Den Haag moet splitsingsverzoek grote woning beter motiveren
ECLI:NL:RVS:2026:4585, Raad van State, 05-08-2026, 202502205/1/A2
Inhoudsindicatie
(officieel, Rechtspraak.nl)Bij besluit van 20 mei 2022 heeft het college van burgemeester en wethouders van Den Haag de aanvraag van [wederpartij] om een woningvormingsvergunning afgewezen. [wederpartij] en zijn partner hebben in 2012 de woningen aan de [locatie 1] en [locatie 2], gelegen in de Visserijbuurt van Den Haag, samengevoegd. De samengevoegde woning heeft een totale gebruiksoppervlakte van 483 m2. [wederpartij] wil de woning verkopen. De woning is in ongesplitste staat volgens hem onverkoopbaar. [wederpartij] wil de woning daarom eerst weer splitsen in twee woningen. Hij heeft daartoe een aanvraag om een woningvormingsvergunning gedaan. Op grond van de Huisvestingsverordening Den Haag 2019 geldt onder meer in de Visserijbuurt een verbod op woningvorming, wat betekent dat het college de aanvraag in beginsel moet afwijzen. Het college heeft geen aanleiding gezien om de hardheidsclausule toe te passen, als bedoeld in artikel 7:3 van de Huisvestingsverordening. Het college heeft ten behoeve van de evenwichtige woonvoorraad het belang van het behoud van de grotere woning zwaarder laten wegen dan het belang van [wederpartij] bij splitsing in twee kleinere woningen.
Kern van de zaak
Een eigenaar van een samengevoegde woning (483 m²) in de Haagse Visserijbuurt wil zijn woning weer splitsen in twee afzonderlijke woningen om deze verkoopbaar te maken. Het college van B&W weigerde de woningvormingsvergunning en paste de hardheidsclausule niet toe. De eigenaar ging hiertegen in beroep.
Beslissing van de rechter
De Raad van State bevestigt de uitspraak van de rechtbank en vernietigt het besluit van het college van B&W Den Haag. Het college heeft onvoldoende gemotiveerd waarom het belang bij behoud van de grote ongesplitste woning zwaarder weegt dan het belang bij splitsing in twee relatief grote gezinswoningen, en moet een nieuw besluit nemen.
Impactscore
MiddelDe uitspraak betreft een motiveringsgebrek in een individueel woningvormingsbesluit en heeft geen principieel karakter voor het nationale recht, maar geeft wel bruikbare guidance aan gemeenten over de motiveringsplicht bij hardheidsclausules in huisvestingsverordeningen.
Belangrijkste punten
- 1Op grond van de Huisvestingsverordening Den Haag 2019 geldt in de Visserijbuurt een verbod op woningvorming, waardoor het college de aanvraag in beginsel moet afwijzen.
- 2Het college heeft de hardheidsclausule (art. 7:3 Huisvestingsverordening) niet toegepast, zonder voldoende te motiveren waarom de eerder gesplitste staat en de grootte van de toekomstige woningen geen bijzondere omstandigheid vormen.
- 3Rechtbank en Raad van State oordelen dat de motivering tekortschiet: niet is uitgelegd waarom de gesplitste woningen niet zelfstandig groot genoeg zouden zijn om het beleid te dienen.
- 4Het college wordt opgedragen binnen zes weken een nieuw besluit op bezwaar te nemen.
- 5Het college wordt veroordeeld tot vergoeding van proceskosten van € 2.335,00.
Impactanalyse
Juridische impact
De uitspraak verduidelijkt dat gemeenten bij toepassing van de hardheidsclausule in huisvestingsverordeningen deugdelijk moeten motiveren waarom beleidsbelangen zwaarder wegen dan individuele belangen, ook wanneer de toekomstige woningen zelfstandig groot zijn. Dit stelt hogere eisen aan de motiveringsplicht bij woningvormingsbesluiten.
Praktische impact
De eigenaar moet opnieuw wachten op een besluit van het college, maar heeft een sterke positie omdat het college inhoudelijk moet uitleggen waarom splitsing in twee ruime gezinswoningen het gemeentelijk woningvoorraadbeleid zou schaden. De kans op vergunningverlening of een beter gemotiveerde weigering is reëel.
Onderwerp-impact
Gemeenten die woningvormingsverboden hanteren via huisvestingsverordeningen zullen bij hardheidsclausule-besluiten explicieter moeten toetsen aan de concrete kenmerken van de nieuwe woningen, wat gevolgen heeft voor de uitvoeringspraktijk rondom woningsplitsing.
Samenvatting
In 2012 voegden een woningeigenaar en zijn partner twee woningen in de Haagse Visserijbuurt samen tot één woning van 483 m². Toen zij de woning wilden verkopen en daarvoor eerst wensten te splitsen, vroegen zij een woningvormingsvergunning aan. Het college van B&W Den Haag wees de aanvraag af op grond van de Huisvestingsverordening Den Haag 2019, die in de Visserijbuurt een verbod op woningvorming kent. Het college zag geen aanleiding om de hardheidsclausule (artikel 7:3 van de verordening) toe te passen en stelde dat het belang van behoud van grotere woningen voor de woonvoorraad zwaarder weegt dan het belang van de eigenaar bij splitsing. De omstandigheid dat de woning eerder al gesplitst was geweest, achtte het college geen bijzondere omstandigheid. De rechtbank oordeelde echter dat het college zijn beslissing om de hardheidsclausule niet toe te passen onvoldoende had gemotiveerd. Het college had niet uitgelegd waarom de twee afzonderlijke woningen na splitsing niet zelfstandig zouden voldoen aan het gemeentelijke belang bij behoud van grotere woningen. Daarmee was onduidelijk waarom het college de ongesplitste staat van specifiek deze woning van doorslaggevend belang achtte boven twee relatief grote gezinswoningen. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State bevestigt dit oordeel en vernietigt het besluit van het college van 17 april 2025. Het college wordt opgedragen binnen zes weken een nieuw besluit op bezwaar te nemen, waarbij het de motivering op dit punt zal moeten herstellen. Tevens wordt het college veroordeeld tot betaling van € 2.335,00 aan proceskosten. De uitspraak onderstreept dat gemeenten bij de toepassing van hardheidsclausules in huisvestingsverordeningen concreet en inhoudelijk moeten motiveren waarom het gemeentelijk beleid in het specifieke geval prevaleert, ook wanneer de toekomstige woningen elk op zichzelf omvangrijk zijn.