WOZ-waarde woning bevestigd na vergelijking met referentieobjecten
ECLI:NL:GHDHA:2026:2841, Gerechtshof Den Haag, 09-09-2026, BK-25/386
Inhoudsindicatie
(officieel, Rechtspraak.nl)Art. 17 Wet WOZ. Heffingsambtenaar maakt voorgestane waarde woning niet aannemelijk en belanghebbende evenmin. Waardevaststelling in goede justitie.
Kern van de zaak
Een belanghebbende heeft in hoger beroep bij het Gerechtshof Den Haag de vastgestelde WOZ-waarde van zijn woning bestreden. De heffingsambtenaar onderbouwde de waarde met een matrix van vergelijkingsobjecten uit hetzelfde waardegebied en bouwperiode. Belanghebbende stelde dat de vergelijkingsobjecten niet goed vergelijkbaar waren vanwege een afwijkende kapconstructie.
Beslissing van de rechter
Het hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank en daarmee de vastgestelde WOZ-waarde. Doorslaggevend is dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, nu de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn en de onderlinge verschillen – waaronder de kapconstructie – voldoende zijn meegewogen.
Impactscore
LaagDe uitspraak past volledig binnen de gevestigde WOZ-rechtspraak en stelt geen nieuwe regels. De relevantie is beperkt tot individuele feitelijke geschillen over woningwaardering.
Belangrijkste punten
- 1De WOZ-waarde wordt bepaald op basis van artikel 17 lid 2 Wet WOZ: de prijs bij overdracht in vrije staat aan de meestbiedende koper.
- 2De bewijslast rust op de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
- 3Vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn; voldoende vergelijkbaarheid met inachtneming van onderlinge verschillen volstaat.
- 4De gebruikte vergelijkingsobjecten liggen in hetzelfde waardegebied, zijn uit dezelfde bouwperiode en hebben transactiedata dicht bij de waardepeildatum.
- 5Het argument van belanghebbende over de afwijkende kapconstructie bij de vergelijkingsobjecten werd niet als doorslaggevend aangemerkt (tekst is onvolledig, definitieve weging is afgekapt).
Impactanalyse
Juridische impact
De uitspraak bevestigt de standaard WOZ-bewijslastverdeling en de ruimte voor de heffingsambtenaar om te volstaan met voldoende vergelijkbare referentieobjecten. Er zijn geen nieuwe rechtsvragen beantwoord.
Praktische impact
Voor de belanghebbende betekent dit dat de hogere WOZ-waarde en de daarmee samenhangende belastingaanslagen in stand blijven. Bezwaar- en beroepsprocedures over kapconstructies als onderscheidend kenmerk lijken moeilijk te winnen zonder kwantitatieve onderbouwing.
Onderwerp-impact
Voor vastgoedeigenaren in vergelijkbare woningen bevestigt deze uitspraak dat afwijkingen in bouwkundige kenmerken (zoals een kap vanaf de tweede woonlaag) expliciet en cijfermatig onderbouwd moeten worden om de WOZ-waarde succesvol aan te vechten.
Samenvatting
In deze hoger beroepsprocedure bij het Gerechtshof Den Haag stond de WOZ-waarde van een woning centraal. De belanghebbende was het niet eens met de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde en had eerder ook zonder succes bezwaar en beroep bij de rechtbank ingesteld. In hoger beroep voerde de belanghebbende aan dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten niet goed vergelijkbaar waren, met name omdat bij enkele van die objecten de kap al begint vanaf de tweede woonlaag, waardoor de begane grond van die objecten per saldo meer bruikbaar vloeroppervlak heeft. Het hof toetst de WOZ-waarde aan artikel 17 lid 2 Wet WOZ: de waarde in het economisch verkeer, gedefinieerd als de prijs die de meestbiedende koper zou betalen bij aanbieding op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. De bewijslast rust op de heffingsambtenaar. Die onderbouwde de waarde met een vergelijkingsmatrix. Het hof stelt vast dat de vergelijkingsobjecten alle in hetzelfde waardegebied liggen, uit dezelfde bouwperiode stammen en qua gebruiks- en grondoppervlakte vergelijkbaar zijn. De verkooptransacties liggen bovendien dicht bij de waardepeildatum. Identiteit van de vergelijkingsobjecten is niet vereist; voldoende is dat ze vergelijkbaar zijn en dat de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De tekst van de uitspraak is op het beslissende punt over de kapconstructie afgekapt, maar het dictum bevestigt de uitspraak van de rechtbank. Het hof oordeelt daarmee dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De uitspraak is op 9 september 2026 in het openbaar uitgesproken en partijen kunnen binnen zes weken beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad.