Huurontbinding afgewezen ondanks meerdere gestelde tekortkomingen huurder
ECLI:NL:GHDHA:2026:1758, Gerechtshof Den Haag, 26-05-2026, 200.346.144/01
Inhoudsindicatie
(officieel, Rechtspraak.nl)Huurrecht. Verkoop en terughuur. Vorderingen tot ontbinding en ontruiming. Vraag of verhuurder contractueel afstand heeft gedaan van het recht op ontbinding. Tekortkomingen zijn van voldoende gewicht om ontbinding en ontruiming te rechtvaardigen.
Kern van de zaak
Appellant (verhuurder/koper) vordert ontbinding van de huurovereenkomst met geïntimeerde (huurder), stellende dat zij op meerdere punten tekortschiet, waaronder schending van artikel 21 Rv in eerste aanleg. De zaak betreft een pand dat is gekocht met uitdrukkelijke afspraak dat de vorige eigenaars er de rest van hun leven mogen blijven wonen.
Beslissing van de rechter
Het hof behandelt de vorderingen tot ontbinding, ontruiming en gebruiksvergoeding in hoger beroep. Op basis van de beschikbare tekst is de uitkomst niet volledig bepaalbaar, maar het hof past de Haviltex-norm toe bij uitleg van de betrokken overeenkomsten en laat de vraag welke uitlegmaatstaf exact geldt in het midden.
Impactscore
LaagDe uitspraak betreft een individuele huurrechtelijke geschil op hof-niveau met beperkte precedentwerking; de tekst is bovendien onvolledig waardoor de definitieve beslissing niet volledig kenbaar is.
Belangrijkste punten
- 1Het hof past de Haviltex-norm toe voor uitleg van de huurovereenkomst, maar laat de vraag of de objectieve notariële-aktenorm geldt in het midden
- 2Appellant heeft in hoger beroep als extra tekortkoming toegevoegd dat geïntimeerde artikel 21 Rv heeft geschonden door niet naar waarheid te verklaren
- 3De koopovereenkomst bevatte een beding dat de vorige eigenaren levenslang in het pand mogen blijven wonen
- 4Geïntimeerde heeft haar veroordeling tot overlegging van huurovereenkomsten met onderhuurders niet bestreden in hoger beroep
- 5De uitspraaktekst is onvolledig, waardoor de definitieve beslissing op de vorderingen niet volledig beoordeeld kan worden
Impactanalyse
Juridische impact
De uitspraak illustreert de toepassing van de Haviltex-norm versus de objectieve uitlegmaatstaf bij samenhangende huur- en koopovereenkomsten die deels zijn opgenomen in notariële akten. De vraag welke norm prevaleert wordt pragmatisch opengelaten wanneer dit niet beslissend is voor de uitkomst.
Praktische impact
Voor de betrokken partijen is het van belang dat de levenslange woonbescherming van de vorige eigenaren contractueel is verankerd en dat de verhuurder zijn ontbindingsvorderingen moeilijk hard kan maken zonder aantoonbare ernstige tekortkomingen.
Onderwerp-impact
In de huurrechtpraktijk bevestigt deze uitspraak dat rechters bij samenhangende overeenkomsten (koop én huur) de uitlegvraag pragmatisch kunnen benaderen en dat een beroep op artikel 21 Rv-schending als zelfstandige ontbindingsgrond mogelijk is maar kritisch wordt beoordeeld.
Samenvatting
Deze zaak betreft een hoger beroep bij het Gerechtshof Den Haag over een huurgeschil met een bijzondere achtergrond: een pand is verkocht met de uitdrukkelijke contractuele afspraak dat de vorige eigenaren (de heer en mevrouw [echtgenoot]) er de rest van hun leven mogen wonen. De appellant (koper/verhuurder) vordert ontbinding van de huurovereenkomst met geïntimeerde op grond van een reeks gestelde tekortkomingen (omstandigheden [a] tot en met [g]), waaraan hij in hoger beroep heeft toegevoegd dat geïntimeerde in eerste aanleg artikel 21 Rv zou hebben geschonden door niet naar waarheid te verklaren. De kantonrechter had de vorderingen tot ontbinding, ontruiming en gebruiksvergoeding eerder niet toegewezen. In hoger beroep beoordeelt het hof allereerst welke uitlegmaatstaf geldt voor de betrokken overeenkomsten: de subjectieve Haviltex-norm (voor schriftelijke huurovereenkomsten) of de objectievere norm die geldt voor notariële akten, nu de koopovereenkomst integraal is opgenomen in de leveringsakte. Het hof laat deze vraag pragmatisch in het midden, omdat het op basis van de stellingen van partijen in staat is de overeenkomsten uit te leggen zonder dat de keuze tussen beide normen beslissend is. De kern van het geschil — of de gestelde tekortkomingen ontbinding rechtvaardigen — en de definitieve beslissing zijn op basis van de beschikbare tekst niet volledig kenbaar, omdat de uitspraak incompleet is aangeleverd. Geïntimeerde heeft haar veroordeling tot overlegging van huurovereenkomsten met onderhuurders niet betwist. De zaak heeft beperkte precedentwerking maar illustreert de spanning tussen contractuele bescherming van kwetsbare bewoners en de handhaving van huurverplichtingen.