Raad van State: B&B-vergunning geldig voor souterrain Amsterdam
ECLI:NL:RVS:2026:1040, Raad van State, 25-02-2026, 202500038/1/A2
Inhoudsindicatie
(officieel, Rechtspraak.nl)Bij besluit van 18 maart 2020 heeft het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam aan [appellant] een vergunning verleend voor de exploitatie van een Bed & Breakfast (B&B). [appellant] heeft bezwaar gemaakt tegen de vergunningverlening, omdat hij het niet eens is met de daarbij geldende voorwaarden. Tijdens de hoorzitting in bezwaar werd voor het college duidelijk dat [appellant] op dat moment een B&B exploiteert op de derde verdieping van het pand en dat hij die wil verplaatsen naar het nog te verbouwen souterrain. Zo kan hij voldoen aan de nieuwe, strengere, regels die voor hem gelden vanaf 1 juli 2026. De plattegrond die hij bij zijn aanvraag heeft overgelegd is van de beoogde situatie in het souterrain, niet van de situatie op het moment van de aanvraag.
Kern van de zaak
Een Amsterdamse huiseigenaar vroeg in 2020 een B&B-vergunning aan voor zijn souterrain, maar exploiteerde de B&B feitelijk op de derde verdieping. Het college stelde later dat de vergunning alleen gold voor de derde verdieping en dat het souterrain een nieuwe vergunning vereiste. Appellant ging hiertegen in beroep.
Beslissing van de rechter
Het hoger beroep is gegrond verklaard en de Raad van State heeft het besluit van het college vernietigd voor zover daarin werd bepaald dat de vergunning niet geldt voor het souterrain. De doorslaggevende reden is dat het college ten onrechte concludeerde dat de verleende vergunning niet kon worden toegepast op het souterrain als beoogde exploitatielocatie.
Impactscore
MiddelDe uitspraak heeft directe betekenis voor de betrokken partij en raakt aan het Amsterdamse B&B-vergunningenbeleid, maar betreft een relatief specifieke feitelijke situatie en heeft beperkte bredere precedentwerking.
Belangrijkste punten
- 1De B&B-vergunning was verleend op basis van een plattegrond van het souterrain, ook al werd de B&B ten tijde van de aanvraag feitelijk op de derde verdieping geëxploiteerd.
- 2Het college stelde dat verplaatsing van een B&B binnen dezelfde vergunning alleen mogelijk is naar een ten tijde van de aanvraag bestaande woonruimte.
- 3De Raad van State vernietigde het besluit van 8 december 2022 voor zover het de vergunning uitsloot voor het souterrain.
- 4Appellant valt onder overgangsrecht: tot 1 juli 2026 mogen de regels van vóór 1 januari 2019 worden toegepast; daarna gelden strengere regels.
- 5Het college wordt opgedragen binnen zes weken een nieuw besluit te nemen.
Impactanalyse
Juridische impact
De uitspraak verduidelijkt de grenzen van B&B-vergunningen in Amsterdam en de vraag in hoeverre de feitelijke exploitatielocatie ten tijde van de aanvraag bepalend is voor de reikwijdte van de vergunning. Het college moet zijn beleid rond verplaatsing van B&B-exploitatie heroverwegen.
Praktische impact
Voor de appellant betekent dit dat hij zijn B&B mogelijk toch onder de bestaande vergunning naar het souterrain kan verplaatsen, wat hem in staat stelt te voldoen aan de strengere regels die vanaf 1 juli 2026 gelden. Het college dient een nieuw besluit te nemen.
Onderwerp-impact
De uitspraak is relevant voor eigenaren van vakantieverhuuraccommodaties in Amsterdam die te maken hebben met overgangsrecht en verplaatsing van exploitatielocaties binnen hetzelfde pand.
Samenvatting
Deze zaak draait om een Amsterdamse woningeigenaar die in maart 2020 een vergunning aanvroeg voor de exploitatie van een Bed & Breakfast in het souterrain van zijn pand. Bij de aanvraag legde hij een plattegrond van het souterrain over, maar feitelijk exploiteerde hij de B&B op dat moment op de derde verdieping van het pand. Het college verleende aanvankelijk de vergunning, maar bepaalde later, bij besluit van 8 december 2022, dat de vergunning uitsluitend gold voor de derde verdieping en niet voor het souterrain. Het college stelde dat verplaatsing van een B&B onder dezelfde vergunning alleen mogelijk is naar een woonruimte die reeds bestond ten tijde van de vergunningaanvraag, en dat het souterrain op dat moment geen woonruimte was. De appellant bestreed dit standpunt, omdat hij juist de bedoeling had de B&B naar het te verbouwen souterrain te verplaatsen om zo te kunnen voldoen aan de strengere regels die vanaf 1 juli 2026 voor hem gelden. De rechtbank Amsterdam stelde de appellant in het ongelijk, maar de Raad van State heeft in hoger beroep anders geoordeeld. De Afdeling bestuursrechtspraak verklaart het hoger beroep gegrond, vernietigt de uitspraak van de rechtbank en vernietigt tevens het besluit van 8 december 2022 voor zover daarin werd bepaald dat de vergunning niet geldt voor het souterrain en dat een nieuwe vergunning nodig zou zijn. Het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam moet binnen zes weken een nieuw besluit nemen. De uitspraak is relevant voor de Amsterdamse praktijk rondom B&B-vergunningen, overgangsrecht en de vraag in hoeverre de feitelijke toestand ten tijde van de aanvraag bepalend is voor de reikwijdte van een verleende exploitatievergunning.