Raad van State: bruiklener kan ook huurder zijn onder Wgv
ECLI:NL:RVS:2026:3963, Raad van State, 08-07-2026, 202505432/1/A2
Inhoudsindicatie
(officieel, Rechtspraak.nl)Bij besluit van 11 maart 2024 heeft het college van burgemeester en wethouders van Zwolle het verzoek van [verzoeker] om handhavend op te treden op grond van de Wet goed verhuurderschap afgewezen. Bij brief van 25 september 2023 heeft [verzoeker] het college verzocht om op grond van de Wet goed verhuurderschap handhavend op te treden tegen de eigenaar en beheerder van het pand. Volgens [verzoeker] wordt er een te hoge huur gevraagd, wordt hij geïntimideerd en bedreigd met ontruiming. Het college heeft op 11 maart 2024 het handhavingsverzoek van [verzoeker] afgewezen, omdat privaatrechtelijk gezien niet vaststaat dat [verzoeker] als huurder kan worden aangemerkt. De overeenkomst die [verzoeker] met Camelot heeft gesloten is volgens het college een bruikleenovereenkomst. Als bruiklener is [verzoeker] geen huurder. Het college heeft zich op het standpunt gesteld dat het alleen handhavend kan optreden op grond van de Wet goed verhuurderschap als privaatrechtelijk vaststaat dat [verzoeker] een huurder is en geen bruiklener.
Kern van de zaak
Een bewoner van een voormalig kantoorpand in Zwolle, die een zogenoemde bruikleenovereenkomst had gesloten met beheerder Camelot, verzocht het college handhavend op te treden op grond van de Wet goed verhuurderschap wegens te hoge huur en intimidatie. Het college weigerde, omdat privaatrechtelijk niet zou vaststaan dat de bewoner als huurder kwalificeert.
Beslissing van de rechter
De Raad van State bevestigt de uitspraak van de rechtbank Overijssel en vernietigt het herhaalde afwijzingsbesluit van het college van Zwolle. Het college moet opnieuw beslissen op het bezwaar, omdat de kwalificatie als 'bruiklener' niet automatisch betekent dat de Wet goed verhuurderschap niet van toepassing is.
Impactscore
HoogDe uitspraak heeft bredere betekenis voor de praktijk van antikraak- en tijdelijk beheer, omdat veel bewoners via bruikleenconstructies worden gehuisvest; de Raad van State stelt grenzen aan het ontwijken van huurdersbescherming via contractuele vormgeving.
Belangrijkste punten
- 1Het college weigerde handhaving onder de Wet goed verhuurderschap omdat verzoeker een bruikleenovereenkomst had en geen huurovereenkomst.
- 2De Raad van State verwerpt het standpunt dat privaatrechtelijke kwalificatie als bruiklener automatisch handhaving op grond van de Wgv uitsluit.
- 3Het besluit van 6 januari 2026 (hernieuwd besluit na bezwaar) wordt vernietigd wegens strijd met de wet.
- 4Het college moet binnen acht weken een nieuw besluit nemen met inachtneming van de overwegingen van de Afdeling.
- 5In eerdere civiele kortgedingen (november 2023 en april 2024) werd de vordering tot ontruiming van de bewoners al afgewezen.
Impactanalyse
Juridische impact
Deze uitspraak verduidelijkt dat de toepasselijkheid van de Wet goed verhuurderschap niet puur afhankelijk is van de privaatrechtelijke contractuele benaming, maar van de feitelijke situatie; bestuursorganen kunnen handhaving niet afwijzen louter op basis van de contractsvorm.
Praktische impact
Bewoners die door verhuurders of beheerders een bruikleenovereenkomst krijgen opgelegd terwijl zij feitelijk huren, kunnen zich alsnog beroepen op de Wet goed verhuurderschap en gemeenten handhaving verzoeken.
Onderwerp-impact
Voor de vastgoedsector en antikraakbeheer heeft deze uitspraak gevolgen: het etiket 'bruikleen' biedt geen bescherming meer tegen bestuursrechtelijke handhaving op huurrechtelijke normen.
Samenvatting
Deze zaak betreft een bewoner van een voormalig kantoorpand in Zwolle die sinds april 2021 een kamer bewoont op basis van een zogenoemde bruikleenovereenkomst met beheerder Camelot Beheer B.V. (later Monoma). De bewoner betaalt maandelijks een vergoeding van ruim € 300,-, inclusief bijkomende kosten voor nutsvoorzieningen, afval en schoonmaak. Toen de beheerder in augustus 2023 de overeenkomst beëindigde en ontruiming dreigde, verzocht de bewoner het college van burgemeester en wethouders van Zwolle handhavend op te treden op grond van de Wet goed verhuurderschap (Wgv), wegens te hoge betalingen en intimidatie. Het college wees dit verzoek af: omdat de overeenkomst als bruikleen was aangeduid en privaatrechtelijk niet vaststond dat de bewoner huurder was, zou de Wgv niet van toepassing zijn. De rechtbank Overijssel oordeelde in september 2025 al dat dit standpunt onjuist was. De Raad van State bevestigt dit oordeel. De Afdeling vernietigt het nieuwe besluit van het college van 6 januari 2026, dat dezelfde redenering volgde, en draagt het college op binnen acht weken opnieuw te beslissen op het bezwaar. De juridische kern van de uitspraak is dat de enkele privaatrechtelijke kwalificatie van een overeenkomst als 'bruikleen' niet volstaat om handhaving op grond van de Wgv af te wijzen. Het college moet de feitelijke situatie beoordelen. Dit is juridisch betekenisvol: het voorkomt dat verhuurders en beheerders de beschermende werking van de Wgv kunnen omzeilen door bewust te kiezen voor een bruikleenconstructie. De uitspraak sluit aan bij eerdere civiele vonnissen waarin ontruiming werd afgewezen, en versterkt de positie van bewoners in soortgelijke antikraak- of tijdelijke beheersituaties.