Verhuurder terecht beboet voor illegale omzetting woning Den Haag
ECLI:NL:RVS:2026:5314, Raad van State, 09-09-2026, 202407409/1/A2
Inhoudsindicatie
(officieel, Rechtspraak.nl)Bij besluit van 23 augustus 2022 heeft het college van burgemeester en wethouders van Den Haag aan [appellante] een bestuurlijke boete van € 10.000,00 opgelegd. [appellante] is eigenaar en verhuurder van een woning aan de [locatie] in Den Haag. Inspecteurs van de Haagse Pandbrigade hebben op 8 november 2021 geconstateerd dat er in de woning acht personen wonen die geen duurzaam, gemeenschappelijk huishouden vormen. De inspecteurs hebben geconcludeerd dat sprake is van overbewoning en dat de woonruimte zonder vergunning is omgezet van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte. Het college heeft [appellante] wegens overtreding van artikel 21, eerste lid, aanhef en onder c, van de Huisvestingswet 2014 op grond van artikel 35 van die wet, gelezen in samenhang met artikel 7:2 en bijlage II van de Huisvestingsverordening Den Haag 2019, een bestuurlijke boete van € 10.000,00 opgelegd, uitgaande van het boetetarief voor bedrijfsmatige exploitatie.
Kern van de zaak
Eigenaar en verhuurder van een woning in Den Haag kreeg een bestuurlijke boete van €10.000 opgelegd omdat acht personen zonder vergunning in haar woning woonden als onzelfstandige woonruimte. De Haagse Pandbrigade constateerde overbewoning en illegale omzetting zonder vereiste vergunning op grond van de Huisvestingswet 2014.
Beslissing van de rechter
De Raad van State bekrachtigt het oordeel van de rechtbank dat de verhuurder terecht als overtreder is aangemerkt en de boete van €10.000 terecht is opgelegd. Doorslaggevend is dat de eigenaar als verhuurder over het gebruik van de woning kon beschikken en onvoldoende zorg heeft betracht om de overtreding te voorkomen, mede gezien de huurprijs die redelijkerwijs kamerverhuur uitlokte.
Impactscore
MiddelDe uitspraak bevestigt bestaande rechtspraak over overleverancierschap bij Huisvestingswet-overtredingen en voegt weinig nieuwe rechtsnormen toe, maar is relevant voor verhuurders en gemeentelijke handhavingspraktijk in grote steden.
Belangrijkste punten
- 1Een woningeigenaar kan als overtreder worden aangemerkt ook al heeft hij de woning verhuurd, omdat hij in de regel over het gebruik kan beschikken (bijv. via contractuele bedingen).
- 2Het gebruik van Google Translate door inspecteurs bij gebrek aan tolk maakt het inspectierapport niet onzorgvuldig; er is geen bewijs van gebrekkige totstandkoming.
- 3De verhuurder heeft de overtreding aanvaard door onvoldoende zorg te betrachten: de huurprijs was zo hoog dat onderverhuur of kamergewijze bewoning voor de hand lag.
- 4Overtreding van artikel 21 lid 1 sub c Huisvestingswet 2014 (omzetting zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte zonder vergunning) leidt tot een boete op basis van het bedrijfsmatige exploitatietarief.
- 5De kennis van de verhuurder over het gezamenlijke inkomen van huurders (€2.750) in relatie tot de huurprijs (€1.150-€1.450) speelt een rol bij de beoordeling van de verwijtbaarheid.
Impactanalyse
Juridische impact
De uitspraak bevestigt dat woningeigenaren als overtreders kunnen worden aangemerkt bij illegale omzetting van woonruimte, ook bij verhuur aan derden, als zij onvoldoende toezicht houden op het gebruik. Dit versterkt de handhavingsmogelijkheden van gemeenten onder de Huisvestingswet 2014.
Praktische impact
Verhuurders dienen actief toezicht te houden op de bewoning van verhuurde woningen en contractuele bepalingen op te nemen die overbewoning of ongeoorloofde omzetting verbieden, op straffe van hoge bestuurlijke boetes.
Onderwerp-impact
Voor de vastgoedsector en met name particuliere verhuurders in gemeenten met een aanwijzingsbeleid (zoals Den Haag) betekent dit dat een hoge huurprijs in relatie tot het inkomen van huurders als risico-indicator geldt voor handhaving.
Samenvatting
In deze zaak oordeelt de Raad van State over een bestuurlijke boete die het college van burgemeester en wethouders van Den Haag heeft opgelegd aan de eigenaar en verhuurder van een woning aan de [locatie]. Inspecteurs van de Haagse Pandbrigade constateerden op 8 november 2021 dat acht personen in de woning woonden zonder een duurzaam gemeenschappelijk huishouden te vormen. Dit kwalificeerde als overbewoning en illegale omzetting van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte zonder de vereiste vergunning op grond van artikel 21 lid 1 sub c van de Huisvestingswet 2014. Het college legde een bestuurlijke boete op van €10.000, berekend op basis van het boetetarief voor bedrijfsmatige exploitatie. De centrale rechtsvragen betroffen de zorgvuldigheid van het inspectierapport (mede opgesteld met Google Translate bij gebrek aan tolk) en de vraag of de verhuurder terecht als overtreder kon worden aangemerkt nu zij de woning had verhuurd aan derden. De rechtbank en vervolgens de Raad van State oordelen dat het inspectierapport zorgvuldig tot stand is gekomen; het gebruik van Google Translate levert geen bewijs van onzorgvuldigheid op. Verder bevestigt de Raad dat een woningeigenaar ook als overtreder kan worden aangemerkt wanneer de woning verhuurd is, omdat hij in de regel via contractuele bedingen over het gebruik kan beschikken. In dit geval had de verhuurster bovendien wetenschap van het inkomen van de huurders (€2.750 gezamenlijk) in verhouding tot de huurprijs (€1.150-€1.450), hetgeen redelijkerwijs aanleiding had moeten geven te veronderstellen dat de huurders andere bewoners zouden aantrekken om de kosten te delen. Door geen nadere maatregelen te nemen, heeft de verhuurster onvoldoende zorg betracht en de overtreding feitelijk aanvaard. De opgelegde boete van €10.000 blijft in stand.