Planschade toegewezen na vervallen detailhandelsbestemming eerste verdieping
ECLI:NL:RVS:2026:6655, Raad van State, 11-11-2026, 202403511/2/A2
Inhoudsindicatie
(officieel, Rechtspraak.nl)Bij besluit van 26 juli 2022 heeft het college van burgemeester en wethouders van Someren een aanvraag van [appellante] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen. [appellante] is eigenaar van het gebouw en de grond van de percelen aan de [locatie] in Someren. Op 17 mei 2021 heeft [appellante] het college verzocht om tegemoetkoming in planschade die zij, in de vorm van waardevermindering van het gebouw en de grond van de percelen, heeft geleden door de inwerkingtreding van het bij raadsbesluit van 29 juni 2017 vastgestelde bestemmingsplan [locatie] in Someren. Volgens [appellante] heeft dat plan geleid tot een beperking van de gebruiksmogelijkheden van het gebouw, omdat het, anders dan onder het daarvoor geldende bestemmingsplan Someren-Dorp 2013, niet meer is toegestaan om een groot deel van de eerste verdieping van het gebouw te gebruiken voor detailhandel. Tevens werd de realisatie van onbenutte bouwmogelijkheden op de begane grond nutteloos, omdat gebruik ten behoeve van detailhandel hiervan niet meer mogelijk was.
Kern van de zaak
Eigenaar van een gebouw in Someren vordert planschadevergoeding omdat het bestemmingsplan 2017 detailhandel op de eerste verdieping niet langer toestond, terwijl dit onder het bestemmingsplan 2013 wel was toegestaan. Het college wees de aanvraag af omdat de ruimere gebruiksmogelijkheden pas ná de eigendomsverkrijging in 1995 waren verkregen en het dus om een vervallen planologisch voordeel zou gaan.
Beslissing van de rechter
De Raad van State verklaart het hoger beroep gegrond en vernietigt zowel de uitspraak van de rechtbank als het collegebesluit van 16 februari 2023. De doorslaggevende reden is dat de Afdeling in haar tussenuitspraak heeft onderzocht of detailhandel op de eerste verdieping al was toegestaan ten tijde van de eigendomsverkrijging op 30 maart 1995, met als uitkomst dat de planologische positie van appellante door het bestemmingsplan 2017 nadelig is gewijzigd op een wijze die wél aanspraak op tegemoetkoming geeft.
Impactscore
MiddelDe uitspraak is relevant voor de praktijk van planschadeprocedures en bevestigt bestaande jurisprudentie over de peildatum bij eigendomsverkrijging, maar stelt geen nieuwe rechtsnormen vast en betreft een casuïstische toepassing van bekende beginselen.
Belangrijkste punten
- 1Appellante is eigenaar van percelen in Someren en heeft planschade geleden door het bestemmingsplan 2017 dat detailhandel op de eerste verdieping niet langer toestaat.
- 2SAOZ stelde een waardedaling vast van circa € 2.690.000 naar € 226.000, maar adviseerde negatief wegens het zogenoemde 'vervallen planologisch voordeel'-criterium.
- 3Het college wees de aanvraag af op basis van het SAOZ-advies, stellende dat de ruimere gebruiksmogelijkheden pas ná de eigendomsverkrijging (1995) waren ontstaan.
- 4De Raad van State onderzocht in een tussenuitspraak de planologische situatie op de datum van eigendomsverkrijging (30 maart 1995) en concludeerde dat de afwijzing onhoudbaar was.
- 5Het hoger beroep is gegrond verklaard en het college is veroordeeld tot vergoeding van proceskosten van € 5.137,00.
Impactanalyse
Juridische impact
De uitspraak bevestigt dat bij planschadevorderingen de planologische situatie op het exacte moment van eigendomsverkrijging nauwkeurig moet worden vastgesteld, en dat een latere planologische verbetering niet automatisch kwalificeert als een 'vervallen voordeel' dat planschadeaanspraken uitsluit. Dit stelt grenzen aan de toepassing van het voordeel-vervalt-argument door bestuursorganen.
Praktische impact
Voor appellante betekent de uitspraak dat zij alsnog aanspraak maakt op een tegemoetkoming in planschade als gevolg van de aanzienlijke waardedaling van haar percelen. Het college van Someren moet een nieuw besluit nemen dat recht doet aan de vastgestelde planologische achteruitgang.
Onderwerp-impact
Voor eigenaren van onroerend goed die geconfronteerd worden met bestemmingsplanwijzigingen die bestaande gebruiksmogelijkheden inperken, benadrukt deze uitspraak dat gemeenten het 'vervallen planologisch voordeel'-verweer zorgvuldig en feitelijk onderbouwd moeten toepassen.
Samenvatting
Eigenaar van percelen aan de [locatie] in Someren heeft bij het college van burgemeester en wethouders verzocht om een tegemoetkoming in planschade. Zij stelde dat het bestemmingsplan 2017 haar planologische positie had verslechterd doordat detailhandel op de eerste verdieping van haar gebouw niet langer was toegestaan, terwijl dit onder het voorgaande bestemmingsplan Someren-Dorp 2013 wél was toegelaten. De SAOZ stelde weliswaar een forse waardedaling vast — van circa € 2.690.000 naar € 226.000 — maar adviseerde negatief. Volgens de SAOZ waren de ruimere gebruiksmogelijkheden pas ontstaan ná de eigendomsverkrijging op 30 maart 1995, zodat er sprake zou zijn van een 'vervallen planologisch voordeel' dat geen aanleiding geeft tot planschadevergoeding. Het college nam dit advies over en wees de aanvraag af. Na beroep bij de rechtbank Oost-Brabant, die de afwijzing in stand liet, stelde appellante hoger beroep in bij de Raad van State. De Afdeling bestuursrechtspraak heeft in een tussenuitspraak onderzocht wat de planologische situatie was op de datum van eigendomsverkrijging in 1995 en of detailhandel op de eerste verdieping op dat moment al was toegestaan. Op basis van dit onderzoek concludeerde de Afdeling dat de redenering van het college en de SAOZ niet houdbaar was. In de einduitspraak verklaart de Raad van State het hoger beroep gegrond, vernietigt de uitspraak van de rechtbank en het collegebesluit van 16 februari 2023, en verklaart het beroep tegen het nieuwe besluit van 3 februari 2026 ongegrond. Het college wordt veroordeeld tot vergoeding van proceskosten van € 5.137,00. De uitspraak onderstreept dat het 'vervallen planologisch voordeel'-verweer slechts slaagt wanneer de ruimere planologische mogelijkheden aantoonbaar ná de eigendomsverkrijging zijn ontstaan, en dat dit per eigendomsdatum zorgvuldig feitelijk moet worden onderbouwd.