Verhuurder mag huur niet ontbinden na teruggedraaide burgemeesterssluiting
ECLI:NL:GHDHA:2026:2648, Gerechtshof Den Haag, 25-08-2026, 200.356.602/01
Inhoudsindicatie
(officieel, Rechtspraak.nl)Huurrecht. Vordering ontruiming woning. Buitengerechtelijke ontbinding na burgemeesterssluiting ogv art. 7:231 lid 2 BW in de omstandigheden van dit geval voorshands niet mogelijk omdat vervolgbesluit, genomen op dezelfde gronden als mondeling spoedbesluit, is geschorst en vervolgens vernietigd. Verhuurder heeft onvoldoende belang bij ontruiming vooruitlopend op gerechtelijke ontbinding, omdat huurachterstand aanzienlijk is ingelopen en gelet op weging van de verdere wederzijdse belangen.
Kern van de zaak
Woningcorporatie Woonplus ontbond buitengerechtelijk de huurovereenkomst van een huurder nadat de burgemeester de woning sloot op grond van de Opiumwet. De sluiting werd later door de bestuursrechter geschorst en definitief herroepen. Woonplus vorderde in hoger beroep ontruiming van de woning.
Beslissing van de rechter
Het hof wijst de vorderingen van Woonplus af omdat zij onvoldoende spoedeisend belang heeft bij beëindiging van de huur vooruitlopend op een bodemprocedure. Doorslaggevend is dat de burgemeesterssluiting waarop de buitengerechtelijke ontbinding was gebaseerd, definitief is herroepen door de bestuursrechter.
Impactscore
MiddelDe uitspraak heeft praktische betekenis voor de huurrechtpraktijk en woningcorporaties, maar betreft een feitelijk specifieke casus en is geen richtinggevende principiële rechtsvraag op Hoge Raad-niveau; het bevestigt en verduidelijkt bestaand recht.
Belangrijkste punten
- 1Artikel 7:231 lid 1 BW staat buitengerechtelijke ontbinding van huurovereenkomsten voor woningen in beginsel niet toe; lid 2 maakt hierop een beperkte uitzondering, waaronder bij een burgemeesterssluiting op grond van artikel 13b Opiumwet.
- 2De buitengerechtelijke ontbinding vond plaats op 5 maart 2025, een dag vóór de rechterlijke schorsing van het sluitingsbesluit van 24 februari 2025; het oorspronkelijke sluitingsbesluit werd uiteindelijk definitief herroepen.
- 3Nu het sluitingsbesluit is herroepen, kan Woonplus zich in de omstandigheden van dit geval niet met succes beroepen op de buitengerechtelijke ontbinding.
- 4De provisionele vordering wordt afgewezen wegens gebrek aan belang, nu het hof een eindarrest wijst in de hoofdzaak.
- 5Artikel 7:231 BW is van dwingend recht en strekt ter bescherming van de rechten van de huurder.
Impactanalyse
Juridische impact
De uitspraak bevestigt dat een buitengerechtelijke ontbinding gebaseerd op een burgemeesterssluiting haar grondslag verliest wanneer dat sluitingsbesluit door de bestuursrechter wordt herroepen, en dat verhuurders in zulke omstandigheden de bodemprocedure moeten afwachten. Dit verduidelijkt de samenhang tussen het bestuursrechtelijke sluitingstraject en de privaatrechtelijke ontbindingsbevoegdheid van verhuurders.
Praktische impact
Huurders die te maken krijgen met een (later herroepen) burgemeesterssluiting worden beter beschermd tegen ontruiming door hun verhuurder zolang de bestuursrechtelijke procedure nog loopt of het sluitingsbesluit is teruggedraaid. Verhuurders zoals woningcorporaties dienen de uitkomst van bestuursrechtelijke procedures af te wachten voordat zij definitief overgaan tot ontbinding.
Onderwerp-impact
Voor de sociale huursector onderstreept deze uitspraak dat woningcorporaties terughoudend moeten zijn met het inzetten van buitengerechtelijke ontbinding als een bestuursrechtelijk sluitingsbesluit nog niet onherroepelijk is, en dat het definitief herroepen van zo'n besluit de ontbindingsgrond wegneemt.
Samenvatting
In deze zaak vorderde woningcorporatie Woonplus in hoger beroep de ontruiming van een huurwoning nadat zij de huurovereenkomst buitengerechtelijk had ontbonden. Aanleiding was een mondeling spoedbesluit van de burgemeester op 11 februari 2025 tot sluiting van de woning voor twee weken, op grond van artikel 13b Opiumwet. Dit besluit werd op 19 februari 2025 schriftelijk uitgewerkt. Huurder [geïntimeerde] tekende onmiddellijk bezwaar aan en vroeg schorsing. Op 5 maart 2025, een dag voor de beslissing van de voorzieningenrechter tot schorsing van een opvolgend sluitingsbesluit (van 24 februari 2025), ging Woonplus over tot buitengerechtelijke ontbinding. Het sluitingsbesluit van 24 februari 2025 werd uiteindelijk definitief herroepen door de gemeente. Het hof stelde voorop dat artikel 7:231 lid 1 BW buitengerechtelijke ontbinding van woonruimte in beginsel verbiedt, en dat lid 2 slechts een beperkt aantal uitzonderingen kent, waaronder sluiting op grond van artikel 13b Opiumwet. Deze bepaling is van dwingend recht en strekt ter bescherming van de huurder. Het hof oordeelde dat, zelfs als de buitengerechtelijke ontbinding formeel op het spoedbesluit kon worden gebaseerd, Woonplus zich in de gegeven omstandigheden hier niet met succes op kon beroepen. Doorslaggevend was dat het sluitingsbesluit waarop de ontbinding steunde definitief door de bestuursrechter is herroepen. Daarmee viel de grondslag onder de ontbinding weg. Bovendien had Woonplus onvoldoende spoedeisend belang bij de gevorderde ontruiming vooruitlopend op een bodemprocedure. De provisionele vordering werd afgewezen wegens gebrek aan belang nu het hof een eindarrest wees. De uitkomst biedt duidelijkheid over de wisselwerking tussen bestuursrechtelijke sluitingsbesluiten en de privaatrechtelijke ontbindingsbevoegdheid van verhuurders.