WOZ-waarde woning niet verlaagd ondanks invaliditeitsaanpassingen
ECLI:NL:GHAMS:2026:2580, Gerechtshof Amsterdam, 01-09-2026, 25/1647
Inhoudsindicatie
(officieel, Rechtspraak.nl)WOZ 2024 woning. Vrije bewijsleer. 1 of 3 geschikte referenties? Beroep op gelijkheidsbeginsel?
Kern van de zaak
Een eigenaar van een appartement in Amsterdam-Zuid betwist de vastgestelde WOZ-waarde van €1.093.000. Hij stelt dat zijn woning in mindere staat verkeert dan het referentieobject, mede door invaliditeitsaanpassingen en een defecte vloerverwarming, en dat de heffingsambtenaar een inpandige opname had moeten verrichten.
Beslissing van de rechter
Het hoger beroep van belanghebbende is ongegrond; de WOZ-waarde wordt niet verlaagd. Doorslaggevend is dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de staat van de woning door een lagere prijs per m² te hanteren (€5.000 i.p.v. €5.294), en dat foto's geen aanleiding geven om van matig onderhoud uit te gaan.
Impactscore
LaagHet betreft een casuïstische belastingzaak over één specifieke WOZ-waarde zonder principiële rechtsvraag; de uitkomst is in lijn met bestaande jurisprudentie over WOZ-waardering en levert geen nieuwe rechtsregels op.
Belangrijkste punten
- 1Heffingsambtenaar hanteerde lagere m²-prijs (€5.000) dan het gemiddelde van referentieobjecten (€5.294) als correctie voor de staat van de woning
- 2Inpandige opname is geen wettelijke verplichting; foto's boden voldoende informatie over de staat van de woning
- 3Invaliditeitsaanpassingen en defecte vloerverwarming worden niet als waardeverlagende factoren erkend
- 4Belanghebbende legde overzicht van WOZ-waarden van 57 appartementen in hetzelfde complex over ter onderbouwing, maar dit overtuigde het hof niet
- 5Heffingsambtenaar mocht naast referentie 1 ook referenties 2 en 3 (recentere bouwjaren, aangrenzende buurten) meenemen in de waardebepaling
Impactanalyse
Juridische impact
De uitspraak bevestigt dat bij WOZ-waardering een inpandige opname niet verplicht is en dat een gecorrigeerde m²-prijs als voldoende motivering kan gelden voor een lagere waardestelling ten opzichte van referentieobjecten. Persoonlijke aanpassingen wegens invaliditeit leiden niet automatisch tot een lagere WOZ-waarde.
Praktische impact
Eigenaren van woningen met bijzondere aanpassingen of gebreken die niet zichtbaar zijn op foto's zullen moeilijk een inpandige opname kunnen afdwingen en dienen zelf met concreet bewijsmateriaal te komen om een lagere WOZ-waarde aannemelijk te maken.
Onderwerp-impact
Voor eigenaren van appartementen in complexen waar grote waardespreiding bestaat, biedt een overzicht van WOZ-waarden van andere appartementen in hetzelfde complex onvoldoende grond voor verlaging, tenzij structurele gebreken concreet worden aangetoond.
Samenvatting
In deze belastingzaak voor het Gerechtshof Amsterdam staat de WOZ-waarde van een appartement in Amsterdam-Zuid centraal. De eigenaar (belanghebbende) kan zich niet vinden in de vastgestelde waarde van €1.093.000 en voert aan dat zijn woning in een mindere staat verkeert dan de door de rechtbank geaccepteerde referentiewoning aan [straat 1] 59. Hij wijst daarbij op de invaliditeitsaanpassingen die in de woning zijn aangebracht en op een defecte vloerverwarming, en betoogt dat de heffingsambtenaar een inpandige opname had moeten verrichten om deze aspecten te kunnen beoordelen. Ter onderbouwing van zijn standpunt legt hij een overzicht over van de WOZ-waarden van 57 andere appartementen in hetzelfde complex. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde en stelt dat met de slechtere staat van de woning reeds rekening is gehouden door voor het woningdeel een lagere prijs per vierkante meter te hanteren (€5.000) dan het gemiddelde van de drie gebruikte referentieobjecten (€5.294). Bovendien geven de beschikbare foto's naar zijn oordeel geen aanleiding om het onderhoud als matig te kwalificeren. Het Gerechtshof Amsterdam volgt de heffingsambtenaar en wijst het hoger beroep af. De gecorrigeerde m²-prijs wordt aanvaard als voldoende motivering voor de waardestelling, en er bestaat geen verplichting tot inpandige opname. Het overzicht van WOZ-waarden van andere appartementen in het complex levert geen overtuigend bewijs op voor een lagere waarde. Proceskosten worden niet vergoed en het griffierecht wordt niet terugbetaald. Partijen kunnen binnen zes weken beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad.