WOZ-waarde woning verlaagd wegens funderingsrisico
ECLI:NL:GHDHA:2026:2044, Gerechtshof Den Haag, 10-06-2026, BK-25/658
Inhoudsindicatie
(officieel, Rechtspraak.nl)Art. 17 Wet WOZ. Rapport over risico op funderingsschade. De Heffingsambtenaar heeft in het licht van het rapport niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
Kern van de zaak
Een belastingplichtige (belanghebbende) betwistte de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde van zijn woning. Hij diende een funderingsonderzoeksrapport (Quickscan) in als bewijs voor een lagere waarde. De zaak kwam via bezwaar en beroep uiteindelijk bij het Gerechtshof Den Haag terecht.
Beslissing van de rechter
Het beroep is gegrond verklaard en de WOZ-waarde is verminderd tot € 328.000. De doorslaggevende reden is dat het funderingsonderzoeksrapport (Quickscan) voldoende aanleiding gaf om een lagere waarde aan te nemen, al kan de Quickscan geen uitspraken doen over de daadwerkelijke kwaliteit van de fundering.
Impactscore
LaagHet betreft een feitelijke belastingzaak op lagere rechtersniveau (hof) met een beperkt financieel belang en geen nieuwe rechtsvragen; de uitkomst is eerder een bevestiging van bestaande praktijk dan een richtinggevende uitspraak.
Belangrijkste punten
- 1De rechtbank heeft de WOZ-waarde verlaagd tot € 328.000 en het hof behandelt het hoger beroep hiervan.
- 2Belanghebbende onderbouwde zijn standpunt met een Quickscan Risicobeoordeling van het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF).
- 3Een Quickscan is een beperkt visueel onderzoek dat slechts een risico-indicatie geeft en geen uitspraken kan doen over de werkelijke kwaliteit of resterende levensduur van de fundering.
- 4De heffingsambtenaar werd veroordeeld in de proceskosten (€ 16,20) en diende het griffierecht van € 53 terug te betalen.
- 5De uitspraak van de rechtbank treedt in de plaats van de vernietigde uitspraak op bezwaar.
Impactanalyse
Juridische impact
De uitspraak bevestigt dat een Quickscan funderingsrapport als onderbouwing kan dienen bij een WOZ-bezwaar, ook al is het een beperkt onderzoek zonder definitieve conclusies over funderingskwaliteit. Dit sluit aan bij de tendens dat funderingsrisico's meegewogen worden bij WOZ-waarderingen.
Praktische impact
Woningeigenaren met funderingsrisico's kunnen met een relatief goedkoop Quickscan-rapport hun WOZ-waarde aanvechten en een verlaging bewerkstelligen, wat lagere gemeentelijke belastingen tot gevolg heeft.
Onderwerp-impact
In de vastgoedsector vergroot dit de druk op gemeenten om funderingsrisico's structureel mee te wegen in WOZ-taxaties, vooral in gebieden met bekende funderingsproblematiek.
Samenvatting
In deze belastingzaak voor het Gerechtshof Den Haag staat de WOZ-waarde van een woning centraal. De heffingsambtenaar had een bepaalde waarde vastgesteld, waartegen de eigenaar (belanghebbende) bezwaar maakte. Ter onderbouwing van zijn standpunt dat de woning een lagere waarde heeft, diende hij een zogenoemde Quickscan Risicobeoordeling in van het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF). Dit rapport, opgesteld na een visuele inspectie van het pand op 11 januari 2024, brengt het risico op funderingsproblematiek in kaart aan de hand van lintvoeg- en loodmetingen. De Quickscan geeft een risicobeoordeling van A (geen risico) tot E (urgent hoog risico), maar kan geen definitieve uitspraken doen over de daadwerkelijke kwaliteit van de fundering of de resterende levensduur daarvan. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard en de WOZ-waarde verlaagd tot € 328.000, de uitspraak op bezwaar vernietigd en de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten. Het griffierecht van € 53 werd eveneens terugbetaald aan belanghebbende. Het gerechtshof oordeelt in hoger beroep over de vraag of deze waardevermindering terecht is. De zaak illustreert dat funderingsrisico's, ook wanneer deze slechts via een beperkt visueel onderzoek zijn vastgesteld, relevant kunnen zijn voor de WOZ-waardering. De Quickscan is weliswaar geen volledig funderingsonderzoek, maar biedt wel een indicatie van verhoogd risico die bij de waardebepaling in aanmerking kan worden genomen. Dit is praktisch relevant voor woningeigenaren in gebieden met bekende funderingsproblematiek, die op basis van een relatief beperkt onderzoek een verlaging van hun WOZ-waarde en daarmee van hun onroerendezaakbelasting kunnen realiseren. De uitspraak bevestigt de toenemende erkenning van funderingsrisico als waardeverminderend factor in het WOZ-stelsel.