WOZ-waarde bedrijfsgrond bevestigd op gemeentelijke uitgifteprijs
ECLI:NL:GHSHE:2026:2508, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 16-09-2026, 24/1429
Inhoudsindicatie
(officieel, Rechtspraak.nl)WOZ en OZB niet-woning. Gecorrigeerde vervangingswaarde grond en gebouwen van nutsbedrijf. Bepaald op basis van optelsom van de waarde van de samenstellende onderdelen. Waarde van de grond met bedrijfsbestemming aannemelijk gemaakt met het Kader Grondprijzen van de gemeente en een overzicht met markttransacties onbebouwde bedrijfsgrond.
Kern van de zaak
Een belastingplichtige (belanghebbende) betwistte de WOZ-waarde van bedrijfsgrond, vastgesteld op basis van de gemeentelijke uitgifteprijs van € 118 per m². De heffingsambtenaar onderbouwde de waarde met een transactieoverzicht van vergelijkbare percelen en CBS-indexering.
Beslissing van de rechter
Het hof verklaart het beroep van belanghebbende ongegrond en bevestigt de vastgestelde marktwaarde van de bedrijfsgrond op minimaal € 118 per m². Doorslaggevend is dat de heffingsambtenaar met drie geïndexeerde vergelijkingstransacties (gemiddeld € 122 per m²) voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de grond niet onder de uitgifteprijs verkrijgbaar was, terwijl belanghebbende haar stellingen onvoldoende heeft onderbouwd.
Impactscore
LaagHet betreft een feitelijke WOZ-geschil over bedrijfsgrond zonder principiële rechtsvraag; de uitkomst is casuïstisch en heeft beperkte precedentwerking buiten vergelijkbare waarderingskwesties.
Belangrijkste punten
- 1Heffingsambtenaar onderbouwt marktwaarde met transactieprijzen van drie vergelijkbare bedrijfspercelen (na correctie: € 130, € 132 en € 106 per m², gemiddeld € 122 per m²)
- 2CBS-prijsindex commercieel vastgoed – industrie aanvaard als geschikte indexeringsmaatstaf voor ongebouwde bedrijfsgrond vanwege sterke samenhang
- 3Belanghebbende stelt dat grondprijzen harder stegen dan gebouwprijzen, maar onderbouwt dit niet, waardoor haar betoog faalt
- 4Bij onverklaarde prijsverschillen binnen één transactie gaat het hof uit van de lagere (gunstigere) transactieprijs voor belanghebbende
- 5Cassatieberoep bij de Hoge Raad mogelijk binnen zes weken na verzending
Impactanalyse
Juridische impact
De uitspraak bevestigt dat een CBS-index voor commercieel vastgoed ook bruikbaar kan zijn als indexeringsmaatstaf voor ongebouwde bedrijfsgrond bij WOZ-waardering, mits een voldoende aannemelijke samenhang wordt toegelicht. De bewijslast om een alternatieve index aannemelijk te maken rust op de belastingplichtige.
Praktische impact
Eigenaren van bedrijfsgrond die de WOZ-waarde aanvechten, dienen hun stelling over afwijkende prijsontwikkeling concreet te onderbouwen met marktgegevens; een blote stelling volstaat niet om de door de heffingsambtenaar gebruikte indexering te weerleggen.
Onderwerp-impact
Voor de vastgoedsector en bedrijventerreineigenaren benadrukt deze uitspraak dat gemeentelijke uitgifteprijzen een serieuze referentie vormen bij de WOZ-onderbouwing, en dat indexering via CBS-statistieken over commercieel vastgoed standhoudt bij gebreke van beter bewijs.
Samenvatting
In deze belastingzaak bij het Gerechtshof 's-Hertogenbosch stond de WOZ-waarde van een stuk bedrijfsgrond centraal. De heffingsambtenaar had de marktwaarde vastgesteld op de gemeentelijke uitgifteprijs van € 118 per m² en onderbouwde dit met een transactieoverzicht van drie vergelijkbare bedrijfspercelen in de omgeving. Na indexering naar de waardepeildatum bedroegen de gecorrigeerde transactieprijzen respectievelijk € 130, € 132 en € 106 per m², met een gemiddelde van € 122 per m². Belanghebbende betwistte de waardering op twee punten. Ten eerste stelde zij dat de gehanteerde CBS-prijsindex voor commercieel vastgoed – industrie ongeschikt is als indexeringsmaatstaf voor ongebouwde grond, omdat grondprijzen in 2020-2021 sterker zouden zijn gestegen dan gebouwprijzen, waardoor de geïndexeerde vergelijkingsprijzen te hoog uitvallen. Ten tweede bestonden er onduidelijkheden over de transactieprijs bij één van de referentieobjecten. Het hof oordeelt dat de heffingsambtenaar zijn standpunt voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Voor het object met een onverklaard prijsverschil ging het hof uit van de lagere transactieprijs, ten gunste van belanghebbende. De CBS-index voor commercieel vastgoed werd aanvaard als adequate maatstaf, nu de heffingsambtenaar ter zitting een sterke samenhang tussen de prijsontwikkeling van commercieel vastgoed en ongebouwde bedrijfsgrond aannemelijk maakte. Tegenover dit gemotiveerde standpunt stelde belanghebbende slechts een niet-onderbouwde stelling, die onvoldoende was om twijfel te zaaien over de gehanteerde indexering. Nu de gemiddelde gecorrigeerde transactieprijs van € 122 per m² boven de uitgifteprijs van € 118 per m² ligt, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de bedrijfsgrond op de vrije markt niet onder die prijs verkrijgbaar was. Het beroep van belanghebbende faalt. Cassatieberoep bij de Hoge Raad is nog mogelijk binnen zes weken.