Geen schadevergoeding bij dwaling zonder actueel nadeel
ECLI:NL:HR:2026:199, Hoge Raad, 06-02-2026, 24/01835
Inhoudsindicatie
(officieel, Rechtspraak.nl)Verbintenissenrecht. Dwaling bij koop van woning. Verschil tussen werkelijke koopprijs en hypothetische koopprijs (bij afwezigheid van dwaling) verschuldigd aan dwalende partij op grond van art. 6:230 lid 2 BW en/of art. 6:162 BW, nu woning later in waarde is gestegen?
Kern van de zaak
Kopers (eisers) vorderden aanpassing van de koopprijs van een woning wegens dwaling: verkoper had verzwegen dat buurperceel een vergunning had voor een megastal. Later verkocht de buurman zijn perceel aan een ontwikkelingsmaatschappij, waardoor de dreiging van de megastal verdween en de woningwaarde niet daalde.
Beslissing van de rechter
De vordering tot prijsvermindering op grond van art. 6:230 lid 2 BW wordt afgewezen, omdat eisers geen actueel nadeel ondervinden: de dreiging van de megastal is komen te vervallen doordat het buurperceel is verkocht, en de woningwaarde is naar eigen zeggen van eisers zelfs gestegen.
Impactscore
HoogDe Hoge Raad geeft een principiële verduidelijking over de temporele reikwijdte van art. 6:230 lid 2 BW — nadeel moet actueel zijn en latere ontwikkelingen tellen mee — wat relevant is voor de vastgoed- en contractrechtspraktijk, maar geen geheel nieuw rechtsstelsel introduceert.
Belangrijkste punten
- 1Art. 6:230 lid 2 BW vereist dat de benadeelde partij daadwerkelijk nadeel ondervindt; zonder nadeel bestaat geen grond voor prijsaanpassing.
- 2Bij toepassing van art. 6:230 lid 2 BW mogen latere ontwikkelingen in ogenschouw worden genomen bij de beoordeling van het actuele nadeel.
- 3De rechter heeft een ruime, discretionaire beoordelingsruimte bij het vaststellen van de omvang van het nadeel en mag dit schattenderwijs doen.
- 4Het uitgangspunt bij dwaling is herstel in de situatie zonder dwaling, waarbij de overeenkomst ook bij bekendheid tot stand was gekomen, maar voor een lagere prijs.
- 5Omdat de dreiging van de megastal is weggevallen vóór het moment van beoordeling, heeft de verzwegen vergunning geen waardedrukkend effect gehad.
Impactanalyse
Juridische impact
De Hoge Raad verduidelijkt dat art. 6:230 lid 2 BW uitsluitend van toepassing is bij actueel nadeel en dat bij de beoordeling daarvan alle relevante omstandigheden, inclusief latere ontwikkelingen, mogen worden betrokken. Dit beperkt de reikwijdte van de dwalingsremedie in gevallen waarin aanvankelijke waardedruk achteraf is weggevallen.
Praktische impact
Kopers die dwaling inroepen wegens verzwegen waardedrukkende omstandigheden, kunnen geen prijsvermindering verkrijgen als die omstandigheden nadien zijn weggevallen en zij geen feitelijk vermogensverlies hebben geleden.
Onderwerp-impact
In de vastgoedpraktijk betekent dit dat bij een vordering wegens dwaling over omgevingsfactoren (vergunningen, bestemmingswijzigingen) steeds het actuele moment van beoordeling beslissend is, niet uitsluitend de situatie ten tijde van de koop.
Samenvatting
In deze zaak vorderden kopers van een woning een prijsvermindering op grond van art. 6:230 lid 2 BW, stellende dat zij hadden gedwaald bij de koop. De verkoper had nagelaten hen te informeren over het feit dat de eigenaar van een naastgelegen perceel een vergunning bezat voor de oprichting van een megastal. Ten tijde van de koop bestond daarmee een reële kans dat een megastal zou worden gebouwd, wat een waardedrukkend effect op de woning kon hebben. Na de koop verkocht de buurman zijn perceel echter aan een ontwikkelingsmaatschappij, waardoor de dreiging van de megastal definitief verdween. De kopers erkenden zelf dat de waarde van hun woning sindsdien waarschijnlijk was gestegen. De Hoge Raad stelt voorop dat art. 6:230 lid 2 BW de rechter een discretionaire bevoegdheid geeft om de gevolgen van een dwalingsovereenkomst te wijzigen, teneinde de benadeelde partij te brengen in de situatie waarin zij zou hebben verkeerd zonder de dwaling. Daarvoor is vereist dat de partij daadwerkelijk nadeel ondervindt bij instandhouding van de overeenkomst. Bij de beoordeling van dat nadeel mogen, anders dan eisers betoogden, latere ontwikkelingen wel degelijk worden meegewogen: er bestaat geen grond om relevante feiten die na de contractsluiting zijn ingetreden buiten beschouwing te laten. Nu de dreiging van de megastal als gevolg van de doorverkoop van het buurperceel definitief is weggevallen, ondervinden de kopers geen actueel nadeel meer van de verzwegen vergunning. De omstandigheid dat de woning op het moment van aankoop mogelijk minder waard was geweest indien de vergunning bekend was geweest, acht de Hoge Raad niet langer relevant. Omdat art. 6:230 BW uitsluitend ziet op situaties van daadwerkelijk nadeel, wordt de vordering tot prijsaanpassing afgewezen. Deze uitspraak verduidelijkt dat de dwalingsremedie van art. 6:230 lid 2 BW een actueel nadeel vereist en dat de rechter bij de beoordeling de volle werkelijkheid — inclusief latere ontwikkelingen — in ogenschouw moet nemen.