Huurovereenkomst ontbonden wegens huurachterstand en oneerlijk beding
ECLI:NL:GHDHA:2026:872, Gerechtshof Den Haag, 28-04-2026, 200.349.774/01
Inhoudsindicatie
(officieel, Rechtspraak.nl)Huurprijswijzigingsbeding, geen oneerlijk beding in de zin van de Europese Richtlijn 93/13, verstoring evenwicht tussen rechten en verplichtingen van partijen, art. 7:248 BW, duurovereenkomst, gerechtvaardigd belang verhuurder, rechtmatig belang huurder, maatschappelijke doelen Woningcorporatie, Huurdersraad, terme de grace, art. 7:280 BW.
Kern van de zaak
Een verhuurder (professionele partij) vordert ontbinding van huurovereenkomsten en betaling van huurachterstand van huurders (consumenten). De huurders betaalden zeer onregelmatig huur. De kantonrechter wees de vordering eerder af of beperkte deze, waarna de verhuurder in hoger beroep ging.
Beslissing van de rechter
Het Gerechtshof Den Haag vernietigt het vonnis van de kantonrechter en wijst de vorderingen alsnog toe: de huurders worden hoofdelijk veroordeeld tot betaling van € 7.625,65 aan huurachterstand (tot en met maart 2025) plus € 1.219,89 per maand tot ontruiming, en de huurovereenkomst wordt ontbonden. Doorslaggevend is de structurele wanbetaling door de huurders; het huurprijswijzigingsbeding is tevens getoetst aan Richtlijn 93/13 (oneerlijke bedingen).
Impactscore
LaagHet betreft een feitelijke huurzaak die de bestaande rechtspraak over oneerlijke bedingen (Richtlijn 93/13) en huurontbinding toepast zonder nieuwe rechtsnormen te stellen; de uitkomst is casuïstisch van aard.
Belangrijkste punten
- 1Het huurprijswijzigingsbeding valt onder Richtlijn 93/13 (EG) als niet-onderhandeld beding in een B2C-overeenkomst en is ambtshalve getoetst op eerlijkheid.
- 2De toetsing aan het oneerlijke karakter geschiedt naar de omstandigheden op de datum van sluiting van de overeenkomst, niet op basis van latere gebeurtenissen (HvJ-EU 9 juli 2020).
- 3De huurders betaalden de huur zeer onregelmatig, wat de grondslag vormt voor ontbinding en veroordeling tot betaling van de achterstand.
- 4Het hof vernietigt het kantonrechtervonnis van 14 mei 2024 en doet zelf recht door ontbinding uit te spreken en huurachterstand toe te wijzen.
- 5De ontbinding is voorwaardelijk: de huurovereenkomst wordt ontbonden tenzij huurders binnen een maand na betekening aan de betalingsveroordeling voldoen.
Impactanalyse
Juridische impact
Het arrest bevestigt de verplichting van rechters om huurprijswijzigingsbedingen in consumentenhuurovereenkomsten ambtshalve te toetsen aan Richtlijn 93/13, met als peildatum de datum van contractsluiting. De uitspraak sluit aan bij vaste HvJ-EU-rechtspraak over oneerlijke bedingen.
Praktische impact
Huurders worden hoofdelijk aangesproken voor een aanzienlijke huurachterstand en riskeren ontruiming uit de woning als zij niet binnen een maand betalen. Verhuurders kunnen bij structurele wanbetaling succesvol ontbinding en betaling vorderen in hoger beroep.
Onderwerp-impact
Voor de huurmarkt benadrukt dit arrest dat professionele verhuurders bij consumentenhuurcontracten rekening moeten houden met ambtshalve toetsing van prijswijzigingsbedingen, terwijl wanbetalende huurders weinig bescherming genieten bij aantoonbare achterstand.
Samenvatting
In deze zaak vorderde een professionele verhuurder in hoger beroep bij het Gerechtshof Den Haag ontbinding van huurovereenkomsten en betaling van huurachterstand, nadat de kantonrechter in Rotterdam eerder anders had geoordeeld. De huurders hadden de huur zeer onregelmatig betaald en de verhuurder wenste naast de financiële vordering ook ontruiming van de woning te bewerkstelligen. Het hof heeft allereerst ambtshalve onderzocht of het huurprijswijzigingsbeding in de huurovereenkomsten als een oneerlijk beding in de zin van Richtlijn 93/13/EEG moet worden aangemerkt. Dit beding valt onder de richtlijn omdat het gaat om een niet-onderhandeld beding gebruikt door een professionele partij tegenover consumenten en het geen kernbeding betreft. Overeenkomstig vaste rechtspraak van het Hof van Justitie van de EU (onder meer HvJ-EU 9 juli 2020) dient de rechter het oneerlijke karakter te beoordelen naar de omstandigheden op de datum van het sluiten van de overeenkomst, en niet op basis van latere, buiten de wil van partijen gelegen gebeurtenissen. Na deze toetsing heeft het hof het vonnis van de kantonrechter van 14 mei 2024 vernietigd en zelf recht gedaan. De huurders worden hoofdelijk veroordeeld tot betaling van € 7.625,65 aan huurachterstand tot en met maart 2025, te vermeerderen met € 1.219,89 per maand tot de datum van ontruiming. Daarnaast wordt de huurovereenkomst ontbonden, zij het voorwaardelijk: de ontbinding treedt alleen in werking indien de huurders niet binnen één maand na betekening van het arrest aan de betalingsveroordeling voldoen. De proceskostenveroordeling is eveneens meegenomen in de beslissing. De uitspraak illustreert dat structurele wanbetaling in de sociale huur effectief tot ontbinding en ontruiming kan leiden, mits de verhuurder zijn vorderingen in hoger beroep kracht bijzet.