Onttrekkingsvergunning geweigerd bij ontbrekende VvE-toestemming
ECLI:NL:RVS:2026:5908, Raad van State, 07-10-2026, 202501083/1/A2
Inhoudsindicatie
(officieel, Rechtspraak.nl)Bij besluit van 26 oktober 2023 heeft het college van burgemeester en wethouders van Rijswijk de aanvraag van [appellant] voor een onttrekkingsvergunning voor de woning aan de [locatie 1] afgewezen. [appellant] is eigenaar van de woning aan de [locatie 2] in Rijswijk. Deze woning heeft hij via een constructieve doorbraak samengevoegd met de naastgelegen woning van [persoon] aan de [locatie 1]. Deze woningen maken onderdeel uit van een Vereniging van Eigenaren (VvE). [appellant] en [persoon] wonen daar nu samen met hun kinderen. Voor de legalisering daarvan heeft [appellant] een onttrekkingsvergunning aangevraagd. Maar de VvE heeft [appellant] geen toestemming gegeven voor het samenvoegen van de woningen. Ook heeft hij voor de doorbraak een omgevingsvergunning aangevraagd. Daarover gaat de zaak met nr. 202501393/1/R3. Het college heeft zich op het standpunt gesteld dat op grond van artikel 5:1, eerste lid, en artikel 5:2, aanhef en onder a, van de Huisvestingsverordening Rijswijk 2023 (de Huisvestingsverordening) een vergunningplicht geldt voor het onttrekken van een woning.
Kern van de zaak
De eigenaar van een woning in Rijswijk voegde zijn woning via een constructieve doorbraak samen met die van zijn buurman. Om dit te legaliseren vroeg hij een onttrekkingsvergunning aan, maar de Vereniging van Eigenaren (VvE) had geen toestemming gegeven voor de samenvoeging.
Beslissing van de rechter
De aanvraag voor de onttrekkingsvergunning is afgewezen. De doorslaggevende reden is dat artikel 5:3, derde lid, onder d, van de Huisvestingsverordening Rijswijk 2023 vereist dat bij de aanvraag de goedkeuring van de VvE wordt overgelegd, welke goedkeuring ontbreekt.
Impactscore
LaagDe uitkomst is sterk casusgericht en betreft toepassing van een lokale huisvestingsverordening. De rechtsvraag is betrekkelijk eenduidig en levert geen nieuwe rechtsontwikkeling op; de uitspraak bevestigt bestaande regelgeving.
Belangrijkste punten
- 1Op grond van de Huisvestingsverordening Rijswijk 2023 geldt een vergunningplicht voor het onttrekken van een woning aan de woningvoorraad.
- 2Bij aanwezigheid van een VvE is het overleggen van haar schriftelijke goedkeuring een verplichte voorwaarde voor verlening van de onttrekkingsvergunning.
- 3Het ontbreken van de VvE-toestemming leidt dwingend tot afwijzing van de vergunningaanvraag.
- 4Een civielrechtelijk voorlopig oordeel dat geen sprake is van een evidente privaatrechtelijke belemmering, doet niet af aan de publiekrechtelijke weigeringsgrond.
- 5De procedure over de onttrekkingsvergunning staat los van de omgevingsvergunningsprocedure (zaak nr. 202501393/1/R3).
Impactanalyse
Juridische impact
De uitspraak bevestigt dat VvE-goedkeuring een zelfstandige, harde voorwaarde is in het publiekrechtelijke onttrekkingsvergunningenregime, onafhankelijk van het civielrechtelijke oordeel over privaatrechtelijke belemmeringen. Gemeenten kunnen vergunningen weigeren zonder dat een civielrechtelijke belemmering hoeft vast te staan.
Praktische impact
Eigenaren van appartementen die deel uitmaken van een VvE kunnen een onttrekkingsvergunning niet verkrijgen zonder expliciete toestemming van de VvE, ook al hebben zij feitelijk al bouwkundige aanpassingen verricht.
Onderwerp-impact
In de woningmarkt en het vastgoedbeheer benadrukt deze uitspraak dat samenvoegen van VvE-woningen een dubbele toestemmingsvereiste kent: zowel publiekrechtelijk (onttrekkingsvergunning) als privaatrechtelijk (VvE-goedkeuring).
Samenvatting
Deze zaak betreft een eigenaar van een woning in Rijswijk die zijn woning via een constructieve doorbraak had samengevoegd met de naastgelegen woning van een kennis, teneinde daar samen met hun kinderen te wonen. Beide woningen maken deel uit van een Vereniging van Eigenaren (VvE). Om de samenvoeging te legaliseren diende de eigenaar een onttrekkingsvergunning in op grond van de Huisvestingsverordening Rijswijk 2023. De VvE had echter geen toestemming verleend voor de samenvoeging. De juridische vraag betrof of het college de onttrekkingsvergunning terecht had geweigerd vanwege het ontbreken van de VvE-goedkeuring als bedoeld in artikel 5:3, derde lid, onder d, van de Huisvestingsverordening. Appellant betoogde onder meer dat een voorlopig civielrechtelijk oordeel, inhoudende dat er geen sprake was van een evidente privaatrechtelijke belemmering, aan weigering in de weg moest staan. Zowel het college als de rechtbank volgden dit betoog niet. De verordening stelt expliciet dat bij de aanvraag voor een onttrekkingsvergunning de goedkeuring van de VvE moet worden overgelegd, indien een VvE aanwezig is. De rechtbank leest deze bepaling zo dat de VvE als eigenaar van de gemeenschappelijke zaak toestemming moet verlenen. Nu deze toestemming ontbreekt, is de vergunning terecht geweigerd. De Raad van State bevestigt dat het publiekrechtelijke toetsingskader van de Huisvestingsverordening volledig losstaat van het civielrechtelijke oordeel over privaatrechtelijke belemmeringen. Een civielrechtelijk advies dat partijen er samen uit moeten komen, kan de publiekrechtelijke weigeringsgrond niet opheffen. De uitspraak onderstreept het belang van het tijdig verkrijgen van VvE-toestemming voordat bouwkundige ingrepen worden verricht of vergunningaanvragen worden ingediend.