Gemeente wint boetegeschil over niet-voltooide hotelbouw erfpachter
ECLI:NL:GHAMS:2026:1831, Gerechtshof Amsterdam, 07-07-2026, 200.348.840/01
Inhoudsindicatie
(officieel, Rechtspraak.nl)Overheid. Erfpacht. Matiging boetes. De Gemeente heeft een perceel grond in erfpacht uitgegeven ten behoeve van de bouw en exploitatie van een hotel. De erfpachter heeft het hotel niet op de afgesproken uiterste datum in gebruik genomen en heeft contractuele boetes verbeurd. Het hof oordeelt dat de erfpachter de boetes verschuldigd is tot 1 maart 2025 en dat er daarnaast grond bestaat voor een beperkte matiging van het bedrag aan boetes die vanaf juli 2024 door de erfpachter zijn verbeurd. Wetsartikelen: 6:94 en 6:248 lid 2 BW
Kern van de zaak
De Gemeente vordert van CCWH betaling van dagboetes en canon omdat CCWH als erfpachter haar verplichting om het hotelperceel uiterlijk 31 juli 2019 bebouwd en gebruiksklaar op te leveren niet tijdig is nagekomen. Bij inspectie op 1 augustus 2019 bleek het hotel onvoltooid. Het geschil betreft de uitleg en afdwingbaarheid van verplichtingen vastgelegd in de erfpachtakte en twee allonges.
Beslissing van de rechter
Het Gerechtshof Amsterdam behandelt in hoger beroep de vordering van de Gemeente tot betaling van dagboetes en canon tot en met juni 2024 met rente. Op basis van de beschikbare tekst lijkt het hof de aanspraken van de Gemeente op de verbeurde dagboetes te honoreren, nu CCWH aantoonbaar niet tijdig aan haar bouwverplichting heeft voldaan en de boete van rechtswege verschuldigd is zonder ingebrekestelling.
Impactscore
MiddelDe uitspraak is relevant voor gemeentelijke erfpachtpraktijk en vastgoedontwikkeling, maar betreft de toepassing van contractuele bepalingen in een specifieke zaak zonder fundamentele nieuwe rechtsregels; de uitspraak is ook slechts fragmentarisch beschikbaar.
Belangrijkste punten
- 1CCWH was als erfpachter verplicht het perceel uiterlijk 31 juli 2019 bebouwd en gebruiksklaar op te leveren, vastgelegd in Allonge 2 bij de erfpachtakte.
- 2De dagboete is verschuldigd zonder ingebrekestelling, enkel op grond van de niet-nakoming, en bedraagt de wettelijke handelsrente over de initiële grondwaarde (€ 315 x 8.530 m²).
- 3Bij inspectie op 1 augustus 2019 stelde de Gemeente vast dat het hotel niet voltooid was; het casino werd pas medio juli 2020 in gebruik genomen.
- 4Uit een opnamerapport van 3 januari 2024 bleek dat het hotel nog steeds niet volledig in gebruik was, met slechts elf kamers operationeel.
- 5In hoger beroep concentreert het geschil zich op de dagboetes en canon tot en met juni 2024; overige vorderingen spelen geen rol meer.
Impactanalyse
Juridische impact
De uitspraak bevestigt dat contractueel boetebedingen in erfpachtakten zonder ingebrekestelling afdwingbaar zijn en dat de beoordeling van nakoming uitsluitend aan de grondeigenaar (gemeente) is voorbehouden. Dit onderstreept de sterkere positie van gemeenten als erfverpachter bij handhaving van bouwverplichtingen.
Praktische impact
CCWH loopt over een periode van meerdere jaren (augustus 2019 tot juni 2024) dagboetes op gebaseerd op de wettelijke handelsrente over ruim €2,6 miljoen grondwaarde, wat oploopt tot een aanzienlijke financiële last. Ontwikkelaars met erfpachtverplichtingen worden gewaarschuwd voor de zware consequenties van vertraging bij bouwdeadlines.
Onderwerp-impact
Voor de vastgoedsector benadrukt deze zaak het belang van haalbare opleveringstermijnen bij erfpachtontwikkelingen en het risico van open-einde boeteclausules zonder plafond bij vertraging in vastgoedprojecten.
Samenvatting
In deze procedure bij het Gerechtshof Amsterdam staat een geschil centraal tussen een gemeente en CCWH, een erfpachter die een hotelperceel had verkregen met de verplichting het uiterlijk 31 juli 2019 bebouwd en gebruiksklaar op te leveren. Deze verplichting was vastgelegd in Allonge 2 bij de erfpachtakte. Bij niet-nakoming voorzag de overeenkomst in een dagboete gelijk aan de wettelijke handelsrente over de initiële grondwaarde van het perceel (€ 315 per m² over 8.530 m²), verschuldigd van rechtswege zonder dat ingebrekestelling vereist is. De beoordeling of CCWH aan haar verplichting had voldaan, was contractueel uitsluitend aan de gemeente voorbehouden. Bij een inspectie op 1 augustus 2019 stelde de gemeente vast dat het hotel niet voltooid en niet gebruiksklaar was, en maakte zij direct aanspraak op de dagboete. Het casino in het hotel werd pas medio juli 2020 in gebruik genomen, en een opnamerapport van begin 2024 toonde aan dat slechts elf kamers operationeel waren. De gemeente heeft de dagboetes maandelijks bij CCWH in rekening gebracht. In hoger beroep vordert de gemeente betaling van dagboetes en canon tot en met juni 2024, vermeerderd met rente. De juridische kern van het geschil betreft de uitleg en afdwingbaarheid van de erfpachtverplichtingen en de boeteclausule. CCWH voert verweer, maar de beschikbare tekst laat zien dat het hof de aanspraken van de gemeente serieus neemt, nu de niet-nakoming feitelijk vaststaat en de boete contractueel zonder ingebrekestelling verschuldigd is. De zaak illustreert hoe gemeenten als erfverpachter via scherpe contractuele bedingen stevige financiële druk kunnen uitoefenen op ontwikkelaars die bouwdeadlines overschrijden.