Bij besluit van 5 oktober 2022 heeft het college van burgemeester en wethouders van Tilburg [appellant] opgedragen het gebruik van het pand aan de [locatie] in Tilburg voor vier appartementen te beëindigen. Als [appellant] dit niet doet, dan moet zij een dwangsom van € 5.000,00 betalen per constatering, met een maximum van € 25.000,00. Deze dwangsom wordt niet vaker dan eens per week verbeurd. [appellant] is de eigenaar van het pand aan de [locatie] in Tilburg. Dat pand is verbouwd tot vier appartementen, die [appellant] verhuurt. Het bestemmingsplan staat maar één woning toe. Daarom heeft het college aan [appellant] een zogenoemde ‘last onder dwangsom’ opgelegd, waarin staat dat zij het pand alleen nog maar voor één woning mag gebruiken. De curator is het hier niet mee eens, omdat de splitsing is uitgevoerd door de vorige eigenaar. Verder zijn er volgens de curator bijzondere omstandigheden waardoor het college had moeten afzien van handhaving. Ook vindt de curator de dwangsom te hoog.

Kern van de zaak

De eigenaar van een pand in Tilburg (vertegenwoordigd door een curator) verhuurt vier appartementen in een pand dat volgens het bestemmingsplan slechts één woning toestaat. Het college van B&W heeft een last onder dwangsom opgelegd. De curator betwist de handhaving, onder meer omdat de splitsing door de vorige eigenaar is uitgevoerd.

Beslissing van de rechter

Het hoger beroep is ongegrond; de Raad van State onderschrijft het oordeel van de rechtbank dat de last onder dwangsom terecht is opgelegd. Doorslaggevend is dat de huidige eigenaar de overtredende situatie in stand houdt door de vier appartementen te verhuren, ongeacht wie de verbouwing heeft uitgevoerd.

32van 100

Impactscore

Laag

De uitspraak past volledig binnen de bestaande rechtslijn (met verwijzing naar RvS 13 december 2023) en bevat geen nieuwe rechtsontwikkeling; de praktische waarde is beperkt tot bevestiging van reeds geldend recht in een casuïstische zaak.

Belangrijkste punten

1De identiteit van de overtreder wordt bepaald door het feitelijk in stand houden van de strijdige situatie, niet door wie de verbouwing heeft uitgevoerd.
2Registratie in het Kadaster als vier woningen schept geen gerechtvaardigd vertrouwen dat het college van handhaving afziet.
3Betaling van gemeentelijke belastingen voor vier woningen impliceert niet dat het gebruik in overeenstemming is met het bestemmingsplan.
4Het Kadaster is een zelfstandige organisatie die losstaat van het college en geen planologische bevoegdheid heeft.
5Op de zaak is het recht van vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet (1 januari 2024) van toepassing.

Impactanalyse

Juridische impact

De uitspraak bevestigt de vaste lijn dat een opvolgend eigenaar die een illegale situatie voortzet als overtreder kan worden aangemerkt, en dat Kadasterregistratie noch belastingheffing een vertrouwensbeginsel-verweer ondersteunen tegenover handhaving op grond van het bestemmingsplan.

Praktische impact

Kopers en rechtsopvolgers van onroerend goed dienen bij aankoop zorgvuldig na te gaan of het gebruik in overeenstemming is met het bestemmingsplan, omdat zij anders als overtreder kunnen worden aangesproken en een dwangsom opgelegd kunnen krijgen.

Onderwerp-impact

In de vastgoedsector onderstreept deze uitspraak het belang van planologische due diligence bij vastgoedtransacties; een afwijkende feitelijke situatie en administratieve registraties bieden geen bescherming tegen bestuursrechtelijke handhaving.

Samenvatting

Deze uitspraak van de Raad van State betreft een hoger beroep van de curator van een Tilburgse vastgoedeigenaar tegen een last onder dwangsom opgelegd door het college van burgemeester en wethouders. Het pand aan de betreffende locatie is door een vorige eigenaar verbouwd tot vier appartementen, terwijl het geldende bestemmingsplan slechts één woning toestaat. De huidige eigenaar verhuurt alle vier de appartementen. Het college heeft handhavend opgetreden door een last onder dwangsom op te leggen die verplicht het gebruik te beperken tot één woning. De curator voerde in hoger beroep aan dat de huidige eigenaar niet als overtreder kan worden beschouwd omdat de verbouwing door de rechtsvoorganger is uitgevoerd, dat bijzondere omstandigheden handhaving onrechtmatig maken en dat de dwangsom te hoog is vastgesteld. De Afdeling bestuursrechtspraak onderschrijft volledig het oordeel van de rechtbank en voegt toe dat voor de kwalificatie als overtreder niet relevant is wie de verbouwing heeft verricht. Bepalend is dat de huidige eigenaar de vier appartementen verhuurt en daarmee actief bijdraagt aan het voortduren van de bestemmingsplanstrijdige situatie. Ten aanzien van het vertrouwensbeginsel oordeelt de Afdeling dat noch de registratie in het Kadaster als vier woningen, noch de jarenlange betaling van gemeentelijke belastingen voor vier woningen, een gerechtvaardigd vertrouwen kan wekken dat het college van handhaving zou afzien. Het Kadaster is een zelfstandige organisatie zonder planologische bevoegdheid, en gemeentelijke belastingheffing is niet gebaseerd op de planologische toegestane situatie. De Afdeling verwijst hierbij naar haar eerdere uitspraak van 13 december 2023. Het hoger beroep is ongegrond. Op de zaak is het recht van vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 van toepassing.

Bron: Rechtspraak.nl Open Data· Geanalyseerd op 11 november 2026 met claude-sonnet-4-6

Originele uitspraak

32van 100

LaagLees toelichting ↓