WOZ-waarde woning verlaagd naar €930.000 na onjuiste grondstaffel
ECLI:NL:GHDHA:2026:2345, Gerechtshof Den Haag, 12-05-2026, BK-25/657
Inhoudsindicatie
(officieel, Rechtspraak.nl)Art. 17 Wet WOZ. Waarde woning. Toepassing grondstaffel. Correctie ligging ten onrechte toegepast. Beroep op gelijkheidsbeginsel (buurpanden) afgewezen.
Kern van de zaak
Een belastingplichtige (belanghebbende) betwist de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde van zijn twee-onder-één-kapwoning. De heffingsambtenaar paste een grondstaffel toe die volgens de rechtbank niet aannemelijk was gemaakt. De zaak betreft hoger beroep van de heffingsambtenaar tegen de uitspraak van de rechtbank die de waarde schattenderwijs verlaagde naar €930.000.
Beslissing van de rechter
Het gerechtshof verklaart het hoger beroep van de heffingsambtenaar ongegrond en bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De doorslaggevende reden is dat de heffingsambtenaar er niet in slaagde aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde met toepassing van de grondstaffel van de betreffende wijk voor twee-onder-één-kapwoningen niet te hoog was vastgesteld.
Impactscore
LaagHet betreft een feitelijke belastingzaak op het niveau van een gerechtshof waarbij toepassing van bekende WOZ-rechtspraak centraal staat; er worden geen nieuwe rechtsnormen gesteld en de relevantie is beperkt tot vergelijkbare lokale WOZ-geschillen.
Belangrijkste punten
- 1De bewijslast rust op de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld (art. 17 lid 2 Wet WOZ).
- 2De rechtbank stelde de waarde schattenderwijs vast op €930.000 op basis van de grondstaffel voor rij- en hoekwoningen, hetgeen het hof bevestigt.
- 3De heffingsambtenaar kon het gebruik van de grondstaffel van Wijk 1 voor twee-onder-één-kapwoningen niet aannemelijk maken.
- 4Het argument dat Wijk 2 een vergelijkbaar marktniveau heeft en de plannen om grondstaffels samen te voegen voor 2026 worden door het hof niet toereikend geacht.
- 5Griffierecht van €53 wordt aan belanghebbende vergoed.
Impactanalyse
Juridische impact
De uitspraak bevestigt dat heffingsambtenaren de juiste en onderbouwde grondstaffel voor het specifieke woningtype moeten toepassen en dat toekomstige beleidsplannen (samenvoegen staffels in 2026) geen rechtsgrond bieden voor de huidige waardevaststelling.
Praktische impact
De belastingplichtige betaalt lagere onroerende-zaakbelastingen en watersysteemheffingen berekend naar een waarde van €930.000 in plaats van de oorspronkelijk hogere vastgestelde waarde, en ontvangt het griffierecht terug.
Onderwerp-impact
Voor eigenaren van twee-onder-één-kapwoningen onderstreept deze uitspraak het belang van woningtype-specifieke grondstaffels bij WOZ-waarderingen en biedt aanknopingspunten voor bezwaar bij onjuiste staffeltoepassing.
Samenvatting
In deze WOZ-procedure stond de vraag centraal of de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde van een twee-onder-één-kapwoning aannemelijk had gemaakt met de door hem gehanteerde grondstaffel. De heffingsambtenaar had de woning gewaardeerd met toepassing van de grondstaffel van Wijk 1 voor twee-onder-één-kapwoningen. De rechtbank oordeelde eerder dat de heffingsambtenaar dit niet aannemelijk had gemaakt en stelde de waarde schattenderwijs vast op €930.000, daarbij gebruikmakend van de grondstaffel voor rij- en hoekwoningen als referentiekader. De heffingsambtenaar ging in hoger beroep en voerde aan dat de rechtbank ten onrechte een verkeerde grondstaffel had toegepast, dat Wijk 2 een vergelijkbaar marktniveau kent en dat de grondstaffels van beide wijken voor 2026 zouden worden samengevoegd. Het Gerechtshof Den Haag verwierp al deze argumenten en bevestigde de uitspraak van de rechtbank. Op grond van artikel 17 lid 2 Wet WOZ dient de WOZ-waarde gelijk te zijn aan de waarde in het economische verkeer: de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. De bewijslast rust daarbij op de heffingsambtenaar. Nu de heffingsambtenaar er niet in slaagde met de door hem gekozen grondstaffel aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog was vastgesteld, en toekomstige beleidsplannen geen rechtsgrond vormen voor de huidige waardevaststelling, bleef de door de rechtbank schattenderwijs vastgestelde waarde van €930.000 in stand. De aanslag onroerende-zaakbelastingen en de aanslag watersysteemheffingen worden dienovereenkomstig verminderd. Het betaalde griffierecht van €53 wordt aan belanghebbende vergoed.