Beroep tegen omgevingsvergunning VDMA-terrein Eindhoven deels ongegrond
ECLI:NL:RVS:2026:5184, Raad van State, 02-09-2026, 202503258/1/R2
Inhoudsindicatie
(officieel, Rechtspraak.nl)Bij besluit van 25 april 2025 heeft het college van burgemeester en wethouders van Eindhoven een omgevingsvergunning verleend voor het bouwen van de gebouwen A en E van fase I van de herontwikkeling van het VDMA-terrein in Eindhoven. Het VDMA-terrein ligt aan de Raiffeisenstraat ongenummerd nabij de Raiffeisenstraat 1A in Eindhoven. Voor de herontwikkeling van dit terrein heeft de raad van de gemeente Eindhoven op 8 maart 2022 het bestemmingsplan "III Binnenstad (VDMA-terrein)" vastgesteld. Dit bestemmingsplan is in rechte onaantastbaar. Vervolgens heeft het college op 25 april 2025 drie omgevingsvergunningen verleend aan VDMA Development C.V. en VDMA Development B.V. voor fase 1 van de herontwikkeling van het VDMA-terrein. De eerste vergunning is verleend voor het bouwen van de gebouwen A en E. Gebouw A voorziet in 210 woningen en gebouw E in 110 short stay appartementen en 26 woningen. Hierbij wordt ten aanzien van de bouwhoogte van de gebouwen A en E binnenplans afgeweken van het bestemmingsplan "III Binnenstad (VDMA-terrein)". Tevens wordt binnenplans afgeweken van het bouwverbod zoals opgenomen in het Paraplubestemmingsplan "Archeologie 2023". De tweede vergunning is verleend voor het gebruik in strijd met het bestemmingsplan ten behoeve van het realiseren van de functies short stay en logies in gebouw E voor de duur van maximaal 15 jaar vanaf eerste ingebruikneming. Daarmee wordt ongeveer 10.000 m2 bedrijfsvloeroppervlakte (bvo) die in het bestemmingsplan was bestemd voor kantoorruimte, vervangen door 110 short stay eenheden, waarbij maximaal 25 eenheden mogen worden ingezet als logiesfunctie met een verblijfsduur van 3 tot en met 13 nachten. Cocagne Investments B.V. is eigenaar van het perceel aan de Vestdijk 47 in Eindhoven, direct ten zuiden van het VDMA-terrein. Zij exploiteert daar het hotel Pullman Eindhoven Cocagne. Zij vreest dat de verleende vergunningen negatieve effecten voor haar perceel en bedrijfsvoering zullen hebben.
Kern van de zaak
Cocagne Investments B.V. heeft beroep ingesteld tegen drie door het college van B&W van Eindhoven verleende omgevingsvergunningen voor de herontwikkeling van het VDMA-terrein aan de Raiffeisenstraat. Het gaat om vergunningen voor de bouw van gebouwen A en E (210 respectievelijk 136 woningen en short stay appartementen) en het gebruik van gebouw E voor short stay en logies gedurende maximaal 15 jaar.
Beslissing van de rechter
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State verklaart het beroep van Cocagne Investments B.V. ongegrond voor zover gericht tegen de omgevingsvergunning voor het realiseren van short stay en logies in gebouw E. De uitspraak is op dit punt ongunstig voor appellante; verdere beslissingen over de overige vergunningsonderdelen zijn door de fragmentarische tekst niet volledig kenbaar.
Impactscore
LaagDe uitspraak betreft een projectspecifieke toepassing van bestaand overgangsrecht en bekende afwijkingsbevoegdheden; er worden geen nieuwe rechtsnormen gesteld en de reikwijdte is beperkt tot dit concrete herontwikkelingsproject in Eindhoven.
Belangrijkste punten
- 1Op aanvragen ingediend vóór 1 januari 2024 blijft het oude recht (Wabo en Crisis- en herstelwet) van toepassing op grond van het overgangsrecht van de Invoeringswet Omgevingswet.
