VvE niet aansprakelijk voor schade aan terras appartementseigenaar
ECLI:NL:GHDHA:2026:2820, Gerechtshof Den Haag, 15-09-2026, 200.342.984/01
Inhoudsindicatie
(officieel, Rechtspraak.nl)Aansprakelijkstelling VvE. Vorderingen afgewezen. Geen deugdelijke grondslag. VvE is geen bezitter van de beheerde opstal. Dus geen aansprakelijkheid ex art. 6:174 BW. Ook geen hoofdelijke aansprakelijkheid ex art. 5:113 lid 4 BW, nu aansprakelijkheid van gezamenlijke eigenaars niet vaststaat. Geen zaakwaarneming of ongerechtvaardigde verrijking.
Kern van de zaak
Een appartementseigenaar ([geïntimeerde]) vorderde schadevergoeding van de Vereniging van Eigenaars (VvE) in verband met schade aan zijn terras. De rechtbank Rotterdam had deze vordering gedeeltelijk toegewezen. De VvE ging in hoger beroep bij het Gerechtshof Den Haag.
Beslissing van de rechter
Het hof wijst de vorderingen volledig af, omdat daarvoor in deze procedure geen rechtsgrondslag bestaat. De eerder door de rechtbank gedeeltelijk toegewezen vordering wordt alsnog geheel afgewezen.
Impactscore
LaagDe uitspraak past binnen bestaande rechtspraak over appartementsrecht en de positie van de VvE; het betreft een toepassing van bekende regels op een concrete casus zonder fundamenteel nieuwe rechtsvragen te beantwoorden.
Belangrijkste punten
- 1De VvE is geen eigenaar of bezitter van het gebouw, maar een rechtspersoon sui generis die het beheer van gemeenschappelijke delen regelt.
- 2Aansprakelijkheid op grond van artikel 6:174 BW (opstalaansprakelijkheid) of artikel 5:113 lid 4 BW is niet op de VvE van toepassing in deze situatie.
- 3De VvE vertegenwoordigt de gezamenlijke appartementseigenaars en kan namens hen rechtshandelingen verrichten, maar is zelf niet de schuldenaar.
- 4Schulden en kosten voor onderhoud van gemeenschappelijke delen zijn via een verdeelsleutel voor rekening van de gezamenlijke eigenaren, niet uitsluitend de VvE.
- 5Het hof behandelt de grieven in het principale en incidentele hoger beroep gezamenlijk en vernietigt het vonnis van de rechtbank.
Impactanalyse
Juridische impact
Het arrest verduidelijkt de beperkte aansprakelijkheid van de VvE als rechtspersoon: de VvE kan niet zelfstandig worden aangesproken op grond van opstalaansprakelijkheid of het BW-appartementsrecht voor schade die individuele eigenaren treffen. Dit bevestigt bestaande rechtspraak over de sui generis-positie van de VvE.
Praktische impact
Appartementseigenaren die schade lijden aan hun privégedeelte (zoals een terras) kunnen de VvE niet zonder meer als rechtspersoon aanspreken; zij zullen de gezamenlijke eigenaren of een andere grondslag moeten aanspreken. Dit maakt verhaal op de VvE in dergelijke situaties aanzienlijk lastiger.
Onderwerp-impact
Voor de praktijk rond appartementsrecht en VvE-beheer bevestigt dit arrest dat individuele eigenaren voor schade aan hun privégedeelten niet automatisch bij de VvE terecht kunnen, wat gevolgen heeft voor de wijze waarop geschillen binnen VvE's worden afgewikkeld.
Samenvatting
Deze zaak betreft een geschil tussen een appartementseigenaar ([geïntimeerde]) en zijn Vereniging van Eigenaars (VvE) over de vergoeding van schade aan zijn terras. De rechtbank Rotterdam had de vordering van de appartementseigenaar in eerste aanleg gedeeltelijk toegewezen. De VvE stelde hoger beroep in bij het Gerechtshof Den Haag, waarna de appartementseigenaar incidenteel appel instelde. Het hof schetst als juridisch kader het wettelijke stelsel van het appartementsrecht (artikelen 106-147, Boek 5 BW). Daarin is de VvE een rechtspersoon sui generis, die het beheer van de gemeenschappelijke delen regelt, maar niet de eigenaar of bezitter is van het gesplitste gebouw. De VvE vertegenwoordigt de gezamenlijke eigenaren bij rechtshandelingen in het kader van het beheer, waarbij die rechtshandelingen de eigenaren binden en niet de VvE zelf. Schulden voor onderhoud van gemeenschappelijke delen komen via een verdeelsleutel voor rekening van de eigenaren gezamenlijk; de VvE is daarvoor slechts hoofdelijk verbonden op grond van artikel 5:113 lid 4 BW. De appartementseigenaar baseerde zijn vorderingen (I en II) op artikel 6:174 BW (kwalitatieve aansprakelijkheid voor opstallen) en artikel 5:113 lid 4 BW. Het hof oordeelt dat deze grondslagen in dit geval geen aansprakelijkheid van de VvE kunnen vestigen voor de gestelde schade aan het terras. Nu er geen toereikende rechtsgrondslag bestaat, worden de vorderingen volledig afgewezen, en het vonnis van de rechtbank wordt vernietigd. De uitspraak bevestigt de beperkte en afgebakende juridische positie van de VvE en onderstreept dat individuele appartementseigenaren voor schade aan hun privégedeelten niet automatisch de VvE als rechtspersoon kunnen aanspreken.