Kamerverhuur Eindhoven geweigerd na van-rechtswege verlening
ECLI:NL:RVS:2026:6218, Raad van State, 21-10-2026, 202405253/1/R2
Inhoudsindicatie
(officieel, Rechtspraak.nl)Bij besluit van 21 oktober 2022 heeft het college van burgemeester en wethouders van Eindhoven aan [appellant] medegedeeld dat van rechtswege een omgevingsvergunning is verleend voor het wijzigen van het gebruik van de woning aan de [locatie] in Eindhoven naar kamerverhuur. [appellant] verhuurt een woning aan de [locatie] in Eindhoven kamergewijs sinds in ieder geval mei 2007. In 2021 heeft [appellant] een aanvraag ingediend voor een omgevingsvergunning voor het gebruik van de woning in afwijking van het geldende bestemmingsplan voor het verhuren van de kamers. Het college heeft niet-tijdig op deze aanvraag beslist. Daardoor is de aangevraagde omgevingsvergunning van rechtswege verleend. Dit betekent dat geen inhoudelijke toets heeft plaatsgevonden. Omwonende [persoon A] en Stichting Beter Eindhoven hebben bezwaar gemaakt tegen de van rechtswege verleende vergunning. Naar aanleiding van de bezwaren heeft het college de aanvraag voor een omgevingsvergunning alsnog inhoudelijk getoetst en de aanvraag afgewezen.
Kern van de zaak
Een verhuurder in Eindhoven verhuurt zijn woning al sinds 2005 kamergewijs. In 2021 diende hij een omgevingsvergunning in voor afwijkend gebruik van het bestemmingsplan. Het college besliste niet tijdig, waardoor de vergunning van rechtswege werd verleend, maar na bezwaar van omwonenden werd de aanvraag alsnog inhoudelijk afgewezen.
Beslissing van de rechter
De Raad van State oordeelt over de weigering van de omgevingsvergunning voor kamerbewoning; het college heeft na bezwaar de aanvraag inhoudelijk getoetst en afgewezen op grond van onevenredige gevolgen voor het woon- en leefmilieu. De rechtbank heeft dit standpunt gevolgd en de Afdeling beoordeelt het hoger beroep hiervan. Let op: de uitspraaktekst is onvolledig, waardoor de definitieve uitkomst niet met zekerheid kan worden vastgesteld.
Impactscore
MiddelDe uitspraak betreft een individueel geval van kamerverhuur maar heeft bredere relevantie voor verhuurders en gemeenten vanwege het overgangsrecht Omgevingswet en de werking van van-rechtswege verlening. De uitspraaktekst is echter onvolledig, wat de beoordeling van de werkelijke impact beperkt.
Belangrijkste punten
- 1De aanvraag dateert van vóór 1 januari 2024, zodat de Wabo (oud recht) van toepassing blijft op grond van overgangsrecht Invoeringswet Omgevingswet
- 2Door niet-tijdig beslissen is de omgevingsvergunning van rechtswege verleend, zonder inhoudelijke toets
- 3Na bezwaar van omwonenden en Stichting Beter Eindhoven heeft het college de aanvraag alsnog inhoudelijk beoordeeld en afgewezen
- 4Het college hanteert de 'Beleidsregels kamerbewoning en woningsplitsing 2021' bij de ruimtelijke beoordeling
- 5Het college stelt dat kamerbewoning onevenredige gevolgen heeft voor het woon- en leefmilieu in de directe omgeving
Impactanalyse
Juridische impact
De zaak illustreert het samenspel tussen van-rechtswege verlening en de mogelijkheid tot inhoudelijke heroverweging na bezwaar, waarbij het overgangsrecht van de Invoeringswet Omgevingswet bepaalt welk toetsingskader geldt. De beleidsruimte van het college bij de afweging van ruimtelijke belangen bij kamerbewoning wordt bevestigd.
Praktische impact
Verhuurders die vóór 2024 vergunningen hebben aangevraagd, worden nog steeds getoetst aan de oude Wabo-systematiek, ook al is de Omgevingswet inmiddels in werking getreden. Een van-rechtswege verleende vergunning biedt geen definitieve zekerheid als omwonenden bezwaar maken en het college de aanvraag alsnog inhoudelijk afwijst.
Onderwerp-impact
Voor de vastgoedsector en verhuurders van kamers is dit een bevestiging dat gemeentelijk beleid inzake kamerbewoning, zoals de Beleidsregels 2021, een zwaarwegende rol speelt bij de ruimtelijke afweging en kan leiden tot weigering ook na aanvankelijke van-rechtswege verlening.
Samenvatting
Deze zaak bij de Raad van State betreft een verhuurder in Eindhoven die zijn woning al geruime tijd kamergewijs verhuurt. In mei 2021 diende hij een aanvraag in voor een omgevingsvergunning om het gebruik van de woning in afwijking van het geldende bestemmingsplan te legaliseren. Omdat het college van burgemeester en wethouders niet tijdig op de aanvraag besliste, werd de vergunning van rechtswege verleend op grond van de Wabo. Dit houdt in dat er aanvankelijk geen inhoudelijke beoordeling plaatsvond. Na bezwaar van een omwonende en Stichting Beter Eindhoven heeft het college de aanvraag alsnog inhoudelijk getoetst. Het college concludeerde dat kamerbewoning op deze locatie onevenredige nadelige gevolgen zou hebben voor het woon- en leefmilieu in de directe omgeving en weigerde de vergunning. De rechtbank heeft dit standpunt onderschreven, waarna de verhuurder in hoger beroep ging bij de Afdeling bestuursrechtspraak. Een procedurele kwestie die in de zaak speelt, is het toepasselijk recht: omdat de aanvraag dateert van vóór 1 januari 2024 (de inwerkingtreding van de Omgevingswet), blijft op grond van het overgangsrecht in de Invoeringswet Omgevingswet het oude recht (Wabo) van toepassing totdat het besluit onherroepelijk is. Het college hanteert bij zijn beoordeling de gemeentelijke 'Beleidsregels kamerbewoning en woningsplitsing 2021', waarbij hem beleidsruimte toekomt bij de belangenafweging. De uitspraaktekst is onvolledig overgeleverd, waardoor de definitieve beslissing van de Afdeling niet met zekerheid kan worden vastgesteld. Op basis van de beschikbare overwegingen lijkt de Afdeling de weigering van de omgevingsvergunning te toetsen aan de hand van de vraag of de nadelige gevolgen voor het woon- en leefmilieu de afwijzing rechtvaardigen.