Raad van State vernietigt weigering woningvormingsvergunning Den Haag
ECLI:NL:RVS:2026:4438, Raad van State, 29-07-2026, 202500095/1/A2
Inhoudsindicatie
(officieel, Rechtspraak.nl)Bij besluit van 16 juni 2021 heeft het college van burgemeester en wethouders van Den Haag een aanvraag van [appellant] om verlening van een woningvormingsvergunning voor het verbouwen van de woning aan de [locatie] tot drie zelfstandige appartementen afgewezen. [appellant] is eigenaar van een oud herenhuis aan de [locatie] (hierna: de woning), waar hij zes onzelfstandige woonruimten heeft gecreëerd ten behoeve van kamerverhuur. [appellant] verhuurt deze kamers sinds 2006. Hiervoor heeft hij een gebruiksvergunning. Hij heeft bij het college een aanvraag ingediend om de woning te mogen verbouwen naar drie zelfstandige appartementen. Het college heeft aan de afwijzing van de aanvraag ten grondslag gelegd dat de woning in het Statenkwartier ligt en in dat gebied op grond van artikel 5:2 van de Huisvestingsverordening Den Haag 2019 in samenhang gelezen met artikel 5:6, tweede lid, en bijlage III bij die verordening een verbod op woningvorming geldt. De rechtbank heeft geoordeeld dat het college de woningvormingsvergunning mocht weigeren. [appellant] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat het college afdoende heeft gemotiveerd waarom geen aanleiding bestaat om de hardheidsclausule toe te passen.
Kern van de zaak
Een eigenaar van een herenhuis in het Haagse Statenkwartier vroeg een vergunning om zes onzelfstandige kamers te verbouwen tot drie zelfstandige appartementen. Het college van B&W weigerde dit op grond van het woningvormingsverbod in de Huisvestingsverordening Den Haag 2019. Appellant stelde dat de weigering onrechtmatig was, mede gezien het bestaande gebruik voor kamerverhuur.
Beslissing van de rechter
Het hoger beroep is gegrond verklaard: de Raad van State heeft de uitspraak van de rechtbank Den Haag en het besluit van het college van B&W vernietigd. Het college moet binnen 12 weken een nieuw besluit nemen, waarbij het de overwegingen van de Afdeling in acht moet nemen.
Impactscore
MiddelDe uitspraak heeft relevantie voor woningvormingszaken in gemeenten met vergelijkbare huisvestingsverordeningen, maar is casuïstisch van aard en stelt geen fundamenteel nieuwe rechtsregel; de impact is primair voor de directe partijen en vergelijkbare lokale gevallen.
Belangrijkste punten
- 1Het woningvormingsverbod uit artikel 5:2 jo. 5:6 lid 2 Huisvestingsverordening Den Haag 2019 voor het Statenkwartier vormde de grondslag voor de weigering
- 2Het college week in bezwaar af van het advies van de adviescommissie zonder voldoende draagkrachtige motivering
- 3De redenering dat het kamerverhuurgebruik 'tijdelijk' is en de woning als zelfstandige woning zou kunnen herleven, werd door de Afdeling kennelijk onhoudbaar geacht
- 4De Afdeling vernietigt zowel de rechtbankuitspraak als het besluit in bezwaar en draagt op tot heroverweging
- 5Beroep tegen het nieuwe besluit staat uitsluitend open bij de Afdeling bestuursrechtspraak (geen bezwaar/eerste aanleg meer)
Impactanalyse
Juridische impact
De uitspraak verduidelijkt dat bij afwijking van een adviescommissie-advies en bij toepassing van een woningvormingsverbod een deugdelijke motivering vereist is, waarbij het bestaande langdurige gebruik als kamerverhuur zwaarwegend in de belangenafweging moet worden betrokken. Gemeenten kunnen niet zonder meer volstaan met een beroep op het algemene beleid.
Praktische impact
Voor de eigenaar betekent dit dat het college opnieuw moet beslissen en daarbij het vergunde kamerverhuurgebruik (actief sinds 2006) serieus moet meewegen; de kans op vergunningverlening voor de drie appartementen neemt toe. Voor andere eigenaren in gebieden met een woningvormingsverbod biedt dit aanknopingspunten om bestaand (vergund) gebruik als relevant argument in te brengen.
Onderwerp-impact
Voor gemeentelijk woonbeleid en huisvestingsverordeningen betekent dit dat restrictief woningvormingsbeleid weliswaar toelaatbaar is, maar dat individuele omstandigheden — met name langdurig vergund gebruik — niet standaard buiten beschouwing mogen worden gelaten.
Samenvatting
Deze zaak betreft een eigenaar van een herenhuis in het Haagse Statenkwartier die al sinds 2006 zes onzelfstandige kamers verhuurt op basis van een gebruiksvergunning. Hij vroeg het college van B&W Den Haag een vergunning voor woningvorming om de woning te verbouwen naar drie zelfstandige appartementen. Het college weigerde dit op grond van het woningvormingsverbod in artikel 5:2 jo. 5:6 lid 2 en bijlage III van de Huisvestingsverordening Den Haag 2019, dat geldt voor het Statenkwartier vanwege de bescherming van de woningkwaliteit en leefbaarheid. Het college redeneerde dat de woning — ondanks het vergunde kamerverhuurgebruik — in potentie weer als één grote zelfstandige woning beschikbaar kon komen, en dat definitieve woningvorming ten koste zou gaan van de woningvoorraad voor grotere huishoudens. In bezwaar week het college af van het advies van de adviescommissie en handhaafde het de weigering. De rechtbank Den Haag verklaarde het beroep in december 2024 ongegrond. In hoger beroep oordeelde de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State anders. De Afdeling vernietigde zowel de uitspraak van de rechtbank als het besluit in bezwaar. De kern van de kritiek lijkt te liggen in de ontoereikende motivering van het college: het langdurige, vergunde gebruik als kamerverhuur kon niet worden weggeredeneerd als slechts 'tijdelijk', en het afwijken van het adviescommissie-advies vereiste een draagkrachtigere onderbouwing. Het college moet binnen 12 weken een nieuw besluit nemen met inachtneming van de overwegingen van de Afdeling. Opmerkelijk is dat beroep tegen het nieuwe besluit uitsluitend bij de Afdeling kan worden ingesteld, zodat een extra ronde bij de rechtbank wordt overgeslagen. De uitspraak bevestigt dat gemeenten bij de toepassing van woningvormingsverboden de individuele omstandigheden — waaronder bestaand vergund gebruik — serieus en gemotiveerd moeten betrekken in hun belangenafweging.