Hoge Raad: optie belaste verhuur werkkamer terecht geweigerd
ECLI:NL:HR:2026:1733, Hoge Raad, 23-10-2026, 25/02699
Inhoudsindicatie
(officieel, Rechtspraak.nl)Omzetbelasting; art. 11, lid 1, letter b, onder 5°, Wet OB 1968; verhuur van een onzelfstandig gedeelte van een woning als werkkamer; voorwaarde toepassen optie belaste verhuur is dat het verhuurde niet door bewoners (mede) wordt gebruikt als woonruimte.
Kern van de zaak
Een belastingplichtige wenste gebruik te maken van de btw-optie voor belaste verhuur van een werkkamer aan een ondernemer. De inspecteur weigerde dit omdat de werkkamer niet uitsluitend zakelijk werd gebruikt. Het Hof bevestigde die weigering, waarna de belastingplichtige beroep in cassatie instelde.
Beslissing van de rechter
De Hoge Raad verklaart het beroep in cassatie ongegrond. De doorslaggevende reden is dat de optie voor belaste verhuur van onroerende zaken op grond van art. 11, lid 1, aanhef en letter b, onder 5°, Wet OB niet van toepassing is op gedeelten van gebouwen die als woning worden gebruikt, en het Hof terecht heeft geoordeeld dat de werkkamer niet uitsluitend voor zakelijke doeleinden werd gebruikt.
Impactscore
MiddelDe uitspraak betreft een bevestiging van bestaande jurisprudentie en wetgeving zonder nieuwe rechtsnormen te stellen; de Hoge Raad verwijst expliciet naar eerdere arresten. De praktische relevantie is beperkt tot specifieke btw-situaties rondom woninggedeelten.
Belangrijkste punten
- 1De optie voor belaste verhuur (art. 11 lid 1 sub b onder 5° Wet OB) is uitgesloten voor gebouwen of gedeelten daarvan die als woning worden gebruikt.
- 2Het Hof achtte niet aannemelijk dat de werkkamer uitsluitend voor zakelijke werkzaamheden werd gebruikt, waardoor kwalificatie als 'woning' in stand bleef.
- 3De Hoge Raad bevestigt het oordeel van het Hof en laat de feitelijke vaststelling omtrent het gebruik van de werkkamer onbetwist.
- 4Middel 2 in het principale cassatieberoep, gericht tegen de rechtsopvatting van het Hof, faalt.
- 5Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Impactanalyse
Juridische impact
De uitspraak bevestigt dat een gemengd gebruik van een ruimte (zakelijk én privé/woning) in de weg staat aan de toepassing van de btw-optie voor belaste verhuur, conform de wettelijke uitzondering voor woninggedeelten. Dit sluit aan bij eerdere Hoge Raad-jurisprudentie over de reikwijdte van art. 11 Wet OB.
Praktische impact
Belastingplichtigen die een werkkamer of vergelijkbare ruimte in een woning willen verhuren met btw, dienen aannemelijk te maken dat die ruimte uitsluitend zakelijk wordt gebruikt; gemengd gebruik verhindert de toepassing van de optie.
Onderwerp-impact
Voor vastgoedeigenaren en ondernemers die een deel van hun woning verhuren aan ondernemers, verduidelijkt deze uitspraak dat 'uitsluitend zakelijk gebruik' een strikte eis is die feitelijk moet worden onderbouwd.
Samenvatting
In deze zaak stond de vraag centraal of een belastingplichtige gebruik kon maken van de btw-optie voor belaste verhuur van een werkkamer aan een ondernemer. Op grond van artikel 11, lid 1, aanhef en letter b, onder 5°, van de Wet op de omzetbelasting 1968 is belaste verhuur mogelijk indien de huurder de onroerende zaak gebruikt voor doeleinden waarvoor een (nagenoeg) volledig recht op vooraftrek bestaat en partijen daartoe hebben geopteerd. Deze optie is echter uitdrukkelijk uitgesloten voor gebouwen of gedeelten daarvan die als woning worden gebruikt. Het Hof had feitelijk vastgesteld dat niet aannemelijk was dat de werkkamer uitsluitend voor zakelijke werkzaamheden werd gebruikt. Op basis daarvan oordeelde het Hof dat de ruimte (mede) als woning kwalificeerde, waardoor de uitzondering op de vrijstelling — en daarmee de optie voor belaste verhuur — niet kon worden toegepast. De belastingplichtige bestreed dit oordeel in cassatie met het argument dat het Hof een onjuiste rechtsopvatting had gehanteerd. De Hoge Raad verwerpt dit cassatiemiddel en verklaart het beroep in cassatie ongegrond. De Hoge Raad bevestigt dat de wettelijke uitzondering voor woninggedeelten van toepassing is zodra een ruimte (ook) als woning wordt gebruikt, en dat het Hof de feitelijke vaststelling omtrent het gebruik rechtens juist heeft beoordeeld. De uitspraak sluit aan bij vaste jurisprudentie over de reikwijdte van de btw-vrijstelling voor onroerende zaken en de strikte voorwaarden voor de optie belaste verhuur. Proceskosten worden niet toegewezen. De uitspraak heeft beperkte, maar praktisch relevante betekenis voor situaties waarin ondernemers een deel van hun woning zakelijk willen verhuren.