Onteigeningsrecht. Eliminatieregel. Moet bij bepaling van werkelijke waarde van het onteigende het geldende bestemmingsplan worden geëlimineerd (art. 40c (oud) Ow)? Zo nee, dient planschade door wijziging van bestemming redelijkerwijs voor rekening van onteigende te blijven (art. 40e (oud) Ow)? Vervolg op HR 1 oktober 2021, ECLI:NL:HR:2021:1421.

Kern van de zaak

Een onteigende partij vordert hogere schadeloosstelling na onteigening van circa een derde deel van een perceel. De onteigende stelt dat de eliminatieregel toegepast moet worden omdat het bestemmingsplan waardevermindering heeft veroorzaakt. De rechtbank en deskundigen concluderen dat de waardevermindering niet het gevolg is van de onteigening zelf.

Beslissing van de rechter

De vordering tot toepassing van de eliminatieregel wordt afgewezen; de rechtbank stelt vast dat niet aan de voorwaarden voor eliminatie is voldaan. Doorslaggevend is dat de waardevermindering van het perceel het gevolg is van een nadelige bestemmingswijziging en niet van de onteigening of de plannen daarvoor.

55van 100

Impactscore

Hoog

De Hoge Raad verduidelijkt een wezenlijk onderdeel van het onteigeningsrecht — de reikwijdte van de eliminatieregel — wat richtinggevend is voor toekomstige onteigeningsprocedures en schadeloosstellingsberekeningen, hoewel het geen volledig nieuwe rechtsregel introduceert.

Belangrijkste punten

1De eliminatieregel (art. 40c Ow) is alleen van toepassing als de waardeverandering het gevolg is van het werk waarvoor wordt onteigend of de plannen daarvoor
2Waardeverdamping als gevolg van een nadelige bestemmingswijziging valt buiten de ratio van de eliminatieregel
3De deskundigen stelden vast dat het bestemmingsplan een normaal planvormingsproces heeft doorlopen, zonder aanwijsbaar concreet voorafgaand plan
4Naast eliminatie wordt beoordeeld of planschadevergoeding op grond van art. 40e (oud) Ow aan de orde is
5Bij de waardebepaling moet rekening worden gehouden met het huidige bestemmingsplan nu eliminatie niet van toepassing is

Impactanalyse

Juridische impact

De uitspraak verduidelijkt de reikwijdte van de eliminatieregel bij onteigening: waardeverdamping door autonome bestemmingswijzigingen kan niet worden 'hersteld' via eliminatie, maar dient eventueel via art. 40e Ow te worden beoordeeld. Dit bevestigt een strikte toepassing van de voorwaarden voor eliminatie.

Praktische impact

Onteigende grondeigenaren kunnen niet zonder meer via de eliminatieregel compensatie claimen voor waardevermindering die voortkomt uit bestemmingsplanwijzigingen; zij zijn aangewezen op het planschaderegime van art. 40e Ow voor dergelijke nadelen.

Onderwerp-impact

In de vastgoedsector en bij infrastructurele projecten leidt deze uitspraak tot meer duidelijkheid over het onderscheid tussen onteigeningsgerelateerde waardeveranderingen en autonome planologische nadelen, met directe gevolgen voor schadeloosstelling bij onteigening.

Samenvatting

In deze onteigeningszaak stond centraal of de zogenoemde eliminatieregel moest worden toegepast bij de waardebepaling van het onteigende perceel. De onteigende partij had in 2005 het gehele perceel gekocht voor € 1.070.000,--. Circa een derde deel werd onteigend, waaronder grond met een bedrijfsbestemming waarvoor slechts ongeveer € 8.000,-- als schadeloosstelling werd aangeboden. De onteigende betoogde dat de huidige lage waarde het gevolg was van het bestemmingsplan en dat dit plan geëlimineerd moest worden bij de waardebepaling, zodat een hogere vergoeding zou volgen. De rechtbank volgde de deskundigen, die hadden vastgesteld dat het huidige bestemmingsplan op normale wijze tot stand is gekomen en niet vooraf is gegaan aan of samenhangt met het werk waarvoor werd onteigend. De onteigende kon niet aanduiden vanaf welk moment de planvorming anders zou zijn verlopen of welk aanwijsbaar concreet plan aan het bestemmingsplan vooraf was gegaan. De rechtbank benadrukte dat de ratio van de eliminatieregel niet is gelegen in het compenseren van waardeverdamping als zodanig. De regel ziet uitsluitend op waardeveranderingen die het gevolg zijn van het werk waarvoor wordt onteigend of de plannen daarvoor — zowel voordelen als nadelen. De geconstateerde waardevermindering was echter het gevolg van een nadelige bestemmingswijziging, die los stond van de onteigening zelf. Nu eliminatie niet aan de orde was, richtte de rechtbank zich vervolgens op de vraag of de onteigende aanspraak kon maken op planschadevergoeding op grond van art. 40e (oud) Onteigeningswet. Op basis van een vergelijking tussen de planologische mogelijkheden in de oude en nieuwe situatie zou worden beoordeeld of hiervoor een vergoeding op zijn plaats is. De Hoge Raad bevestigt hiermee een strikte en doelgerichte uitleg van de eliminatieregel, die betekenis heeft voor alle toekomstige onteigeningsprocedures waarbij bestemmingsplannen een rol spelen.

Bron: Rechtspraak.nl Open Data· Geanalyseerd op 18 juli 2026 met claude-sonnet-4-6

Originele uitspraak

55van 100

HoogLees toelichting ↓