Bij besluit van 30 mei 2023 heeft het college van burgemeester en wethouders van Eemsdelta een verzoek van Progres om vergoeding van planschade afgewezen. Progres heeft in 2016 een koopovereenkomst gesloten aangaande een oude steenfabriek, met als doel om daar supermarkten te vestigen. Het college heeft geen vergunning verleend voor de sloop van de oude steenfabriek en oprichting van twee supermarkten. Progres heeft op 23 december 2021 een verzoek om planschade ingediend bij het college. Dat verzoek houdt verband met de inwerkingtreding van het bestemmingsplan ‘Facetplan Delfzijl - Farmsum’ (hierna: het nieuwe bestemmingsplan). Dit bestemmingsplan beperkt de ontwikkelmogelijkheden op de plaats van de voormalige Steenfabriek Fivelmonde op het adres ‘Weg naar de Dam 1’ in Delfzijl. Het is door de inwerkingtreding van dit bestemmingsplan niet langer toegestaan een supermarkt op de locatie te vestigen.

Kern van de zaak

Progres sloot in 2016 een koopovereenkomst voor een oude steenfabriek in Delfzijl met het doel daar supermarkten te vestigen. Na inwerkingtreding van een nieuw bestemmingsplan in 2019 werd vestiging van supermarkten op de locatie verboden. Progres diende een planschadeverzoek in, dat het college afwees op grond van voorzienbaarheid en het ontbreken van eigendom op de peildatum.

Beslissing van de rechter

De Raad van State bevestigt het oordeel van de rechtbank dat de investeringsbeslissing op 25 november 2016 (datum koopovereenkomst) is genomen en niet op de latere datum van de allonge (21 november 2017). De later overeengekomen allonge wijzigt de investeringsbeslissing niet, omdat deze hoofdzakelijk betrekking heeft op het leveringsmoment en niet op de oorspronkelijke koopverplichting; hierdoor blijft de voorzienbaarheidstoets aan de datum van de koopovereenkomst gekoppeld.

38van 100

Impactscore

Middel

De uitspraak bevestigt en verfijnt bestaande jurisprudentie over de peildatum voor voorzienbaarheid bij planschade, maar stelt geen fundamenteel nieuwe rechtsregel; de praktische relevantie is aanzienlijk voor vastgoedontwikkelaars maar beperkt in bredere juridische zin.

Belangrijkste punten

1De peildatum voor voorzienbaarheid van planschade is de datum van de oorspronkelijke investeringsbeslissing, zijnde de ondertekening van de koopovereenkomst op 25 november 2016.
2Een later overeengekomen allonge op de koopovereenkomst verschuift de investeringsbeslissing niet, indien de allonge alleen betrekking heeft op het leveringsmoment.
3Het college had de planschadeclaim mede afgewezen omdat Progres op de peildatum van het nieuwe bestemmingsplan (20 juni 2019) geen eigenaar was van de gronden.
4Een voorbereidingsbesluit van 2 februari 2017 maakte de aankomende bestemmingsplanwijziging kenbaar vóór de allonge, maar ná de koopovereenkomst.
5De voorzienbaarheidstoets vereist dat de schadeveroorzakende overheidsmaatregel zodanig kenbaar was dat hiermee bij de investeringsbeslissing rekening kon worden gehouden (conform RvS 6 augustus 2025, ECLI:NL:RVS:2025:3690).

Impactanalyse

Juridische impact

De uitspraak verduidelijkt dat een aanvullende allonge op een koopovereenkomst de investeringsbeslissing voor het planschaderechtelijke voorzienbaarheidscriterium niet verschuift, tenzij de allonge de oorspronkelijke koopverplichting wezenlijk wijzigt. Dit bevestigt en verfijnt de bestaande lijn over het bepalen van de peildatum voor voorzienbaarheid.

Praktische impact

Investeerders die een koopovereenkomst sluiten voor onroerend goed met een bepaald ontwikkelingsoogmerk, dragen het risico van voorzienbare bestemmingsplanwijzigingen vanaf het moment van ondertekening van de koopovereenkomst; latere aanpassingen in de uitvoering van de overeenkomst bieden geen bescherming tegen het voorzienbaarheidscriterium.

Onderwerp-impact

Voor projectontwikkelaars en vastgoedinvesteerders in gebieden met lopende ruimtelijke ordeningsprocedures benadrukt deze uitspraak het belang van due diligence naar bestemmingsplanwijzigingen vóór of bij het sluiten van de koopovereenkomst.

Samenvatting

In deze zaak stond centraal of het planschadeverzoek van Progres terecht was afgewezen. Progres had in 2016 een koopovereenkomst gesloten voor een voormalige steenfabriek in Delfzijl, met de bedoeling daar supermarkten te realiseren. Na de inwerkingtreding van het bestemmingsplan 'Facetplan Delfzijl - Farmsum' op 20 juni 2019 was vestiging van supermarkten op de locatie niet langer planologisch toegestaan. Progres verzocht om planschadevergoeding, maar het college wees dit verzoek af op twee gronden: Progres was op de peildatum geen eigenaar van de gronden, en de bestemmingsplanwijziging was voorzienbaar ten tijde van de investeringsbeslissing. Het centrale juridische geschilpunt betrof de vraag op welk moment de investeringsbeslissing was genomen voor de voorzienbaarheidstoets. Het college betoogde dat de investeringsbeslissing was verschoven naar de datum van de allonge op de koopovereenkomst, te weten 21 november 2017, op welk moment het voorbereidingsbesluit van 2 februari 2017 al bekend was gemaakt. Progres betwistte dit en stelde dat de investeringsbeslissing op 25 november 2016 was genomen. De Raad van State oordeelt, in navolging van de rechtbank, dat de investeringsbeslissing dateert van 25 november 2016, de datum van de oorspronkelijke koopovereenkomst. De later gesloten allonge wijzigt deze beslissing niet, nu de allonge enkel aanvullende afspraken bevat over het leveringsmoment en niet de oorspronkelijke koopverplichting wezenlijk aanpast. Hiermee wordt de peildatum voor voorzienbaarheid gesteld op de datum van de koopovereenkomst. Nu de bestemmingsplanwijziging op dat moment nog niet kenbaar was in de zin van het voorzienbaarheidscriterium, kan de afwijzing op deze grond geen stand houden. De uitspraak bevestigt de lijn uit eerdere rechtspraak (ECLI:NL:RVS:2025:3690) dat alleen een wezenlijke wijziging van de investeringsbeslissing de peildatum kan verschuiven.

Bron: Rechtspraak.nl Open Data· Geanalyseerd op 30 september 2026 met claude-sonnet-4-6

Originele uitspraak

38van 100

MiddelLees toelichting ↓