Hof bevestigt WOZ-waarde winkel via ITZA-methode
ECLI:NL:GHSHE:2026:2928, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 21-10-2026, 25/799
Inhoudsindicatie
(officieel, Rechtspraak.nl)WOZ-waarde van een pand bepaald met gebruikmaking van de ITZA-methode, waarbij het winkeloppervlak is verdeeld in zones. Hoger beroep van belanghebbende tegen waardebepaling ongegrond. Geen aanleiding om een deskundige te benoemen. Geen sprake van een individuele en buitensporige last, geen schending van artikel 1 EP en geen sprake van discriminatie.
Kern van de zaak
Een eigenaar of gebruiker van een winkelpand betwist de vastgestelde WOZ-waarde. De heffingsambtenaar heeft de waarde bepaald aan de hand van de ITZA-methode (zonering in A, B en C) en referentieobjecten in dezelfde straat. Belanghebbende is in beroep gegaan en het geschil is in hoger beroep bij het Gerechtshof 's-Hertogenbosch terechtgekomen.
Beslissing van de rechter
Het hoger beroep is ongegrond verklaard; het hof bevestigt de WOZ-waarde zoals vastgesteld door de heffingsambtenaar. Doorslaggevend is dat de ITZA-methode ook toepasbaar is op één grote winkelruimte, en dat de gehanteerde referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn en de onderlinge verschillen afdoende zijn verdisconteerd.
Impactscore
LaagHet betreft een bevestiging van bestaande praktijk en rechtspraak op het gebied van WOZ-waardering van winkels; de uitkomst is casusgericht en zet geen nieuwe juridische lijnen uit.
Belangrijkste punten
- 1De ITZA-methode (zonering in A, B en C) is ook bruikbaar bij één grote, niet-multifunctionele winkelruimte, omdat oppervlakte nabij de ingang commercieel productiever is dan ruimte achterin.
- 2De heffingsambtenaar heeft vier referentieobjecten in dezelfde straat gebruikt ter onderbouwing van de huurwaarde per m²; het hof acht deze voldoende vergelijkbaar.
- 3Het hof neemt de oordelen van de rechtbank integraal over en voegt slechts aanvullende motivering toe.
- 4Uit de overwegingen blijkt dat rekening is gehouden met de coronaperiode bij de selectie van referentietransacties (transacties dateren veelal van vóór corona).
- 5Cassatieberoep bij de Hoge Raad is mogelijk binnen zes weken na verzending van de uitspraak.
Impactanalyse
Juridische impact
De uitspraak bevestigt dat de ITZA-methode breed toepasbaar is bij de WOZ-waardering van winkelpanden, ook als het object bestaat uit één aaneengesloten ruimte. Dit sluit een veelgebruikt verweer van belastingplichtigen af.
Praktische impact
Eigenaren en gebruikers van winkelpanden met één grote ruimte kunnen de ITZA-zonering niet succesvol aanvechten op de enkele grond dat het pand niet multifunctioneel is; zij zullen met concrete marktgegevens moeten onderbouwen dat de waarde te hoog is vastgesteld.
Onderwerp-impact
Voor de retail- en vastgoedsector bevestigt deze uitspraak dat WOZ-taxateurs bij winkelwaarderingen de ITZA-methode standaard mogen toepassen, wat de rechtszekerheid rondom belastingheffing op winkelvastgoed versterkt.
Samenvatting
In deze belastingzaak heeft het Gerechtshof 's-Hertogenbosch op 21 oktober 2026 uitspraak gedaan over de WOZ-waarde van een winkelpand. De heffingsambtenaar had de waarde vastgesteld aan de hand van de ITZA-methode, waarbij het winkeloppervlak wordt ingedeeld in zone A (nabij de ingang), zone B en zone C (achterin het pand), gecombineerd met een huurwaarde per m² en een kapitalisatiefactor. Als onderbouwing waren vier referentieobjecten in dezelfde straat gebruikt. Belanghebbende betwistte de waardebepaling in beroep en hoger beroep. Hij voerde onder meer aan dat de ITZA-methode ongeschikt is omdat het pand uit één grote winkelruimte bestaat en dus geen multifunctioneel karakter heeft. Het hof verwerpt dit standpunt. Ook bij één grote winkelruimte geldt dat oppervlakte dichtbij de ingang commercieel productiever is dan oppervlakte achterin het pand, die buiten het directe aandachtsveld van klanten valt. De ITZA-zonering is daarom in beginsel altijd bruikbaar bij winkelpanden, ongeacht de interne indeling. Ten aanzien van de referentieobjecten oordeelt het hof dat deze voldoende vergelijkbaar zijn met het te waarderen pand en dat de onderlinge verschillen, waaronder het aantal m² winkeloppervlak, afdoende zijn verwerkt in de waardebepaling. Het hof neemt de oordelen van de rechtbank integraal over en voegt op de genoemde punten aanvullende motivering toe. Voorts blijkt uit de stukken dat bij de selectie van referentietransacties rekening is gehouden met de coronaperiode: de transacties dateren veelal van daarvóór, zodat coronaverstoringen de waardebepaling niet beïnvloeden. Het hoger beroep wordt ongegrond verklaard en de vastgestelde WOZ-waarde blijft in stand. Partijen kunnen binnen zes weken cassatie instellen bij de Hoge Raad.