- 2Het bestemmingsplan 'III Binnenstad (VDMA-terrein)' uit 2022 is in rechte onaantastbaar en vormt de planologische basis voor de vergunningverlening.
- 3Voor gebouwen A en E wordt binnenplans afgeweken van de bouwhoogte en het bouwverbod uit het Paraplubestemmingsplan Archeologie 2023.
- 4De tijdelijke omgevingsvergunning voor short stay en logies (maximaal 15 jaar) omvat circa 10.000 m² bvo dat oorspronkelijk een andere bestemming had.
- 5Het beroep van Cocagne Investments B.V. tegen de short stay/logies-vergunning wordt ongegrond verklaard; de beslissing over de overige vergunningonderdelen is onvolledig overgeleverd.
Impactanalyse
Juridische impact
De uitspraak bevestigt de toepasselijkheid van het overgangsrecht van de Invoeringswet Omgevingswet bij aanvragen ingediend vóór 1 januari 2024 en bekrachtigt de binnenplanse afwijkingsmogelijkheden voor bouwhoogte en archeologisch bouwverbod in dit stedelijke herontwikkelingsproject.
Praktische impact
VDMA Development kan de herontwikkeling van het VDMA-terrein in Eindhoven voortzetten; Cocagne Investments B.V. slaagt er niet in de short stay/logies-functie in gebouw E tegen te houden, waarmee de realisatie van 346 woningen en short stay units doorgaat.
Onderwerp-impact
Voor de Eindhovense binnenstedelijke herontwikkeling en de praktijk van tijdelijke gebruiksvergunningen voor short stay-functies bevestigt deze uitspraak dat dergelijke afwijkingen van het bestemmingsplan juridisch houdbaar kunnen zijn mits correct onderbouwd.
Samenvatting
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State deed op 2 september 2026 uitspraak in het beroep van Cocagne Investments B.V. tegen de door het college van burgemeester en wethouders van Eindhoven verleende omgevingsvergunningen voor de herontwikkeling van het VDMA-terrein aan de Raiffeisenstraat. De aanvragen voor deze vergunningen werden op 22 december 2023 ingediend, dus vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024. Op grond van het overgangsrecht van de Invoeringswet Omgevingswet blijft daardoor het oude recht — waaronder de Wabo en de Crisis- en herstelwet — van toepassing totdat het besluit onherroepelijk is. Het college verleende op 25 april 2025 drie omgevingsvergunningen aan VDMA Development C.V. en VDMA Development B.V. voor fase 1 van het project. De eerste vergunning betreft de bouw van gebouw A (210 woningen) en gebouw E (110 short stay appartementen en 26 woningen), met binnenplanse afwijkingen voor de bouwhoogte en het archeologisch bouwverbod uit het Paraplubestemmingsplan Archeologie 2023. De tweede vergunning betreft tijdelijk — maximaal 15 jaar — afwijkend gebruik van gebouw E voor short stay en logies, waarbij circa 10.000 m² bvo een andere functie krijgt dan het bestemmingsplan toestaat. Het bestemmingsplan 'III Binnenstad (VDMA-terrein)' dat in 2022 door de gemeenteraad werd vastgesteld, is in rechte onaantastbaar en kon door appellante niet meer worden aangevochten. Cocagne Investments B.V. stelde beroep in tegen de verleende vergunningen. De Afdeling verklaart het beroep ongegrond voor zover gericht tegen de omgevingsvergunning voor short stay en logies in gebouw E. Daarmee wordt de tijdelijke gebruikswijziging voor dit gebouw in rechte bevestigd. De volledige beslissing over de overige vergunningonderdelen is op basis van de beschikbare tekst niet kenbaar, maar de kern van de uitspraak is dat de herontwikkeling van het VDMA-terrein niet door het beroep van Cocagne wordt geblokkeerd.