Rotterdam verliest hoger beroep over woningomzettingsverbod
ECLI:NL:RVS:2026:1038, Raad van State, 25-02-2026, 202405631/1/A2
Inhoudsindicatie
(officieel, Rechtspraak.nl)Bij besluit van 20 september 2022 heeft het college van burgemeester en wethouders van Rotterdam aan [wederpartij] een last onder dwangsom opgelegd, om binnen drie maanden de bewoning van de woning aan de [locatie] in Rotterdam (hierna: de woning) door meer dan twee personen die niet samen een huishouden vormen te beëindigen. Op basis van een controle op 11 mei 2022 heeft het college geconcludeerd dat [wederpartij] de woning zonder vergunning in gebruik heeft gegeven aan vijf personen die niet samen een huishouden vormen. Daarmee heeft [wederpartij] volgens het college het omzettingsverbod overtreden. Het college heeft aan [wederpartij] een last onder een dwangsom ter hoogte van € 12.900,00 opgelegd om die overtreding binnen drie maanden te beëindigen. [wederpartij] heeft in beroep onder andere gewezen op artikel 9 en 10 van de Richtlijn 2006/123/EG van het Europees Parlement en de Raad van 12 december 2006 betreffende diensten op de interne markt (de Dienstenrichtlijn) en heeft in dat verband aangevoerd dat het studentencriterium discriminatoir is en niet voldoet aan de eisen van proportionaliteit en subsidiariteit.
Kern van de zaak
Het college van burgemeester en wethouders van Rotterdam had een last opgelegd aan een bewoner wegens het zonder vergunning omzetten van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte. De rechtbank vernietigde het besluit na geconstateerde gebreken; het college ging in hoger beroep bij de Raad van State.
Beslissing van de rechter
De Raad van State bevestigt de aangevallen uitspraak van de rechtbank en verklaart het beroep tegen het nieuwe besluit van 16 juli 2025 gegrond. Doorslaggevend is dat de begunstigingstermijn van slechts vier weken na de uitspraak onvoldoende was; de Afdeling verlengt deze naar drie maanden.
Impactscore
LaagDe uitspraak betreft een specifiek handhavingsgeval in Rotterdam en heeft beperkte precedentwerking; de juridische kwestie rond de begunstigingstermijn is relatief casuïstisch van aard.
Belangrijkste punten
- 1Het college weigerde de door de rechtbank geconstateerde gebreken in het oorspronkelijke besluit te herstellen.
- 2De rechtbank vernietigde het besluit van 23 december 2022 en droeg het college op een nieuw besluit te nemen.
- 3Het college nam een nieuw besluit (16 juli 2025) maar stelde slechts een begunstigingstermijn van vier weken, wat de Afdeling onvoldoende achtte.
- 4De Afdeling verlengt de begunstigingstermijn ambtshalve naar drie maanden na de uitspraak.
- 5Rotterdam wordt veroordeeld tot betaling van griffierecht van € 559,00.
Impactanalyse
Juridische impact
De uitspraak verduidelijkt dat bij handhavingsbesluiten op grond van de Huisvestingswet 2014 een redelijke begunstigingstermijn in acht moet worden genomen en dat vier weken daarvoor in dit geval onvoldoende is. De Afdeling treedt zelf in de vaststelling van een passende termijn.
Praktische impact
De betrokken bewoner/eigenaar krijgt drie maanden de tijd om de overtreding van het omzettingsverbod op te heffen, in plaats van de door Rotterdam gestelde vier weken. Rotterdam draagt de proceskosten via het griffierecht.
Onderwerp-impact
Voor eigenaren en verhuurders van woonruimte in gemeenten met een omzettingsverbod benadrukt deze uitspraak het belang van een redelijke termijn bij handhaving; gemeenten kunnen niet volstaan met minimale termijnen direct na een uitspraak.
Samenvatting
Deze zaak draait om de handhaving van het omzettingsverbod voor woonruimte in Rotterdam op grond van de Huisvestingswet 2014. De betrokkene had zelfstandige woonruimte zonder vergunning omgezet naar onzelfstandige woonruimte, waartegen het college van burgemeester en wethouders van Rotterdam handhavend optrad met een last. De rechtbank constateerde gebreken in het besluit van 23 december 2022, bood het college de gelegenheid deze te herstellen, maar het college weigerde dat. De rechtbank vernietigde vervolgens het besluit en droeg het college op een nieuw besluit te nemen. Het college stelde hoger beroep in bij de Raad van State. Hangende het hoger beroep nam het college op 16 juli 2025 een nieuw besluit op bezwaar, waarbij het bezwaar van de betrokkene ongegrond werd verklaard maar de begunstigingstermijn slechts werd verlengd tot vier weken na de uitspraak in hoger beroep. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State bevestigt de aangevallen uitspraak van de rechtbank en verklaart het beroep tegen het nieuwe besluit van 16 juli 2025 gegrond. De Afdeling oordeelt dat de door het college gestelde begunstigingstermijn van vier weken te kort is en verlengt deze ambtshalve naar drie maanden na de uitspraak van 25 februari 2026. De uitspraak van de Afdeling treedt in zoverre in de plaats van het vernietigde gedeelte van het besluit van 16 juli 2025. Rotterdam wordt tevens veroordeeld tot betaling van griffierecht van € 559,00. De zaak illustreert dat handhavingsbesluiten in het kader van de Huisvestingswet 2014 niet alleen inhoudelijk deugdelijk gemotiveerd moeten zijn, maar ook procedureel zorgvuldig tot stand moeten komen, inclusief het bieden van een reële begunstigingstermijn aan de overtreder.