WOZ-waarde woning bevestigd na vergelijking vergelijkingsobjecten
ECLI:NL:GHDHA:2026:2290, Gerechtshof Den Haag, 30-06-2026, BK-24/493
Inhoudsindicatie
(officieel, Rechtspraak.nl)Artikel 17, lid 2, Wet WOZ. De Heffingsambtenaar maakt aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Kern van de zaak
Een belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld tegen de vastgestelde WOZ-waarde van zijn woning. De heffingsambtenaar had de waarde bepaald op € 488.000 met behulp van een waardematrix en vergelijkingsobjecten. De belanghebbende was het niet eens met deze waardering en stapte naar de rechter.
Beslissing van de rechter
Het hoger beroep is ongegrond verklaard en de uitspraak van de Rechtbank is bevestigd. De doorslaggevende reden is dat de heffingsambtenaar met het taxatieverslag en de waardematrix voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van € 488.000 niet te hoog is vastgesteld, waarbij de gebruikte vergelijkingsobjecten qua type, bouwjaar en oppervlakte goed vergelijkbaar zijn met de woning.
Impactscore
LaagHet betreft een routinematige WOZ-procedure bij een gerechtshof die de bestaande rechtslijn volgt zonder nieuwe rechtsvragen te beantwoorden. De uitkomst is casuïstisch en heeft beperkte precedentwerking.
Belangrijkste punten
- 1De WOZ-waarde wordt bepaald op basis van artikel 17 lid 2 Wet WOZ: de prijs bij overdracht in vrije staat aan de meestbiedende koper.
- 2De bewijslast ligt bij de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld (HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332).
- 3Een waardematrix met vergelijkingsobjecten vormt een aanvaardbare onderbouwing, mits de objecten voldoende vergelijkbaar zijn en onderlinge verschillen zijn verdisconteerd.
- 4De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn, maar moeten voldoende vergelijkbaar zijn qua type, bouwjaar, oppervlakte en waardegebied.
- 5De heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat de woning en de vergelijkingsobjecten in hetzelfde waardegebied liggen.
Impactanalyse
Juridische impact
De uitspraak bevestigt de bestaande rechtslijn dat de heffingsambtenaar zijn bewijslast met een deugdelijke waardematrix en voldoende vergelijkbare objecten kan vervullen, zonder dat identieke vergelijkingsobjecten vereist zijn. Dit is in lijn met vaste jurisprudentie van de Hoge Raad.
Praktische impact
Voor de belanghebbende betekent dit dat de WOZ-waarde van € 488.000 ongewijzigd blijft, met de bijbehorende gemeentelijke en waterschapsbelastingen als gevolg. Eigenaren die de WOZ-waarde aanvechten, dienen concrete argumenten te leveren tegen de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten.
Onderwerp-impact
In de vastgoedpraktijk onderstreept deze uitspraak dat de waardematrixmethode met goed vergelijkbare objecten in hetzelfde waardegebied een robuuste onderbouwing biedt voor WOZ-taxaties, wat relevant is voor eigenaren, gemeenten en taxateurs.
Samenvatting
In deze belastingzaak heeft Gerechtshof Den Haag het hoger beroep van een woningeigenaar tegen de vastgestelde WOZ-waarde ongegrond verklaard en de uitspraak van de Rechtbank bevestigd. De heffingsambtenaar had de waarde van de woning vastgesteld op € 488.000, onderbouwd met een taxatieverslag en een waardematrix waarin vergelijkingsobjecten zijn opgenomen. De centrale rechtsvraag was of de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk had gemaakt dat de WOZ-waarde niet op een te hoog bedrag was vastgesteld. Het Hof stelt voorop dat de WOZ-waarde ingevolge artikel 17 lid 2 Wet WOZ de waarde bij fictieve vrije overdracht aan de meestbiedende koper betreft. Overeenkomstig de lijn die de Hoge Raad op 3 maart 2023 (ECLI:NL:HR:2023:332) heeft bevestigd, rust de bewijslast op de heffingsambtenaar, zij het dat rekening moet worden gehouden met hetgeen de belanghebbende aanvoert. Het Hof oordeelt dat de heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan. De gebruikte vergelijkingsobjecten zijn qua type woning, bouwjaar en oppervlakte goed vergelijkbaar met de te taxeren woning. Bovendien liggen zowel de woning als de vergelijkingsobjecten in hetzelfde waardegebied, een stelling die door de belanghebbende onweersproken is gelaten. Dat de vergelijkingsobjecten niet identiek zijn aan de woning vormt geen beletsel, zolang de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Aan die eis is naar het oordeel van het Hof voldaan. De uitspraak is in lijn met vaste jurisprudentie en heeft beperkte precedentwerking. Voor woningeigenaren die de WOZ-waarde willen aanvechten, benadrukt deze zaak dat een enkele betwisting van de gehanteerde vergelijkingsobjecten onvoldoende is; concrete en onderbouwde argumenten over de vergelijkbaarheid of de verrekening van verschillen zijn noodzakelijk om de heffingsambtenaar te weerleggen.