WOZ-waarde woning bevestigd na vergelijking referentieobjecten
ECLI:NL:GHDHA:2026:2243, Gerechtshof Den Haag, 07-07-2026, BK-25/777
Inhoudsindicatie
(officieel, Rechtspraak.nl)Art. 17 Wet WOZ. WOZ-waarde 2024 rijwoning. Gehanteerde gebruiksoppervlakte is juist. Overlast door ligging bij winkelcentrum. Heffingsambtenaar maakt aannemelijk dat de vastgestelde waarde niet te hoog is, zelfs als rekening wordt gehouden met factor 1 voor slechte ligging. Beroep op schending zorgvuldigheidsbeginsel, motiveringsbeginsel en evenredigheidsbeginsel afgewezen.
Kern van de zaak
Een belastingplichtige heeft hoger beroep ingesteld tegen de WOZ-waarde van zijn woning. De heffingsambtenaar heeft de vastgestelde waarde onderbouwd met een vergelijkingsmatrix met drie referentieverkopen. De rechtbank bevestigde eerder de aanslag, waarna belanghebbende in hoger beroep ging bij het Gerechtshof Den Haag.
Beslissing van de rechter
Het Gerechtshof Den Haag bevestigt de uitspraak van de rechtbank en daarmee de vastgestelde WOZ-waarde. De doorslaggevende reden is dat de heffingsambtenaar met behulp van vergelijkbare referentieobjecten en een correctiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.
Impactscore
LaagHet betreft een feitelijke belastingzaak over een individuele WOZ-waardering zonder nieuwe rechtsvragen. De uitkomst is in lijn met bestaande jurisprudentie en heeft geen precedentwerking buiten de specifieke casus.
Belangrijkste punten
- 1De WOZ-waarde wordt bepaald op grond van artikel 17 lid 2 Wet WOZ: de prijs bij vrije verkoop aan de meestbiedende koper.
- 2De bewijslast rust op de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
- 3Het Hof oordeelt dat de drie referentieobjecten qua bouwjaar, bouwstijl en bouwaard goed vergelijkbaar zijn met de woning.
- 4Onderlinge verschillen in gebruiks- en perceeloppervlakte, berginggrootte en ligging zijn via de matrix verwerkt.
- 5De heffingsambtenaar mag vergelijkingsobjecten kiezen die de door hem verdedigde waarde het beste ondersteunen, mits voldoende rekening wordt gehouden met onderlinge verschillen.
Impactanalyse
Juridische impact
De uitspraak bevestigt de vaste jurisprudentielijn rondom de WOZ-waardering: referentieobjecten hoeven niet identiek te zijn, mits onderlinge verschillen inzichtelijk worden verwerkt. Er worden geen nieuwe rechtsvragen beantwoord.
Praktische impact
Voor de belastingplichtige betekent dit dat de hogere WOZ-waarde en de daarop gebaseerde aanslag in stand blijven, met mogelijke doorwerking naar gemeentelijke belastingen en de eigenwoningforfait-berekening. Cassatie is binnen zes weken mogelijk.
Onderwerp-impact
In het vastgoed- en belastingdomein onderstreept deze uitspraak dat heffingsambtenaren bij WOZ-taxaties kunnen volstaan met goed vergelijkbare, maar niet identieke referentieobjecten, zolang correcties transparant worden toegepast.
Samenvatting
In deze WOZ-zaak heeft het Gerechtshof Den Haag op 7 juli 2026 uitspraak gedaan in het hoger beroep van een belastingplichtige tegen de vastgestelde waarde van zijn woning. De heffingsambtenaar had de WOZ-waarde onderbouwd met een vergelijkingsmatrix waarin drie referentieverkopen waren opgenomen, aangevuld met iWOZ-rapporten van deze woningen. De rechtbank had de aanslag eerder bevestigd, waarop belanghebbende in hoger beroep ging. De centrale juridische vraag was of de heffingsambtenaar aannemelijk had gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog was, conform het bepaalde in artikel 17 lid 2 Wet WOZ. Op grond van dit artikel wordt de waarde bepaald als de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende koper zou worden betaald. Het Hof stelde vast dat de vergelijkingsobjecten qua bouwjaar, bouwstijl en bouwaard goed vergelijkbaar zijn met de te waarderen woning, en dat de marktgegevens daarvan in beginsel bruikbaar zijn. Hoewel er verschillen bestaan in gebruiks- en perceeloppervlakte, berginggrootte en ligging, zijn deze kenmerken afzonderlijk in de matrix benoemd en verwerkt. Het Hof benadrukte dat vergelijkingsobjecten niet identiek hoeven te zijn aan de woning, mits de onderlinge verschillen voldoende in de waardering worden verdisconteerd. Op basis van deze overwegingen heeft het Hof het hoger beroep ongegrond verklaard en de uitspraak van de rechtbank bevestigd. De WOZ-aanslag blijft daarmee in stand. Beide partijen kunnen binnen zes weken na verzending van de uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad.