WOZ-waarde woning ondanks meetverschil en indexeringsbezwaar bevestigd
ECLI:NL:GHAMS:2026:2297, Gerechtshof Amsterdam, 02-07-2026, 25/1156
Inhoudsindicatie
(officieel, Rechtspraak.nl)WOZ. Woning. Kleine verschillen tussen metingen oppervlakte woning. Waarde woning en indexering. Gelijkheidsbeginsel.
Kern van de zaak
Een belastingplichtige (belanghebbende) betwist de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde van zijn woning. Hij voert aan dat de woning onder een aanvliegroute ligt, slechter onderhouden is dan referentieobjecten, een kleinere gebruiksoppervlakte heeft (212 m² versus 214 m²) en dat de waardestijging since 2015 bovengemiddeld is geweest.
Beslissing van de rechter
Het hoger beroep is ongegrond; het Gerechtshof Amsterdam bevestigt de WOZ-waarde. Doorslaggevend is dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing reeds een lagere prijs per m² hanteerde dan het gemiddelde van de referentieobjecten (verschil ca. €417/m², totaal ca. €100.000), waardoor een meetverschil van 2 m² geen materieel effect heeft, en de indexeringsvergelijking met landelijke gemiddelden niet in de geest van de Wet WOZ is.
Impactscore
LaagHet betreft een feitelijke toepassing van vaste WOZ-jurisprudentie op een individuele zaak zonder nieuwe rechtsvragen; de uitkomst is sterk casuïstisch en heeft beperkte precedentwaarde buiten vergelijkbare meetdiscussies.
Belangrijkste punten
- 1Meetverschil van 2 m² (212 vs. 214 m²) leidt niet tot onrechtmatige WOZ-vaststelling omdat de heffingsambtenaar al een kortingsslag van ca. €100.000 toepaste.
- 2Aanvliegroute, onderhoudsstaat en vergelijkbaarheid met referentieobject [straat 2] 27-2 zijn in eerste aanleg terecht afgewezen; het hof neemt die overwegingen over.
- 3Indexering op basis van landelijke gemiddelde huizenprijsontwikkeling is geen juiste methode voor WOZ-waardebepaling.
- 4De WOZ-waarde moet worden bepaald op basis van individuele vergelijkingstransacties, niet op basis van algemene procentuele stijgingen.
- 5Belanghebbende krijgt geen griffierecht terug en geen proceskostenvergoeding.
Impactanalyse
Juridische impact
De uitspraak bevestigt dat kleine meetverschillen in gebruiksoppervlakte niet automatisch tot een geslaagd WOZ-bezwaar leiden indien de heffingsambtenaar voldoende marge heeft ingebouwd bij de waardebepaling. Indexeringsmethoden op basis van landelijke gemiddelden zijn geen erkende methode onder de Wet WOZ.
Praktische impact
Woningeigenaren kunnen bij WOZ-bezwaar niet volstaan met een verwijzing naar landelijke prijsindices of kleine meetverschillen; zij moeten concrete vergelijkingstransacties aandragen die een lagere waarde onderbouwen.
Onderwerp-impact
Voor de vastgoedpraktijk verduidelijkt dit arrest dat de marge die de heffingsambtenaar inbouwt via een lagere prijs per m² een buffer vormt tegen kleine meetonzekerheden, hetgeen de bewijslast voor belastingplichtigen verzwaart.
Samenvatting
In deze belastingzaak heeft Gerechtshof Amsterdam op 2 juli 2026 het hoger beroep van een woningeigenaar tegen de vastgestelde WOZ-waarde van zijn woning ongegrond verklaard. Belanghebbende had in eerste aanleg en in hoger beroep meerdere grieven aangevoerd: de woning zou onder een aanvliegroute liggen, in mindere staat van onderhoud verkeren dan de gebruikte referentieobjecten, en onvoldoende vergelijkbaar zijn met referentieobject [straat 2] 27-2. Het hof onderschreef de afwijzing van deze klachten door de rechtbank en nam de overwegingen van de lagere rechter integraal over. Een centraal geschilpunt in hoger beroep was het verschil in gemeten gebruiksoppervlakte: de heffingsambtenaar ging uit van 214 m², terwijl belanghebbende 212 m² bepleitte. Het hof oordeelde dat dit onderscheid van 2 m² niet beslissend is, omdat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling reeds een prijs per m² had gehanteerd die aanzienlijk lager lag dan het gemiddelde van de referentietransacties — een verschil van circa €417 per m², resulterend in een totale marge van ongeveer €100.000. Een afwijking van slechts 2 m² weegt daartegen niet op en tast de aannemelijkheid van de WOZ-waarde niet aan. Verder had belanghebbende aangevoerd dat de WOZ-waarde van zijn woning sinds 2015 procentueel sterker was gestegen dan de gemiddelde huizenprijsontwikkeling in Nederland, en hij legde daartoe een overzicht van nationale prijsindices over. Het hof verwierp ook dit betoog: doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op basis van individuele vergelijkingstransacties, niet op grond van algemene landelijke indexcijfers. De uitspraak bevestigt zo de robuustheid van de comparatieve methode bij WOZ-taxaties en de beperkte bruikbaarheid van statistische gemiddelden als bezwaargrond. Belanghebbende krijgt het griffierecht niet terug en ontvangt geen proceskostenvergoeding.