WOZ-waarde woning in hoger beroep niet verlaagd
ECLI:NL:GHDHA:2026:2872, Gerechtshof Den Haag, 16-09-2026, BK-25/791
Inhoudsindicatie
(officieel, Rechtspraak.nl)Art. 40 Wet WOZ. Art. 17 Wet WOZ. Geen schending toezendplicht. Heffingsambtenaar maakt waarde woning aannemelijk. Geen schending van grondrechten en algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Afwijzing verzoek om schadevergoeding. Geen prejudiciele vragen.
Kern van de zaak
Een woningeigenaar (eiseres/belanghebbende) betwist de vastgestelde WOZ-waarde van haar woning. Zij stelt dat de heffingsambtenaar onjuiste vergelijkingsobjecten heeft gebruikt, ten onrechte geen rekening heeft gehouden met dalende prijzen na de waardepeildatum, en de KOUDVL-factoren verkeerd heeft vastgesteld. De zaak liep via beroep bij de rechtbank en vervolgens hoger beroep bij het Gerechtshof Den Haag.
Beslissing van de rechter
Het beroep is door de rechtbank ongegrond verklaard; de WOZ-waarde blijft in stand. Doorslaggevend was dat de heffingsambtenaar de vergelijkingsobjecten correct heeft geselecteerd binnen de gebruikelijke termijn van één jaar voor en na de waardepeildatum, het indexeringspercentage deugdelijk heeft onderbouwd en de KOUDVL-factoren voldoende heeft gemotiveerd. De uitspraak betreft een tussenstand; het hoger beroep bij het Gerechtshof Den Haag loopt nog.
Impactscore
LaagDe uitspraak past geheel binnen bestaande WOZ-rechtspraak en stelt geen nieuwe rechtsnormen. Het betreft een individuele belastingzaak op lager rechtbankniveau zonder precedentwerking; het hoger beroep is bovendien nog niet afgerond.
Belangrijkste punten
- 1WOZ-waarden van vergelijkingsobjecten zijn niet relevant; de waarde wordt bepaald op basis van marktgegevens.
- 2Transacties van vergelijkingsobjecten worden in de regel aanvaard indien zij binnen één jaar voor of na de waardepeildatum hebben plaatsgevonden.
- 3Het door de heffingsambtenaar gehanteerde indexeringspercentage is gebaseerd op verkopen drie maanden voor en na de waardepeildatum in vergelijkbare buurten en is voldoende onderbouwd.
- 4De KOUDVL-factoren voor onderhoud en voorzieningen zijn op 'matig' (score 2) gewaardeerd; foto's bieden geen grond voor een lagere waardering.
- 5De heffingsambtenaar wordt veroordeeld tot vergoeding van griffierecht (€ 51) en proceskosten (€ 3,35), maar het verzoek om immateriële schadevergoeding wordt afgewezen.
Impactanalyse
Juridische impact
De uitspraak bevestigt de vaste rechtspraak dat bij WOZ-waardering transacties binnen één jaar voor of na de waardepeildatum als vergelijkingsbasis mogen dienen en dat indexering naar de waardepeildatum een geaccepteerde methode is. Afwijking van deze uitgangspunten vereist een deugdelijke motivering door de belanghebbende.
Praktische impact
Voor de woningeigenaar betekent dit dat de hogere WOZ-waarde en de daarop gebaseerde belastingaanslagen vooralsnog in stand blijven; het hoger beroep biedt nog een kans op verlaging. De toegekende proceskostenvergoeding (€ 3,35) is minimaal en dekt de werkelijke kosten niet.
Onderwerp-impact
In WOZ-geschillen onderstreept deze uitspraak dat bezwaar- en beroepsprocedures een stevige feitelijke onderbouwing vereisen om het indexeringspercentage of de KOUDVL-waardering met succes te betwisten; enkel het wijzen op latere prijsdalingen volstaat niet.
Samenvatting
Een woningeigenaar betwistte de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde van haar woning. Zij voerde aan dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening had gehouden met dalende verkoopprijzen na de waardepeildatum, dat het gehanteerde indexeringspercentage onjuist was, en dat de KOUDVL-factoren voor onderhoud, voorzieningen en ligging te hoog waren vastgesteld. Tevens stelde zij dat de stijging van de WOZ-waarde van een vergelijkingsobject invloed had moeten hebben op de waardering van haar woning. De rechtbank verklaarde het beroep ongegrond. Zij overwoog dat WOZ-waarden van vergelijkingsobjecten niet relevant zijn bij de waardebepaling, omdat die uitsluitend op marktgegevens moet berusten. Voor wat betreft de vergelijkingstransacties geldt als uitgangspunt in de rechtspraak dat deze binnen één jaar voor of na de waardepeildatum moeten hebben plaatsgevonden. Alle door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldeden aan dit criterium. De eiseres had niet voldoende onderbouwd waarom van dit uitgangspunt zou moeten worden afgeweken om latere, dalende transactieprijzen mee te nemen. Het indexeringspercentage – waarmee verkoopprijzen worden teruggerekend naar de waardepeildatum – werd door de heffingsambtenaar toegelicht als gebaseerd op alle vergelijkbare verkopen in dezelfde en vergelijkbare buurten in de periode van drie maanden voor en na de waardepeildatum. De rechtbank achtte dit voldoende onderbouwd en zag geen reden daaraan te twijfelen. Ook de KOUDVL-waardering voor onderhoud en voorzieningen (score 'matig') bleef overeind: foto's gaven geen aanknopingspunten voor een lagere beoordeling. De heffingsambtenaar werd wel veroordeeld tot vergoeding van het griffierecht (€ 51) en een minimale proceskostenvergoeding (€ 3,35). Het verzoek om immateriële schadevergoeding werd afgewezen. Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld bij het Gerechtshof Den Haag; die procedure loopt nog.