RvS: vrijwilligerswerk-clausule voldoende voor positief woonmilieu studentenhuis
ECLI:NL:RVS:2026:909, Raad van State, 18-02-2026, 202402125/1/A2
Inhoudsindicatie
(officieel, Rechtspraak.nl)Bij besluit van 8 juni 2020 heeft het college aan [vergunninghouder] ([vergunninghouder]) een vergunning verleend voor kamerbewoning door studenten voor maximaal negen personen op het adres [locatie A] in Rotterdam (de woning). [vergunninghouder] is eigenaresse van de woning en heeft op 25 mei 2020 een vergunning aangevraagd voor kamerbewoning door studenten voor maximaal negen personen in de woning. Het college heeft deze vergunning verleend. [wederpartijen] wonen op het adres [locatie B]. Zij zijn het niet eens met de vergunningverlening. [vergunninghouder] is eigenaresse van de woning en heeft op 25 mei 2020 een vergunning aangevraagd voor kamerbewoning door studenten voor maximaal negen personen in de woning. Het college heeft deze vergunning verleend. [wederpartijen] wonen op het adres [locatie B]. Zij zijn het niet eens met de vergunningverlening. In geschil is of is voldaan aan de voorwaarde die is gesteld in artikel 3.2.5, aanhef en onder b, van de Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2019, zoals die gold ten tijde van het besluit van 8 juni 2020 (de Verordening) dat de kamerbewoning een positieve invloed op het woon- en leefmilieu zal hebben.
Kern van de zaak
Een woningeigenaar in Rotterdam vroeg een vergunning aan voor kamerbewoning door maximaal negen studenten. Omwonenden maakten bezwaar en stelden dat niet was voldaan aan de verordingseis dat de kamerbewoning een positieve invloed op het woon- en leefmilieu zou hebben. De rechtbank gaf de omwonenden gelijk, waarop het college van B&W in hoger beroep ging.
Beslissing van de rechter
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State verklaart het hoger beroep van het college van B&W Rotterdam gegrond en het oorspronkelijke beroep van de omwonenden ongegrond. Doorslaggevend is dat het college de clausule over vrijwilligerswerk in de huurovereenkomst – in combinatie met de afwezigheid van overlastklachten in de omgeving – voldoende mocht meewegen als grondslag voor de conclusie dat aan de positief-woonmilieu-voorwaarde is voldaan.
Impactscore
MiddelDe uitspraak geeft nuttige verduidelijking over de weging van contractuele clausules bij leefbaarheidstoetsen in woonverordeningen, maar betreft een enkelvoudige kamer-beslissing in een relatief specifieke Rotterdamse context zonder fundamentele rechtsvraagontwikkeling.
Belangrijkste punten
- 1De verordening (art. 3.2.5 onder b) vereist dat kamerbewoning een positieve invloed op het woon- en leefmilieu zal hebben.
- 2Het college mocht de vrijwilligerswerk-clausule in de huurovereenkomst (minimaal 4 uur per maand, met beëindigingssanctie bij herhaalde niet-naleving) als relevante factor meewegen.
- 3De rechtbank oordeelde ten onrechte dat een contractuele clausule onvoldoende is omdat het college zelf niet handhaaft; dit is een te strenge maatstaf.
- 4De aanwezigheid van vijf andere studentenhuizen in de omgeving zonder overlastklachten bij gemeente en politie ondersteunt de vergunningverlening.
- 5De Afdeling vernietigt de rechtbankuitspraak en verklaart het beroep van de omwonenden alsnog ongegrond.
Impactanalyse
Juridische impact
De uitspraak verduidelijkt dat bestuursorganen bij de beoordeling van leefbaarheidscriteria in woonverordeningen contractuele afspraken tussen verhuurder en huurders mogen betrekken, zonder dat een eigen handhavingsbevoegdheid van het bestuursorgaan vereist is. Dit begrenst de toetsingsstrengheid die rechtbanken mogen aanleggen bij dergelijke beleidsafwegingen.
Praktische impact
Voor de vergunninghouder betekent dit dat de vergunning voor studentenkamerbewoning in stand blijft. Omwonenden hebben geen succesvol rechtsmiddel meer tegen deze vergunning, en moeten overlast desgewenst langs andere wegen (civiel of via handhavingsverzoek) aanpakken.
Onderwerp-impact
Voor gemeenten die studentenhuisvesting reguleren via leefbaarheidscriteria biedt deze uitspraak ruimte om privaatrechtelijke gedragsverplichtingen in huurcontracten mee te laten wegen bij vergunningverlening, zonder dat afdwingbaarheid via bestuursrechtelijke handhaving een harde voorwaarde is.
Samenvatting
Deze zaak draait om een vergunning voor studentenkamerbewoning in Rotterdam, verleend op grond van de Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2019. De vergunninghouder, eigenares van de woning, vroeg in mei 2020 vergunning aan voor bewoning door maximaal negen studenten. Het college van B&W verleende de vergunning, mede op basis van een clausule in de huurovereenkomst die studenten verplicht tot minimaal vier uur vrijwilligerswerk per maand, op straffe van beëindiging van het huurcontract bij herhaalde niet-naleving. Omwonenden betwistten dat aan de verordingseis was voldaan dat de kamerbewoning een positieve invloed op het woon- en leefmilieu zou hebben. De rechtbank Rotterdam stelde de omwonenden in het gelijk. Zij oordeelde dat het college niet kon volstaan met de verwijzing naar de vrijwilligerswerk-clausule, omdat de vergunninghouder zelf moet toezien op naleving en het college geen eigen handhavingsbevoegdheid heeft ter zake. Daarmee achtte de rechtbank de motivering ontoereikend. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State oordeelt anders. Zij stelt dat het college bij de beoordeling of kamerbewoning een positieve invloed op het woonmilieu heeft, alle omstandigheden van het geval mag meewegen. De vrijwilligerswerk-clausule met bijbehorende beëindigingssanctie is een relevante omstandigheid die het college in zijn afweging mocht betrekken. Daarnaast mocht het college gewicht toekennen aan het feit dat de politie en de gemeente geen overlastklachten hadden ontvangen over de vijf omliggende studentenhuizen. De eis die de rechtbank stelde – dat contractuele clausules alleen meewegen als het college zelf kan handhaven – gaat te ver. Het hoger beroep van het college wordt gegrond verklaard, de rechtbankuitspraak wordt vernietigd, en het beroep van de omwonenden wordt alsnog ongegrond verklaard.