Huurder verliest beroep op huurvrije periode zonder bewijs
ECLI:NL:GHDHA:2026:2821, Gerechtshof Den Haag, 15-09-2026, 200.347.468/01
Inhoudsindicatie
(officieel, Rechtspraak.nl)Afwikkeling zakelijke huurrelatie; gehuurde onbebouwde grond. Geen cumulatie van contractuele boete. Afwijzing gevorderde interne kosten en werkelijke advocaatkosten.
Kern van de zaak
Een huurder (appellant) stapte in hoger beroep tegen ontruimingsbeslissingen van de kantonrechter. Hij stelde dat partijen mondeling hadden afgesproken dat hij van januari tot augustus 2023 geen huur hoefde te betalen als tegenprestatie voor gebruik van het achterterrein door verhuurder. Verhuurder betwistte deze afspraak.
Beslissing van de rechter
Het hof verwerpt de grief van appellant over de gestelde huurvrije periode: de mondelinge afspraak is niet komen vast te staan nu verhuurder haar heeft betwist en het gespreksverslag van 20 december 2022 geen bewijs van bindende afspraken biedt. De ontruimingsbeslissingen staan niet meer ter discussie; de kernvragen in hoger beroep betreffen de verschuldigde huurperiode en de staat van ontruiming.
Impactscore
LaagHet betreft een feitelijk en casuïstisch geschil over een mondelinge afspraak in een individuele huurrelatie; de uitspraak past binnen gevestigde rechtspraak over bewijslast en huurremedies en stelt geen nieuwe rechtsregels.
Belangrijkste punten
- 1Mondeling gestelde huurafspraak niet bewezen: betwisting door verhuurder en ontbreken van bewijs in gespreksverslag zijn doorslaggevend
- 2Incidenteel gebruik van het gehuurde achterterrein door verhuurder ontslaat huurder niet automatisch van huurbetaling
- 3Bij gebrekkig huurgenot staan huurder wettelijke middelen ter beschikking (opschorting, gedeeltelijke ontbinding), maar appellant heeft deze niet benut
- 4Grief 1 (kwalificatie appellant als agressor) wordt verworpen als niet ter zake dienende in hoger beroep
- 5Ontruimingsbeslissingen van de kantonrechter zijn in hoger beroep niet meer in geschil; procedure spitst zich toe op huurverplichtingen en staat van ontruiming
Impactanalyse
Juridische impact
De uitspraak bevestigt dat een gestelde mondelinge huurafspraak voldoende concreet en aantoonbaar moet zijn om verhuurder te binden, en dat incidenteel medegebruik door verhuurder niet zonder meer leidt tot verval van huurbetalingsplicht. Huurders dienen actief gebruik te maken van wettelijke remedies (art. 6:52 en 6:265 BW) bij gebrekkig huurgenot.
Praktische impact
Appellant blijft gehouden tot betaling van huur over de betwiste periode en moet aantonen dat het gehuurde tijdig en volledig is ontruimd. Verhuurders worden bevestigd in hun positie dat mondeling geclaimde kortingen niet gelden zonder afdoende bewijs.
Onderwerp-impact
In commerciële huurrelaties onderstreept deze uitspraak het belang van schriftelijke vastlegging van afwijkende huurafspraken, met name bij wijzigingen in het feitelijk gebruik van het gehuurde.
Samenvatting
In deze hoger beroepsprocedure voor het Gerechtshof Den Haag staat een geschil centraal tussen een huurder (appellant) en zijn verhuurder over een bedrijfsmatig achterterrein. De kantonrechter had eerder ontruimingsbeslissingen gewezen, die in hoger beroep niet langer worden betwist. De kern van het debat in hoger beroep betreft twee vragen: over welke periode appellant nog huur of een gebruiksvergoeding verschuldigd is, en of hij het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst tijdig en volledig heeft ontruimd. Appellant betoogde in grief 2 dat partijen in december 2022 mondeling waren overeengekomen dat hij van januari tot augustus 2023 — de resterende looptijd van de huurovereenkomst — geen huur hoefde te betalen. Deze afspraak zou zijn gemaakt als tegenprestatie voor het feit dat verhuurder het achterterrein steeds meer zelf was gaan gebruiken, terwijl appellant formeel nog huurder was. Het hof volgt dit betoog niet. Verhuurder heeft de gestelde mondelinge afspraak uitdrukkelijk betwist, en uit het gespreksverslag van 20 december 2022 blijkt niet dat bindende afspraken over een huurvrije periode zijn gemaakt. Weliswaar is het onderwerp ter sprake gebracht door de advocaat van appellant, maar dit is onvoldoende om een overeenkomst aan te nemen. Het feit dat het in de eerste helft van 2023 relatief rustig was, verandert dit oordeel niet. Voorts overweegt het hof dat het incidentele gebruik van het gehuurde door verhuurder appellant niet van zijn betalingsverplichting bevrijdt. Wanneer een verhuurder het huurgenot niet volledig verschaft, staan de huurder wettelijke middelen ten dienste — zoals opschorting of gedeeltelijke ontbinding — maar er is geen aanwijzing dat appellant deze heeft aangewend. Grief 1, waarin appellant bezwaar maakte tegen zijn kwalificatie als agressor door de kantonrechter, wordt als niet ter zake dienende verworpen. De uitkomst bevestigt het belang van schriftelijke vastlegging van afwijkende huurafspraken.