WOZ-waarde appartement niet te hoog vastgesteld door heffingsambtenaar
ECLI:NL:GHSHE:2026:2603, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 23-09-2026, 24/1715
Inhoudsindicatie
(officieel, Rechtspraak.nl)Wet WOZ In geschil is de WOZ-waarde van de onroerende zaak. Het hoger beroep is ongegrond; de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
Kern van de zaak
Een belastingplichtige (belanghebbende) betwist de WOZ-waarde van zijn appartement en stelt dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten ongeschikt zijn vanwege liggings- en onderhoudsverschillen. De zaak is voorgelegd aan het Gerechtshof 's-Hertogenbosch na een eerdere procedure.
Beslissing van de rechter
Het hof verwerpt de bezwaren van belanghebbende tegen de gehanteerde vergelijkingsobjecten en handhaaft de vastgestelde WOZ-waarde. Doorslaggevend is dat de liggings- en kwaliteitsverschillen voldoende zijn verdisconteerd in het taxatierapport en de bijbehorende waarderingsmatrix van de heffingsambtenaar.
Impactscore
LaagHet betreft een individuele WOZ-geschil zonder nieuwe rechtsvragen; de uitkomst past geheel binnen bestaande jurisprudentie over de bewijslastverdeling en bruikbaarheid van vergelijkingsobjecten.
Belangrijkste punten
- 1Blote stellingen van belanghebbende zonder bewijs worden gepasseerd bij de waardebeoordeling.
- 2Vergelijkingsobject aan adres 2 is bruikbaar ondanks liggingsverschil, omdat ligging (drukkere weg vs. nabijheid centrum) in het taxatierapport met factor 3 is verwerkt.
- 3Vergelijkingsobject aan adres 3 is bruikbaar omdat het hogere onderhoudsniveau is verdisconteerd via voorzieningenniveau '4 (goed)' in de aanvullende matrix.
- 4De heffingsambtenaar heeft met zijn waarderingsmatrix de waarde van € 250.000 voldoende onderbouwd.
- 5Beide partijen kunnen binnen zes weken beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad.
Impactanalyse
Juridische impact
De uitspraak bevestigt dat bij WOZ-waardering vergelijkingsobjecten met liggings- of kwaliteitsverschillen bruikbaar blijven mits die verschillen aantoonbaar zijn verdisconteerd in het taxatierapport. Ongedocumenteerde stellingen van belanghebbende hebben geen juridisch gewicht.
Praktische impact
Belastingplichtige ziet zijn bezwaar tegen de WOZ-waarde afgewezen en dient de vastgestelde waarde van € 250.000 als grondslag voor zijn gemeentelijke en waterschapsbelastingen te accepteren, tenzij hij succesvol cassatie instelt.
Onderwerp-impact
Voor vastgoedeigenaren benadrukt deze uitspraak dat het aanvechten van WOZ-waarden concrete en onderbouwde bewijsstukken vereist; enkel stellen dat vergelijkingsobjecten ongeschikt zijn, is onvoldoende.
Samenvatting
In deze belastingzaak bij het Gerechtshof 's-Hertogenbosch staat de WOZ-waarde van een appartement centraal. De heffingsambtenaar had de waarde vastgesteld op € 250.000 op basis van een taxatierapport met vergelijkingsobjecten. Belanghebbende bestrijdt deze waarde en voert aan dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten ongeschikt zijn vanwege onderlinge verschillen in ligging en onderhoudsstaat. Zo zou het eerste vergelijkingsobject aan een rustigere weg liggen, en zou het tweede na een uitgebreide renovatie in 2021 een bovengemiddeld kwaliteitsniveau hebben bereikt. Het hof verwerpt beide bezwaren. Ten aanzien van het liggingsverschil oordeelt het hof dat de onroerende zaak weliswaar aan een drukkere weg ligt, maar ook dichter bij het centrum, terwijl het vergelijkingsobject aan een rustigere weg ligt maar verder van het centrum. Deze tegenwerkende factoren zijn naar het oordeel van het hof voldoende tot uitdrukking gekomen in het taxatierapport, waarin aan beide appartementen eenzelfde factor 3 voor ligging is toegekend. Ten aanzien van het tweede vergelijkingsobject oordeelt het hof dat het hogere onderhoudsniveau afdoende is verwerkt in de aanvullende waarderingsmatrix van de heffingsambtenaar, via de toekenning van voorzieningenniveau '4 (goed)'. Daarnaast passeert het hof de stelling van belanghebbende dat de waarde met € 22.000 te hoog is vastgesteld, nu daarvoor ieder bewijs ontbreekt. Omdat de heffingsambtenaar zijn waardering met een taxatierapport en matrix heeft onderbouwd en de bezwaren van belanghebbende onvoldoende zijn gestaafd, handhaaft het hof de vastgestelde WOZ-waarde van € 250.000. De uitspraak illustreert dat bij WOZ-procedures concrete en onderbouwde bewijsstukken noodzakelijk zijn om de vastgestelde waarde met succes te betwisten.