op redelijkheid en billijkheid. In hoger beroep veroordeelde het hof de huurder tot betaling van de gehele huurachterstand, maar schortte de opeisbaarheid op zolang de huurder zich hield aan bepaalde verplichtingen, waaronder een maandelijkse extra aflossing van 25% van de huurprijs. Zodra de huurder de achterstand vanaf 1 januari 2018 zou hebben afgelost, zou de resterende schuld vervallen. De huurder had in hoger beroep echter uitdrukkelijk een beroep gedaan op verjaring van een deel van de vordering. De Hoge Raad oordeelt dat het hof dit verweer niet, althans niet voldoende kenbaar, heeft beoordeeld. Dit levert een motiveringsgebrek op dat tot cassatie leidt. De kern van het oordeel is dat het hof, nu de gehele huurachterstand verschuldigd blijft indien de huurder de opgelegde verplichtingen niet nakomt, gehouden was vast te stellen of een deel van die vordering al was verjaard voordat de veroordeling kon worden uitgesproken. De overige onderdelen van het principale cassatiemiddel worden verworpen zonder nadere motivering op grond van artikel 81 lid 1 RO. Het voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep van FKP wordt alsnog in behandeling genomen nu de gestelde voorwaarde — het slagen van onderdeel I — is vervuld. De zaak wordt terugverwezen voor een nieuwe beoordeling waarbij het verjaringsverweer van de huurder alsnog kenbaar en gemotiveerd moet worden behandeld.