WOZ-waarde woning Amsterdam verlaagd naar €713.000
ECLI:NL:GHAMS:2026:2812, Gerechtshof Amsterdam, 13-08-2026, 25/1361
Inhoudsindicatie
(officieel, Rechtspraak.nl)Artikel 40, lid 2, Wet WOZ; WOZ-waarde woning.
Kern van de zaak
Een eigenaar van een tussenwoning uit 1840 in Amsterdam (95 m², gelegen aan een smalle steeg) bestreed de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde voor belastingjaar 2023. Na gegrondverklaring van het beroep door de rechtbank stelde de heffingsambtenaar hoger beroep in.
Beslissing van de rechter
Het Gerechtshof Amsterdam behandelt het hoger beroep van de heffingsambtenaar; de rechtbank had het beroep van de eigenaar al gegrond verklaard en de WOZ-waarde vastgesteld op €713.000. De doorslaggevende reden voor de verlaging was de vergelijking met drie representatieve tussenwoningen, waarbij rekening werd gehouden met de ligging aan een smalle steeg en de specifieke kenmerken van de woning.
Impactscore
LaagHet betreft een individuele WOZ-geschil zonder nieuwe rechtsvragen; de uitkomst is casuïstisch en heeft geen bredere precedentwerking buiten de specifieke situatie van deze woning.
Belangrijkste punten
- 1WOZ-waarde voor belastingjaar 2023 vastgesteld op €713.000 na bezwaar en beroep
- 2Woning betreft een tussenwoning uit 1840, gelegen aan een smalle steeg in Amsterdam, 95 m² gebruiksoppervlakte
- 3Taxatierapport van Register Taxateur met vergelijkingsobjecten (tussenwoningen aan smalle stegen) onderbouwde de waarde van €713.000
- 4Rechtbank vernietigde uitspraak op bezwaar en stelde waarde zelf vast; heffingsambtenaar ging in hoger beroep
- 5Hof heeft zitting achterwege gelaten nu belanghebbende daar niet om verzocht; uitspraak wordt schriftelijk gedaan
Impactanalyse
Juridische impact
De uitspraak bevestigt de gangbare WOZ-methodiek waarbij bijzondere liggingsfactoren (smalle steeg, bouwjaar) expliciet in de vergelijkingsmatrix moeten worden verdisconteerd. De zaak illustreert dat rechters de WOZ-waarde zelf kunnen vaststellen bij vernietiging van de uitspraak op bezwaar.
Praktische impact
De eigenaar profiteert van een lagere WOZ-waarde van €713.000, hetgeen leidt tot een lagere aanslag onroerendezaakbelasting; het griffierecht van €51 wordt door de heffingsambtenaar vergoed.
Onderwerp-impact
Voor eigenaren van historische woningen op bijzondere locaties in Amsterdam onderstreept deze zaak het belang van het aanvechten van WOZ-waardes met specifieke, locatierelevante vergelijkingsobjecten.
Samenvatting
Deze zaak betreft een WOZ-geschil over een tussenwoning uit 1840 gelegen aan een smalle steeg in Amsterdam, met een gebruiksoppervlakte van 95 m² en een kaveloppervlakte van 28 m². De eigenaar was het niet eens met de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde voor belastingjaar 2023 (waardepeildatum 1 januari 2022) en tekende bezwaar aan, gevolgd door beroep bij de rechtbank. De rechtbank verklaarde het beroep gegrond, vernietigde de uitspraak op bezwaar en stelde de WOZ-waarde zelf vast op €713.000. Daarbij baseerde de rechtbank zich op een taxatierapport van een Register Taxateur, gedagtekend 28 november 2024, dat de waarde onderbouwde via vergelijking met drie tussenwoningen — waarvan twee eveneens aan een smalle steeg gelegen — en een centrumwoning in Amsterdam. In het taxatierapport waren de relevante kenmerken, foto's, een overzichtskaart en een gedetailleerde matrix opgenomen. De heffingsambtenaar stelde vervolgens hoger beroep in bij het Gerechtshof Amsterdam. Het hof heeft besloten de zaak zonder zitting af te doen, nadat het de eigenaar had gewezen op deze mogelijkheid en deze daar niet tegen protesteerde. De centrale juridische vraag in hoger beroep is of de door de rechtbank vastgestelde WOZ-waarde van €713.000 correct is. Gezien de beschikbare stukken — met name het taxatierapport met vergelijkingsobjecten die de bijzondere eigenschappen van de woning weerspiegelen — is de onderbouwing van de lagere waarde goed gedocumenteerd. De aanslag OZB wordt overeenkomstig de vastgestelde waarde verminderd, en het griffierecht van €51 komt voor rekening van de heffingsambtenaar. De zaak heeft beperkte precedentwerking maar illustreert het belang van een gedegen taxatierapport met passende vergelijkingsobjecten bij het aanvechten van WOZ-waardes voor bijzondere woningen.