Hoge Raad: verliesverrekening woningcorporatie na aandeelhouderswisseling afgewezen
ECLI:NL:HR:2026:811, Hoge Raad, 29-05-2026, 23/01379
Inhoudsindicatie
(officieel, Rechtspraak.nl)Sprongcassatie; woningcorporatie verkoopt meerderheidsbelang in vastgoeddochter-NV met verliezen. Toepassing art. 20a, lid 1, Wet Vpb; uitleg art. 20a, lid 4 en lid 8, letter a, Wet Vpb. Wordt verliesverrekening ook beperkt als een verhuurder een materiële onderneming drijft in het belang van de volkshuisvesting en geen sprake is van misbruik? Doel en strekking. Beroep op uitzondering voor horeca- en sporthalexploitatie. Verhouding met invoering integrale belastingplicht woningcorporaties. Strijd met algemene beginselen van behoorlijk bestuur?
Kern van de zaak
Een belastingplichtige (vermoedelijk een woningcorporatie of vastgoedvennootschap) stelt dat na invoering van de belastingplicht voor woningcorporaties per 2008 langjarige verhuur als normale zakelijke exploitatie kwalificeert, waardoor verliesverrekening na aandeelhouderswisseling (art. 20a Wet Vpb) toch mogelijk zou zijn. De inspecteur weigerde de verliesverrekening; de Rechtbank stelde de inspecteur in het gelijk.
Beslissing van de rechter
De Hoge Raad verklaart het cassatieberoep ongegrond. De doorslaggevende reden is dat de invoering van art. 2 lid 1 letter d Wet Vpb (belastingplicht woningcorporaties) geen ander licht werpt op de uitleg van de beleggingstoets in art. 20a lid 8 letter a Wet Vpb, zodat langjarige verhuur niet alsnog kwalificeert als normale zakelijke exploitatie die verliesverrekening vrijwaart.
Impactscore
MiddelHet arrest betreft een bevestiging van bestaande rechtspraak en wetssystematiek op een specifiek onderdeel van de vennootschapsbelasting; het schept geen nieuwe rechtsregels maar sluit wel een relevante interpretatieroute voor woningcorporaties definitief af.
Belangrijkste punten
- 1Art. 20a lid 1 Wet Vpb blokkeert voorwaartse verliesverrekening bij een belangrijke aandeelhouderswisseling.
- 2De beleggingstoets (art. 20a lid 4 Wet Vpb) biedt een uitzondering als bezittingen gedurende negen maanden niet grotendeels uit beleggingen bestonden.
- 3De staatssecretarisbrief van 9 februari 2001 stelt als kenmerk van normale zakelijke exploitatie: kortstondige verhuur zonder duurzame relatie eigenaar-gebruiker.
- 4De invoering van belastingplicht voor woningcorporaties (art. 2 lid 1 letter d Wet Vpb per 2008) wijzigt de uitleg van de beleggingstoets in art. 20a niet.
- 5Langjarige (sociale) verhuur blijft als belegging kwalificeren voor toepassing van de verliesverrekeningsbeperking.
Impactanalyse
Juridische impact
De Hoge Raad bevestigt dat de belastingplicht van woningcorporaties geen doorwerking heeft op de uitleg van de beleggingstoets bij verliesverrekening, waardoor art. 20a Wet Vpb ook voor woningcorporaties onverminderd strikt geldt. Dit sluit een mogelijke interpretatieroute af die langjarige verhuur buiten de beleggingssfeer zou plaatsen.
Praktische impact
Woningcorporaties en vastgoedvennootschappen die na een aandeelhouderswisseling verliezen willen verrekenen, kunnen niet volstaan met het betoog dat hun langjarige verhuursactiviteiten ondernemingsactiviteiten zijn; de verliezen blijven in beginsel niet verrekenbaar.
Onderwerp-impact
Voor de vastgoedsector en woningcorporaties betekent dit arrest dat fiscale verliesverrekening na eigendomswijzigingen ook bij maatschappelijk gemotiveerde verhuur aan strenge voorwaarden blijft onderworpen, zonder uitzondering op grond van sectorspecifieke wetgeving.
Samenvatting
In deze zaak draaide het om de vraag of een belastingplichtige — vermoedelijk een woningcorporatie of aan haar gelieerde vennootschap — na een aandeelhouderswisseling gebruik kon maken van de uitzondering op de verliesverrekeningsbeperking van artikel 20a Wet Vpb. Die beperking houdt in dat verliezen uit jaren vóór een belangrijke aandeelhouderswisseling niet meer voorwaarts verrekenbaar zijn. Een uitzondering geldt als de bezittingen van de vennootschap gedurende ten minste negen maanden niet grotendeels uit beleggingen bestonden (de beleggingstoets) én aan verdere voorwaarden is voldaan. De belastingplichtige betoogde dat langjarige sociale verhuur, na de invoering per 1 januari 2008 van de integrale belastingplicht voor woningcorporaties (art. 2 lid 1 letter d Wet Vpb), als normale zakelijke exploitatie in ondernemingsverband moet worden aangemerkt. Daarmee zou de verhuuractiviteit buiten de beleggingssfeer vallen en zou de verliesverrekening niet worden geblokkeerd. De Rechtbank verwierp dit betoog, en de Hoge Raad bekrachtigde dat oordeel. De Hoge Raad oordeelt dat de belastingplicht voor woningcorporaties een sectorspecifieke maatregel is die niets afdoet aan de uitleg van de beleggingstoets in artikel 20a. De brief van de staatssecretaris van Financiën uit 2001 definieert normale zakelijke exploitatie als kortstondige verhuur zonder duurzame relatie tussen eigenaar en gebruiker — een kenmerk dat bij langjarige sociale verhuur ontbreekt. De invoering van artikel 2 lid 1 letter d Wet Vpb brengt daarin geen verandering, omdat die bepaling uitsluitend ziet op de subjectieve belastingplicht, niet op de kwalificatie van activa voor de beleggingstoets. Het cassatieberoep wordt ongegrond verklaard. Het arrest bevestigt dat woningcorporaties en vastgoedvennootschappen met langjarige huurportefeuilles niet via een sectorwet-redenering de strikte verliesverrekeningsregels kunnen omzeilen.