WOZ-huurwaarde winkelcentrum deels te hoog vastgesteld
ECLI:NL:GHSHE:2026:2301, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 26-08-2026, 24/328 tot en met 24/348
Inhoudsindicatie
(officieel, Rechtspraak.nl)WOZ niet-woningen Belanghebbende is eigenaar van 21 onroerende zaken, waarvan 20 winkelruimtes zijn gelegen in hetzelfde winkelcentrum. De waarde van de onroerende zaken is vastgesteld door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode. Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar voor 12 winkelruimtes de waarden niet aannemelijk heeft gemaakt en stelt deze in goede justitie vast. Verder is het hof van oordeel dat de rechtbank de proceskostenvergoeding te laag heeft vastgesteld.
Kern van de zaak
Een belanghebbende (vermoedelijk eigenaar/beheerder van een winkelcentrum) betwist de door de heffingsambtenaar gehanteerde huurwaarden per vierkante meter voor meerdere onroerende zaken bij de WOZ-waardering. De zaak betreft de waardepeildatum rond 2022 en meerdere winkelunits op niveau 0 en hogere verdiepingen.
Beslissing van de rechter
Het hof wijst de stellingen van belanghebbende gedeeltelijk toe: voor de meeste onroerende zaken op niveau 0 heeft de heffingsambtenaar de huurwaarden aannemelijk gemaakt, maar voor twee specifieke objecten (6A 10 en 6A 17) is hij daar niet in geslaagd. De doorslaggevende reden is dat de gehanteerde huurwaarden voor deze objecten de hoogste gerealiseerde markthuurwaarden uit vergelijkbare transacties overschrijden en er geen adequate differentiatie is aangebracht voor verdiepingsligging.
Impactscore
LaagHet betreft een feitelijke toepassing van bestaande WOZ-jurisprudentie over bewijslast en vergelijkingstransacties, zonder nieuwe rechtsvragen. De uitkomst is casuïstisch van aard en heeft beperkte precedentwerking buiten vergelijkbare winkelcentrumzaken.
Belangrijkste punten
- 1De eigen huurprijs kan als marktreferentie dienen, mits deze representatief is en niet ver afwijkt van de markthuurwaarde.
- 2Gerealiseerde huurtransacties rond de waardepeildatum laten een bandbreedte zien van € 155,84 tot € 352,94 per m².
- 3Voor de meeste objecten op niveau 0 vallen de gehanteerde huurwaarden binnen deze bandbreedte en zijn zij aannemelijk gemaakt.
- 4Voor object 6A 10 (winkel over drie verdiepingen, o.a. [naam winkel]) is de gehanteerde huurwaarde hoger dan de hoogste markttransactie en ontbreekt differentiatie per verdieping.
- 5Het latere vertrek van de huurder (2025) speelt geen rol bij de waardepeildatum, nu dit ten tijde van de peildatum nog niet aan de orde was.
Impactanalyse
Juridische impact
De uitspraak bevestigt de bewijslastverdeling bij WOZ-waardering: de heffingsambtenaar draagt de last de gehanteerde huurwaarden aannemelijk te maken aan de hand van marktconforme vergelijkingstransacties. Huurwaarden die buiten de marktrange vallen en waarbij geen verdiepingsdifferentiatie is toegepast, kunnen niet standhouden.
Praktische impact
Eigenaren en beheerders van winkelcentra met complexe, meerlaagse winkelunits kunnen met succes betwisten dat een uniforme huurwaarde per m² wordt gehanteerd zonder differentiatie per bouwlaag. Toekomstige huurdersmutaties die ver van de waardepeildatum liggen, hebben geen invloed op de WOZ-waarde.
Onderwerp-impact
Voor de detailhandel en vastgoedsector benadrukt deze uitspraak het belang van nauwkeurige, gedifferentieerde huurwaardebepalingen bij WOZ-taxaties van winkelcentra, in het bijzonder bij units die meerdere verdiepingen beslaan.
Samenvatting
In deze belastingzaak heeft Gerechtshof 's-Hertogenbosch uitspraak gedaan over de WOZ-waardering van meerdere winkelunits in een winkelcentrum (zaaknummers 24/328 t/m 24/348). De heffingsambtenaar had voor het belastingjaar 2022 de huurwaarden per vierkante meter vastgesteld, waartegen belanghebbende bezwaar maakte. De kern van het geschil betrof de vraag of de gehanteerde huurwaarden marktconform en dus aannemelijk waren onderbouwd. Het hof stelde voorop dat de eigen huurprijs als marktreferentie kan dienen, maar alleen indien deze representatief is. Indien de eigen huurprijs significant afwijkt van de op basis van marktonderzoek vastgestelde markthuurwaarde, is zij ongeschikt. Rond de waardepeildatum lagen gerealiseerde huurtransacties in het vergelijkbare marktsegment tussen € 155,84 en € 352,94 per m². Voor verreweg de meeste objecten op niveau 0 vielen de door de heffingsambtenaar gehanteerde huurwaarden binnen deze bandbreedte, zodat de waardering voor die objecten standhield. Voor twee objecten slaagde de heffingsambtenaar er echter niet in de huurwaarden aannemelijk te maken. Object 6A 10 betreft een winkelruimte over drie verdiepingen (gehuurd door [naam winkel]): de gehanteerde huurwaarde per m² oversteeg de hoogste markttransactie en er werd geen differentiatie aangebracht voor de verdiepingsligging, hetgeen bij meerlaagse winkelunits gebruikelijk en vereist is. Het hof overwoog daarbij expliciet dat het latere vertrek van deze huurder in 2025 geen rol kon spelen bij de waardepeildatum, nu hiervan ten tijde van de peildatum nog geen sprake was. Voor object 6A 17 gold een vergelijkbare redenering, al is de tekst van de uitspraak op dit punt onvolledig weergegeven. De uitspraak bevestigt de vaste lijn in de WOZ-jurisprudentie: de bewijslast dat de gehanteerde huurwaarden marktconform zijn rust op de heffingsambtenaar, en huurwaarden die de marktrange overschrijden of waarbij relevante differentiaties ontbreken, kunnen niet worden gehandhaafd.