Funderingsherstel pand: verbouwing afgewezen wegens code rood
ECLI:NL:GHAMS:2026:1674, Gerechtshof Amsterdam, 23-06-2026, 200.357.614/01
Inhoudsindicatie
(officieel, Rechtspraak.nl)Verzoek tot vernietiging van besluiten van een orgaan (de vergadering van eigenaars) van een VvE, wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid (artikelen 5:130, 2:15 lid 1 sub b en 2:8 BW) en verzoek om een verklaring voor recht dat schade wordt geleden wegens sloopwerkzaamheden. De kantonrechter heeft de verzoeken afgewezen. Het hof bekrachtigt die beschikking.
Kern van de zaak
Appellant 1 is in hoger beroep gegaan in een geschil over de staat van de fundering van een pand. Twee ingenieursbureaus beoordeelden de fundering als onvoldoende (code rood), waarbij funderingsherstel noodzakelijk werd geacht. De zaak betreft vermoedelijk een conflict over de toelaatbaarheid van (ver)bouwwerkzaamheden aan het pand voordat de fundering is hersteld.
Beslissing van de rechter
Het hof wijst het meer of anders verzochte af en veroordeelt appellant 1 in de proceskosten (€ 1.290,00 aan salaris). De doorslaggevende reden lijkt te zijn dat de funderingstoestand van het pand als onvoldoende is beoordeeld (code rood), waardoor (belastingverhogende) verbouwingen niet verantwoord zijn voordat funderingsherstel heeft plaatsgevonden.
Impactscore
LaagHet betreft een feitelijk hoger beroep over één specifiek pand zonder bredere rechtsvraag of precedentwerking; de uitspraak is sterk casusgericht en de beschikbare tekst is fragmentarisch.
Belangrijkste punten
- 1De fundering van het pand is door twee onafhankelijke ingenieursbureaus beoordeeld als onvoldoende (code rood), wat wijst op noodzaak van herstel op korte termijn.
- 2Allnamics nuanceert dat funderingsherstel op zeer korte termijn niet direct noodzakelijk is, maar adviseert sterk om het souterrain niet te verbouwen vóór funderingsherstel (kapitaalvernietiging).
- 3Belastingverhogende verbouwingen worden door beide bureaus afgeraden zolang de fundering niet is hersteld.
- 4Lichte, belastingneutrale verbouwingen op verdiepingen, zolder en dak zijn onder voorwaarden mogelijk.
- 5Het hof wijst het verzoek van appellant 1 af en veroordeelt hem in de proceskosten (2 punten, tarief II x 0,5 = € 1.290,00), uitvoerbaar bij voorraad.
Impactanalyse
Juridische impact
De uitspraak illustreert hoe technische funderingsrapportages (code rood) juridisch doorslaggevend kunnen zijn bij geschillen over bouwplannen of eigendomsverplichtingen rondom funderingsherstel. De beslissing heeft beperkte precedentwerking nu het een feitelijk oordeel betreft op basis van specifieke omstandigheden.
Praktische impact
Voor appellant 1 betekent de uitspraak dat het verzochte (vermoedelijk toestemming voor verbouwwerkzaamheden) wordt afgewezen en hij de proceskosten van € 1.290,00 moet betalen. Verbouwingen aan het pand blijven risicovol totdat de fundering is hersteld.
Onderwerp-impact
In de vastgoedsector onderstreept deze zaak het belang van tijdig funderingsonderzoek en de juridische consequenties van een onvoldoende funderingsbeoordeling voor bouw- en verbouwplannen.
Samenvatting
In deze procedure bij het Gerechtshof Amsterdam stond centraal de toestand van de fundering van een pand en de vraag of (ver)bouwwerkzaamheden toelaatbaar zijn voordat funderingsherstel is uitgevoerd. Appellant 1 had hoger beroep ingesteld en verzocht vermoedelijk toestemming voor of erkenning van het recht op bepaalde bouwactiviteiten aan het pand. Twee ingenieursbureaus — [naam 5] en Allnamics — hadden de fundering van het pand onafhankelijk van elkaar beoordeeld als onvoldoende, resulterend in de kwalificatie 'code rood' conform de landelijke richtlijn voor funderingsonderzoek. Code rood houdt in dat funderingsherstel op korte termijn urgent is en dat zonder herstel binnen vijf jaar cascoschade kan worden verwacht. Allnamics nuanceerde dat herstel op de allerkorte termijn niet direct noodzakelijk is, maar benadrukte dat belastingverhogende verbouwingen moeten worden vermeden. Specifiek werd gewaarschuwd dat verbouwing van het souterrain vóór funderingsherstel als kapitaalvernietiging moet worden beschouwd en sterk werd afgeraden. Lichte, belastingneutrale werkzaamheden op hogere verdiepingen, zolder en dak zijn onder voorwaarden wel mogelijk. Het hof heeft op basis van de beschikbare technische rapportages het meer of anders verzochte door appellant 1 afgewezen. Appellant 1 is veroordeeld in de proceskosten, vastgesteld op € 1.290,00 aan salaris (2 punten, tarief II x 0,5), uitvoerbaar bij voorraad. De uitspraak is een bevestiging dat technische expertiserapportages met een onvoldoende-oordeel juridisch zwaar wegen bij de beoordeling van bouwplannen. De zaak heeft beperkte bredere rechtsontwikkelende betekenis, maar is praktisch relevant voor eigenaren van panden met funderingsproblemen die willen verbouwen.