Verhuurder beboet voor onvergunde woningomzetting Den Haag
ECLI:NL:RVS:2025:6314, Raad van State, 24-12-2025, 202501479/1/A2
Inhoudsindicatie
(officieel, Rechtspraak.nl)Bij besluit van 13 september 2023 heeft het college van burgemeester en wethouders van Den Haag [appellant] onder oplegging van een dwangsom van maximaal € 5.000,00 gelast om vóór 6 oktober 2023 de onvergunde onzelfstandige bewoning van het pand aan de [locatie] door meer dan twee bewoners te beëindigen en beëindigd te houden. Naar aanleiding van een melding heeft de Haagse pandbrigade de woning geïnspecteerd. Na de inspectie van 17 mei 2023 heeft de rapporterende inspecteur een op ambtseed opgemaakt inspectierapport woningonttrekking opgesteld, waarin het volgende staat. De inspecteur trof drie personen aan in de woning die verklaarden met vier personen op het adres te wonen. De vierde bewoner was op vakantie tijdens de inspectie. De inspecteur trof vier slaapkamers aan in de woning. In de Basis Registratie Personen stonden ten tijde van de inspectie vier personen gelijktijdig ingeschreven op het adres. In het rapport is daarom vastgesteld dat sprake is van het omzetten van een zelfstandige in een onzelfstandige woonruimte aan vier of meer personen zonder de benodigde vergunning.
Kern van de zaak
Een Haagse verhuurder wordt door het college van B&W aangesproken omdat hij een zelfstandige woning zonder vergunning heeft omgezet naar onzelfstandige bewoning door vier of meer personen. Na inspectie door de Haagse pandbrigade in mei 2023 bleek uit BRP-inschrijvingen en eigen verklaringen van bewoners dat de woning door vier personen werd bewoond. De verhuurder past herhaaldelijk huurcontracten aan bij nieuwe bewoners.
Beslissing van de rechter
De Raad van State bevestigt (op basis van het beschikbare tekstfragment) het oordeel van de rechtbank dat sprake is van een overtreding van de vergunningplicht voor woningomzetting. Doorslaggevend is het op ambtseed opgemaakt inspectierapport gecombineerd met BRP-gegevens, waartegenover de verhuurder geen tegenbewijs heeft geleverd; tevens wordt hij als overtreder aangemerkt omdat hij actief huurcontracten aanpaste bij elke nieuwe bewoner.
Impactscore
LaagDe uitspraak past binnen een vaste lijn van bestuursrechtelijke handhaving van woningomzetting en introduceert geen nieuwe rechtsnormen; de impact is voornamelijk lokaal en bevestigend van aard. Het tekstfragment is bovendien onvolledig, wat de beoordeling met onzekerheid omgeeft.
Belangrijkste punten
- 1Inspectie door de Haagse pandbrigade op 17 mei 2023 constateerde onvergunde omzetting van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte aan vier personen.
- 2Het op ambtseed opgemaakte inspectierapport vormt voldoende grondslag voor het handhavingsbesluit; verhuurder leverde geen tegenbewijs.
- 3Verhuurder kwalificeert als overtreder vanwege actieve betrokkenheid: hij paste het huurcontract telkens aan bij komst van een nieuwe bewoner.
- 4Beroep op overgangsrecht (Nota Voorraadbeleid 2020, hoofdstuk 1.5) faalt omdat de woning niet onafgebroken aan drie personen is verhuurd.
- 5De woning mag slechts bewoond worden door een stel, gezin of maximaal twee niet-huishoudelijk verbonden personen.
Impactanalyse
Juridische impact
De uitspraak bevestigt dat een op ambtseed opgemaakt inspectierapport voldoende bewijskracht heeft voor handhaving van de vergunningplicht bij woningomzetting, en dat verhuurders die contracten actief aanpassen als overtreder worden aangemerkt. Het beroep op gemeentelijk overgangsrecht vereist aantoonbare onafgebroken verhuur aan het toegestane aantal personen.
Praktische impact
Verhuurders in Den Haag die zonder omzettingsvergunning meerdere personen huisvesten lopen een reëel handhavingsrisico, waarbij het aanpassen van huurcontracten bij nieuwe bewoners als belastend bewijs van overtredersschap wordt beschouwd. Een beroep op overgangsrecht slaagt alleen bij volledige naleving van de continuïteitseis.
Onderwerp-impact
Voor de Haagse woningmarkt onderstreept deze uitspraak de effectiviteit van pandbrigade-inspecties en BRP-controles als handhavingsinstrument tegen onvergunde kamerverhuur, wat de druk op het illegale segment van de particuliere huurmarkt vergroot.
Samenvatting
Deze zaak betreft een handhavingskwestie rond onvergunde woningomzetting in Den Haag. De Haagse pandbrigade inspecteerde op 17 mei 2023 een woning waarvan appellant als verhuurder staat geregistreerd. Bij de inspectie troffen inspecteurs drie aanwezige bewoners aan die verklaarden met vier personen in de woning te wonen; de BRP bevestigde dat vier personen gelijktijdig op het adres stonden ingeschreven. De rapporterende inspecteur stelde op ambtseed vast dat sprake was van het zonder vergunning omzetten van een zelfstandige woning naar onzelfstandige woonruimte voor vier of meer personen, wat in strijd is met de Huisvestingswet en het gemeentelijk beleid. Het college van B&W Den Haag legde appellant een handhavingsmaatregel op en wees zijn beroep op het overgangsrecht uit de Nota Voorraadbeleid 2020 af, omdat uit de BRP-historie bleek dat de woning niet onafgebroken aan drie personen was verhuurd — een vereiste voor toepassing van dat overgangsrecht. De rechtbank bevestigde dit oordeel en kwalificeerde appellant als overtreder, mede omdat hij telkens het huurcontract aanpaste wanneer een nieuwe bewoner introk, wat duidt op actieve betrokkenheid bij de illegale situatie. De Raad van State bevestigt in hoger beroep dit oordeel. Het op ambtseed opgemaakte inspectierapport biedt voldoende bewijsgrondslag; appellant heeft daar geen afdoend tegenbewijs tegenover gesteld. De uitspraak is bevestigend van karakter en introduceert geen nieuwe rechtsnormen, maar onderstreept wel de bewijskracht van ambtsedige inspectierapporten en de ruime uitleg van het begrip 'overtreder' bij actief verhuurderschap. Voor de Haagse woningmarkt bevestigt de uitspraak het belang van de vergunningplicht bij woningomzetting als instrument tegen ongewenste kamerverhuur.