Huurder (appellante) heeft huurpenningen ingehouden en claimt de huurovereenkomst zelf rechtsgeldig te hebben ontbonden via een e-mail van 19 juni 2023. Verhuurder Haghestede vorderde betaling van de achterstallige huur, ontbinding van de overeenkomst en ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter wees de vorderingen van Haghestede toe, waarna appellante in hoger beroep ging.

Beslissing van de rechter

Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter: appellante dient de huurachterstand te voldoen (€ 17.707,18 per 1 september 2023, plus € 3.507,80 per maand daarna) en de ontbinding door Haghestede is gerechtvaardigd. Doorslaggevend is dat de e-mail van 19 juni 2023 geen rechtsgeldige beëindiging van de huurovereenkomst vormde, en dat de huurachterstand van meer dan vijf maanden ontbinding door de verhuurder rechtvaardigde.

28van 100

Impactscore

Laag

Het betreft een toepassing van bestaande, vaste rechtspraak over formvereisten bij huurbeëindiging en ontbinding wegens wanprestatie; er worden geen nieuwe rechtsnormen gesteld en de impact blijft beperkt tot de betrokken partijen.

Belangrijkste punten

1De e-mail van 19 juni 2023 wordt niet aanvaard als rechtsgeldige ontbinding of opzegging van de huurovereenkomst, mede omdat de overeenkomst beëindiging bij aangetekende brief of deurwaardersexploot vereist (art. 3.5).
2Opzegging via de e-mail zou bovendien pas effect hebben kunnen hebben per 31 juli 2024 op grond van de contractuele opzegtermijnen (art. 3.1-3.3).
3De substantiëringsplicht-grief van appellante wordt verworpen: zij heeft haar verweren volledig kunnen inbrengen bij de kantonrechter en in hoger beroep.
4Een huurachterstand van meer dan vijf maanden rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst door de verhuurder.
5Appellante en haar vennoot zijn veroordeeld tot betaling van huurpenningen, boete en buitengerechtelijke incassokosten conform het vonnis van de kantonrechter.

Impactanalyse

Juridische impact

De uitspraak bevestigt dat formele vereisten voor opzegging of ontbinding van een huurovereenkomst (zoals de eis van aangetekende brief of deurwaardersexploot) strikt worden gehandhaafd, en dat een e-mail daarvoor in beginsel niet volstaat. Bovendien onderstreept het hof dat een huurachterstand van vijf maanden een toereikende grond vormt voor rechterlijke ontbinding.

Praktische impact

Huurders die een huurovereenkomst willen beëindigen, dienen strikt de contractueel voorgeschreven vorm- en termijnvereisten in acht te nemen; een informele e-mail is onvoldoende. Verhuurder Haghestede kan overgaan tot ontruiming en executie van de toegewezen huurpenningen en bijkomende kosten.

Onderwerp-impact

In de vastgoedsector benadrukt deze uitspraak het belang van contractuele vormvereisten bij huurbeëindiging en de lage drempel voor ontbinding bij substantiële huurachterstand.

Samenvatting

In deze hoger beroepsprocedure voor het Gerechtshof Den Haag stond centraal of huurder appellante de huurovereenkomst met verhuurder Haghestede rechtsgeldig had beëindigd via een e-mail van 19 juni 2023, en of de vorderingen van Haghestede tot betaling van huurachterstand, ontbinding en ontruiming terecht waren toegewezen door de kantonrechter. Appellante voerde aan dat haar e-mail van 19 juni 2023 moest worden aangemerkt als een buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst, zodat zij geen verdere huurpenningen verschuldigd zou zijn. De kantonrechter had de e-mail al eerder gekwalificeerd als een opzegging, maar oordeelde dat deze niet rechtsgeldig was omdat de huurovereenkomst (art. 3.5) vereist dat beëindiging geschiedt bij aangetekende brief of deurwaardersexploot. Bovendien zou een opzegging op grond van de contractuele termijnen (art. 3.1-3.3) pas per 31 juli 2024 effect kunnen sorteren. Het hof volgt dit oordeel en verwerpt de grieven van appellante. De e-mail voldoet niet aan de contractuele vormvereisten voor beëindiging van de huurovereenkomst, ongeacht of deze als opzegging of ontbinding wordt aangemerkt. Ook de grief over schending van de substantiëringsplicht door Haghestede slaagt niet: appellante heeft in alle fasen van de procedure haar verweer volledig kunnen voeren, zodat het hof de zaak met inachtneming van het volledige standpunt van appellante kan beoordelen. Nu vaststaat dat de huurachterstand per 1 september 2023 meer dan vijf maanden bedroeg en nadien verder is opgelopen, acht het hof de door Haghestede gevorderde ontbinding gerechtvaardigd. Appellante wordt veroordeeld tot betaling van € 17.707,18 aan achterstallige huur per 1 september 2023, vermeerderd met € 3.507,80 per maand zolang het gehuurde in gebruik was, alsmede tot voldoening van de boete en buitengerechtelijke incassokosten. Het vonnis van de kantonrechter wordt bekrachtigd.

Bron: Rechtspraak.nl Open Data· Geanalyseerd op 8 oktober 2026 met claude-sonnet-4-6

Originele uitspraak

28van 100

LaagLees toelichting ↓