WOZ-waarden winkeliers deels niet aannemelijk gemaakt
ECLI:NL:GHSHE:2026:1947, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 22-07-2026, 24/1797 tot en met 24/1804
Inhoudsindicatie
(officieel, Rechtspraak.nl)WOZ-beschikking winkelpand. De heffingsambtenaar heeft de huurwaarde onderbouwd met transacties die niet vergelijkbaar zijn met het winkelpand, omdat deze een veel kleinere oppervlakte hebben. Hierdoor is de waarde niet aannemelijk gemaakt. Belanghebbende heeft de door haar bepleite waarde ook niet aannemelijk gemaakt. Het hof stelt de waarde in goede justitie vast.
Kern van de zaak
Een belanghebbende (winkelexploitant) betwist de WOZ-waarden van meerdere winkelpanden, waaronder een groot filiaal aan [adres 1] 51 met meer dan 1.000 m² winkeloppervlak. Zowel de heffingsambtenaar als de belanghebbende hebben onderbouwingen aangedragen. De zaak betreft meerdere adressen en loopt via hoger beroep bij het Gerechtshof 's-Hertogenbosch.
Beslissing van de rechter
Het hof oordeelt dat de heffingsambtenaar de vastgestelde WOZ-waarde van € 1.037.000 voor [adres 1] 51 niet aannemelijk heeft gemaakt, omdat de aangedragen huurtransacties qua oppervlakte volstrekt onvergelijkbaar zijn. Echter, ook de door belanghebbende bepleite lagere waarde is niet aannemelijk gemaakt, waardoor het hof zelfstandig de waarde moet vaststellen. Over de kostenvergoeding voor bezwaar kan het hof geen oordeel geven, nu die beslissing niet tijdig zelfstandig in geschil is gebracht.
Impactscore
LaagDe uitspraak past bestaande Hoge Raad-jurisprudentie toe op een feitelijk geschil over WOZ-waarden van winkelpanden; er worden geen nieuwe rechtsregels gesteld en de reikwijdte is beperkt tot de betrokken objecten.
Belangrijkste punten
- 1Huurtransacties van 56–79 m² zijn niet bruikbaar als vergelijkingsmaatstaf voor een winkel van meer dan 1.000 m²; de heffingsambtenaar erkent dit impliciet door toe te lichten dat regionale transacties gebruikt hadden moeten worden.
- 2Vaste Hoge Raad-jurisprudentie: als de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde niet aannemelijk maakt, gaat de door belanghebbende bepleite waarde niet automatisch gelden; ook de belanghebbende draagt bewijslast.
- 3Belanghebbende slaagt er evenmin in de door haar bepleite waarde aannemelijk te maken op basis van haar eigen rekenblad.
- 4De beslissing over de kostenvergoeding bezwaar (€ 807) staat onherroepelijk vast omdat belanghebbende hierover bij de rechtbank niet heeft geklaagd en het niet alsnog in hoger beroep zelfstandig voorwerp van geschil kan worden.
- 5De zaak betreft meerdere adressen (53, 53A, 55, 55A, 57, 57A) waarbij de uitkomsten per object kunnen verschillen; de tekst is fragmentarisch zodat de volledige beslissing niet volledig reconstrueerbaar is.
Impactanalyse
Juridische impact
De uitspraak bevestigt de vaste Hoge Raad-lijn dat in WOZ-geschillen een dubbele bewijslast geldt: als de heffingsambtenaar faalt, prevaleert niet automatisch de waarde van de belanghebbende. Vergelijkbaarheid van referentietransacties vereist een serieuze oppervlakte- en marktvergelijking.
Praktische impact
Winkeliers die grote panden bezitten kunnen niet volstaan met het betwisten van de gemeentelijke onderbouwing; zij moeten zelf met kwalitatief vergelijkbare marktgegevens komen om een lagere WOZ-waarde te onderbouwen.
Onderwerp-impact
Voor de retailsector met grote winkelvloeroppervlaktes onderstreept dit vonnis dat generieke kleinschalige huurtransacties uit dezelfde straat onvoldoende zijn als benchmark; grootschalige winkels vereisen regionale en sectorspecifieke vergelijkingstransacties.
Samenvatting
In deze hoger beroepsprocedure bij het Gerechtshof 's-Hertogenbosch staat de WOZ-waardering van meerdere winkelpanden van één belanghebbende centraal, waaronder een groot supermarkt- of retailfiliaal aan [adres 1] 51 met meer dan 1.000 m² winkeloppervlak. De heffingsambtenaar had de WOZ-waarde van dit pand vastgesteld op € 1.037.000, gebaseerd op een huurwaarde van € 133.040 zoals vermeld in een taxatierapport. Als onderbouwing wees de heffingsambtenaar op drie huurtransacties in dezelfde straat, maar deze betroffen winkels van slechts 56 tot 79 m² — een factor tien tot twintig kleiner dan het betwiste pand. Het hof oordeelt dat deze referenties volstrekt onvergelijkbaar zijn en dat de heffingsambtenaar zijn eigen vastgestelde waarde daarmee niet aannemelijk heeft gemaakt. Opvallend is dat de heffingsambtenaar tijdens de zitting zelf erkende dat de waardebepaling eigenlijk op regionale transacties had moeten berusten. Conform vaste jurisprudentie van de Hoge Raad leidt het falen van de heffingsambtenaar er echter niet toe dat de door de belanghebbende bepleite lagere waarde automatisch wordt overgenomen. Op belanghebbende rust een gelijke bewijslast. Het hof concludeert dat ook de door belanghebbende ingebrachte onderbouwing — gebaseerd op eigen rekenbladen — onvoldoende is om de bepleite waarde aannemelijk te maken. Het hof zal de waarde daarom zelfstandig vaststellen, hoewel de precieze uitkomst daarvan op basis van de beschikbare tekst niet volledig reconstrueerbaar is. Ten aanzien van de proceskosten geldt dat de beslissing over de bezwaarkostenvergoeding (€ 807) niet tijdig in geschil is gebracht bij de rechtbank en daarmee onherroepelijk is geworden; het hof kan er in hoger beroep geen oordeel meer over geven. De zaak illustreert het belang van deugdelijke, representatieve vergelijkingstransacties bij WOZ-taxaties van grootschalig commercieel vastgoed.