WOZ-waarde nieuwbouwwoning terecht verhoogd met sloopkosten
ECLI:NL:GHAMS:2026:1582, Gerechtshof Amsterdam, 12-05-2026, 25/1790
Inhoudsindicatie
(officieel, Rechtspraak.nl)WOZ. Woning. Bouwkosten. Percentage van gereedheid woning op toestandsdatum.
Kern van de zaak
Een eigenaar betwistte de WOZ-waarde van zijn object, dat hij in 2020 had aangekocht voor € 1.487.500 met als enige doel de bestaande woning te slopen en een nieuwe woning te bouwen. De gemeente had de WOZ-waarde vastgesteld op basis van de toestandsdatum 1 januari 2023, inclusief de aankoopsom vermeerderd met sloopkosten. De eigenaar was van mening dat de waarde te hoog was vastgesteld.
Beslissing van de rechter
Het gerechtshof bekrachtigde het oordeel van de rechtbank dat de WOZ-waarde terecht is vastgesteld op de aankoopsom vermeerderd met de sloopkosten, inclusief asbestverwijdering. Doorslaggevend was dat de koper het object uitsluitend had verworven om de ondergrond vrij te maken voor nieuwbouw, zodat de totale investering de waarde in het economisch verkeer bepaalt conform artikel 17 lid 2 Wet WOZ.
Impactscore
MiddelDe uitspraak bevestigt bestaande rechtspraak over de Wet WOZ en introduceert geen nieuwe rechtsregels, maar heeft praktische betekenis voor eigenaren en gemeenten bij de waardering van sloopobjecten met herontwikkelingsintentie.
Belangrijkste punten
- 1Toestandsdatum 1 januari 2023 is correct toegepast op grond van artikel 18 lid 3 sub b Wet WOZ, nu de wijziging (sloop en nieuwbouw) plaatsvond in het voorafgaande kalenderjaar.
- 2Verweerder mag zijn standpunt met alle middelen rechtens onderbouwen; er geldt vrije bewijsleer en geen verplichting tot gebruik van vergelijkings- of vervangingswaardemethode.
- 3De aankoopintentie van de koper – uitsluitend gericht op vrijmaken van de ondergrond – is bepalend voor de wijze waarop de koopsom wordt geïnterpreteerd bij de WOZ-waardebepaling.
- 4Sloopkosten, waaronder kosten voor het afvoeren van asbesthoudend materiaal, worden bij de aankoopsom opgeteld als onderdeel van de totale waarde.
- 5Beide partijen hebben de mogelijkheid binnen zes weken beroep in cassatie in te stellen bij de Hoge Raad.
Impactanalyse
Juridische impact
De uitspraak bevestigt dat bij aankoop van een object met uitsluitend sloopintentie de WOZ-waarde mag worden vastgesteld op de aankoopsom vermeerderd met sloopkosten, zonder dat de gemeente gebonden is aan een specifieke waarderingsmethode. Dit past binnen de ruime beoordelingsruimte van artikel 17 lid 2 Wet WOZ.
Praktische impact
Eigenaren die een woning aankopen met uitsluitend de intentie te slopen en nieuw te bouwen, dienen er rekening mee te houden dat ook sloop- en saneringskosten worden meegeteld bij de WOZ-waardebepaling, wat kan leiden tot hogere gemeentelijke belastingaanslagen.
Onderwerp-impact
Voor de vastgoedpraktijk verduidelijkt deze uitspraak dat de aankoopintentie en bijkomende kosten zoals asbestsanering relevant zijn voor de WOZ-waardering van te slopen objecten, wat van belang is bij herontwikkelingsprojecten.
Samenvatting
In deze zaak stond de WOZ-waardebepaling van een onroerende zaak centraal waarbij de eigenaar in 2020 een woning had aangekocht voor € 1.487.500, uitsluitend met de bedoeling deze te slopen en op de vrijgekomen ondergrond een nieuwe woning te laten bouwen. Na de aankoop werd de sloop gestart, waarbij ook asbesthoudend materiaal werd afgevoerd. De gemeente had de WOZ-waarde vastgesteld per toestandsdatum 1 januari 2023 en daarbij de aankoopsom vermeerderd met de gemaakte sloopkosten als grondslag gehanteerd. De eigenaar betwistte deze waardering en stelde dat de waarde te hoog was vastgesteld. Het gerechtshof Amsterdam bekrachtigde het oordeel van de rechtbank. De centrale juridische vraag was of de gemeente de WOZ-waarde terecht had vastgesteld op de aankoopsom vermeerderd met sloopkosten, en of de toestandsdatum correct was gekozen. Het hof oordeelde dat de toestandsdatum 1 januari 2023 correct is, gelet op artikel 18 lid 3 sub b Wet WOZ, dat bepaalt dat bij wijziging van een onroerende zaak door onder meer sloop de waarde wordt bepaald naar de staat bij aanvang van het belastingjaar. Voorts benadrukte het hof dat de gemeente bij de onderbouwing van de WOZ-waarde gebruik mag maken van alle middelen rechtens en niet gebonden is aan een specifieke waarderingsmethode, zoals de vergelijkingsmethode of de vervangingswaardemethode. Nu de eigenaar het object uitsluitend had verworven om de ondergrond vrij te maken voor nieuwbouw, was het gerechtvaardigd de totale investering – aankoopsom plus sloopkosten – als maatstaf te hanteren voor de waarde in het economisch verkeer conform artikel 17 lid 2 Wet WOZ. De uitspraak bevestigt daarmee dat aankoopintentie en bijkomende kosten een relevante rol spelen bij de WOZ-waardering van sloopobjecten.