Hof stelt WOZ-waarde bedrijfswoning schattenderwijs vast op €540.000
ECLI:NL:GHSHE:2026:2988, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 28-10-2026, 24/838
Inhoudsindicatie
(officieel, Rechtspraak.nl)Wet WOZ. Goede procesorde verzet zich tegen indienen van stukken na de zitting. Geen aanleiding om onderzoek te heropenen. De heffingsambtenaar en belanghebbende maken de door hen voorgestane waarden niet aannemelijk. WOZ-waarde in goede justitie bepaald. Er bestaat geen plicht tot inpandige opname. De rechtbank heeft ten onrecht een VIS van € 50 in plaats van € 500 toegekend. Hof past HR 12 juli 2024, ECLI:NL:HR:2024:1060 toe. Het hof stelt de PKV voor het beroep opnieuw vast. Hoger beroep gegrond. Geen VIS, omdat financiële belang minder is dan € 1.000 (HR 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853). PKV voor hoger beroep met toepassing met art. 30a, lid 2, Wet WOZ vastgesteld. Geen bijzonder geval als bedoeld in HR 17 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:1375.
Kern van de zaak
Een belanghebbende (eigenaar van een bedrijfswoning bij een houthandel) heeft bezwaar gemaakt tegen de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde. Zowel de gemeente als de eigenaar konden hun verdedigde waarde niet aannemelijk maken, waarna het hof de waarde zelfstandig heeft vastgesteld.
Beslissing van de rechter
Het hoger beroep is gedeeltelijk toegewezen in die zin dat het hof de WOZ-waarde schattenderwijs heeft vastgesteld op €540.000, lager dan de door de heffingsambtenaar verdedigde €636.000 maar hoger dan de door belanghebbende bepleite €318.000. Doorslaggevend was dat beide partijen er niet in slaagden hun waarde aannemelijk te maken: het taxatierapport van belanghebbende miste vergelijkingstransacties en de bepleite 50%-correctie voor bedrijfswoningkarakter was niet onderbouwd met dossierstukken.
Impactscore
LaagHet betreft een feitelijke WOZ-zaak bij een gerechtshof zonder principiële rechtsvragen; de uitkomst is casuïstisch en heeft beperkte precedentwerking buiten vergelijkbare bedrijfswoningsituaties.
Belangrijkste punten
- 1Taxatierapport belanghebbende schiet tekort: geen transactiecijfers van vergelijkingsobjecten, waardoor de verdedigde waarde van €318.000 niet aannemelijk is gemaakt.
- 2De 50%-correctie voor het bedrijfswoningkarakter bij een houthandel, ontleend aan makelaarswebsites, maakt geen deel uit van het dossier en wordt verworpen.
- 3Heffingsambtenaar slaagde evenmin in zijn bewijslast voor de vastgestelde waarde van €636.000.
- 4Het hof stelt de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2021 schattenderwijs in goede justitie vast op €540.000.
- 5In het belastingrecht geldt vrije bewijsleer; een inpandige opname door de heffingsambtenaar is geen vereiste voor een rechtsgeldige waardebepaling.
Impactanalyse
Juridische impact
De uitspraak bevestigt dat in WOZ-procedures beide partijen een volwaardige bewijslast dragen en dat bij falen van beide partijen de rechter de waarde zelfstandig schattenderwijs mag vaststellen. Tevens wordt de vrije bewijsleer in het belastingrecht herbevestigd, inclusief de afwezigheid van een verplichting tot inpandige opname.
Praktische impact
Voor de eigenaar resulteert dit in een WOZ-waarde van €540.000 in plaats van de door de gemeente vastgestelde €636.000, wat een verlaging van de belastinggrondslag oplevert. Eigenaren van bedrijfswoningen worden gewaarschuwd dat een beroep op een bedrijfswoningcorrectie deugdelijk onderbouwd moet worden met dossierstukken en vergelijkingstransacties.
Onderwerp-impact
In geschillen over bedrijfswoningen bij agrarische of industriële ondernemingen is een correctie op de vrije verkeerswaarde slechts toewijsbaar indien deze met concrete marktgegevens wordt onderbouwd; verwijzingen naar makelaarswebsites buiten het dossier zijn onvoldoende.
Samenvatting
In deze WOZ-procedure bij het Gerechtshof 's-Hertogenbosch stond de waarde van een bedrijfswoning bij een houthandel per waardepeildatum 1 januari 2021 centraal. De heffingsambtenaar had de woning gewaardeerd op €636.000. Belanghebbende bestreed dit en verdedigde een waarde van €318.000, gebaseerd op een taxatierapport en een ter zitting bepleit 50%-korting wegens het bedrijfswoningkarakter van de woning. Het hof oordeelde dat de heffingsambtenaar er niet in geslaagd was zijn vastgestelde waarde aannemelijk te maken. Ook de door belanghebbende verdedigde waarde hield geen stand. Het taxatierapport van de door belanghebbende ingeschakelde taxateur schoot tekort omdat het geen transactiecijfers van vergelijkbare objecten bevatte, waardoor de onderbouwing onvoldoende inzicht bood in de totstandkoming van de waarde. De bepleite correctie van 50% voor het bedrijfswoningkarakter werd evenmin gehonoreerd: de informatie waarop deze correctie was gebaseerd (makelaarswebsites) maakte geen deel uit van het dossier en kon daarom niet als bewijs dienen. Nu beide partijen tekortschoten in hun bewijslast, zag het hof zich genoodzaakt de waarde zelfstandig schattenderwijs vast te stellen. Rekening houdend met alle over en weer aangedragen argumenten stelde het hof de waarde in goede justitie vast op €540.000. Daarnaast wees het hof de klacht over het ontbreken van een inpandige opname af. In het belastingrecht geldt de vrije bewijsleer, wat betekent dat de heffingsambtenaar vrij is in zijn keuze van bewijsmiddelen en niet verplicht is een waarneming ter plaatse te verrichten. Tot slot benadrukte het hof het algemene rechtsbeginsel dat partijen in procedures volledig en naar waarheid de relevante feiten dienen aan te voeren, ook in het bestuursrecht.