Kopers (appellanten) kochten een woning en werden geconfronteerd met funderingsproblemen waarvoor zij samen met buren herstelwerkzaamheden moesten uitvoeren. Zij stelden verkopers (geïntimeerden) aansprakelijk wegens non-conformiteit en schending van de mededelingsplicht. De rechtbank wees hun vorderingen af, waarna appellanten in hoger beroep gingen.

Beslissing van de rechter

Het hof bekrachtigt het vonnis van de rechtbank; de vorderingen van appellanten worden afgewezen. Doorslaggevend is dat de woning ten tijde van levering geschikt was voor normaal gebruik, verkopers hun informatieplicht hebben nageleefd, en een contractueel exoneratiebeding in artikel 15 van de koopovereenkomst de aansprakelijkheid voor funderingskwaliteit uitsluit.

28van 100

Impactscore

Laag

Het betreft een feitelijk beperkte zaak over woningkoop en funderingsherstel waarbij geen nieuwe rechtsvragen worden beantwoord; de uitkomst past binnen bestaande jurisprudentie over non-conformiteit, mededelingsplicht en exoneratie bij vastgoedtransacties.

Belangrijkste punten

1Het EBN-rapport onderbouwde niet dat funderingsherstel op korte termijn noodzakelijk was ten tijde van de verkoop.
2De woning was geschikt voor normaal gebruik bij levering, dus geen non-conformiteit in de zin van art. 7:17 BW.
3Appellanten waren op de hoogte van de funderingsproblematiek in het gebied en hadden een bouwkundige keuring laten uitvoeren.
4Verkopers hadden hun mededelingsplicht naar behoren nageleefd; zij konden niet weten dat gezamenlijk herstel met buren noodzakelijk zou worden.
5Artikel 15 van de koopovereenkomst bevat een uitdrukkelijk exoneratiebeding waarbij verkopers niet instaan voor de funderingskwaliteit.

Impactanalyse

Juridische impact

De uitspraak bevestigt dat een exoneratiebeding in een koopovereenkomst, gecombineerd met bekendheid van de koper met funderingsproblematiek en een eigen bouwkundige keuring, een geslaagd beroep op non-conformiteit en schending van de mededelingsplicht in beginsel blokkeert. Dit sluit aan bij de lijn dat de onderzoeksplicht van de koper zwaarder kan wegen wanneer risico's kenbaar zijn.

Praktische impact

Kopers van woningen in gebieden met bekende funderingsproblematiek dragen een verzwaarde onderzoeksplicht en kunnen moeilijker terugvallen op non-conformiteit indien zij contractueel afstand hebben gedaan van garanties op de funderingskwaliteit. Verkopers die hun mededelingsplicht correct nakomen en een exoneratieclausule laten opnemen, zijn beter beschermd tegen latere claims.

Onderwerp-impact

In de vastgoedpraktijk benadrukt deze uitspraak het belang van duidelijke contractuele bepalingen over funderingsrisico's bij de verkoop van oudere woningen, met name in stedelijke gebieden met bekende funderingsproblematiek zoals in Amsterdam.

Samenvatting

In deze zaak vorderden kopers (appellanten) schadevergoeding van verkopers (geïntimeerden) wegens non-conformiteit en schending van de mededelingsplicht in verband met funderingsproblemen aan een gekochte woning. Na levering bleken appellanten genoodzaakt om omstreeks oktober 2022 samen met de buren over te gaan tot funderingsherstel, waarvoor zij verkopers verantwoordelijk hielden. De rechtbank wees de vorderingen af, waarna appellanten hoger beroep instelden. In hoger beroep voerden appellanten aan dat verkopers hen onvoldoende hadden geïnformeerd over de staat van de fundering en over de plannen van de buren omtrent funderingsherstel. Het hof verwierp deze grief. Uit het rapport van Expertise Bureau Noord bleek niet dat funderingsherstel op korte termijn noodzakelijk was ten tijde van verkoop en levering. De woning was op het moment van levering geschikt voor normaal gebruik, zodat van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW geen sprake was. Het feit dat appellanten zich achteraf genoodzaakt zagen tot gezamenlijk herstel met de buren, maakt de woning als zodanig niet non-conform. Het hof weegt voorts mee dat appellanten op de hoogte waren van de funderingsproblematiek in het betreffende gebied en zelf een bouwkundige keuring hadden laten uitvoeren. Verkopers konden ten tijde van de levering niet weten dat gezamenlijk funderingsherstel met de buren zou moeten plaatsvinden, zodat geen schending van de mededelingsplicht kan worden vastgesteld. Ten slotte speelt artikel 15 van de koopovereenkomst een cruciale rol: daarin is uitdrukkelijk opgenomen dat verkopers niet instaan voor de kwaliteit van de fundering en dat kopers verkopers vrijwaren voor aansprakelijkheid ter zake. Het hof bekrachtigt het vonnis van de rechtbank en veroordeelt appellanten in de proceskosten van het hoger beroep.

Bron: Rechtspraak.nl Open Data· Geanalyseerd op 1 augustus 2026 met claude-sonnet-4-6

Originele uitspraak

28van 100

LaagLees toelichting ↓