Gemengd pand kwalificeert als woning voor OZB-tarief
ECLI:NL:GHAMS:2026:1824, Gerechtshof Amsterdam, 18-06-2026, 25/747
Inhoudsindicatie
(officieel, Rechtspraak.nl)Aanslag ozb. Is sprake van een onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dient als bedoeld in artikel 220, aanhef en onderdeel a, en artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet? Berekeningswijze.
Kern van de zaak
Een belanghebbende betwist de toepassing van het niet-woningtarief voor de OZB op haar onroerende zaak met een WOZ-waarde van € 905.000. Zij stelt dat het pand in hoofdzaak tot woning dient en betoogt dat minstens 70% van de WOZ-waarde aan woondelen kan worden toegerekend. De heffingsambtenaar betwist dit standpunt.
Beslissing van de rechter
Het Hof Amsterdam oordeelt – op basis van de door belanghebbende aangedragen berekening (81,5% aan woondelen) en de waarden uit het tweede taxatieverslag – dat de onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dient in de zin van artikel 220a lid 2 Gemeentewet. De beslissing impliceert dat het woningtarief had moeten worden gehanteerd in plaats van het niet-woningtarief, al is de volledige beslissingstekst niet volledig beschikbaar.
Impactscore
MiddelDe zaak betreft een niet-zeldzaam praktisch OZB-geschil over tariefkeuze bij gemengd gebruik en past binnen bestaande jurisprudentie over artikel 220a Gemeentewet; de uitkomst is relevant voor vergelijkbare gevallen maar stelt geen nieuwe rechtsnormen.
Belangrijkste punten
- 1Artikel 220a lid 2 Gemeentewet vereist dat ten minste 70% van de WOZ-waarde aan woondelen toerekenbaar is om het woningtarief te rechtvaardigen.
- 2Belanghebbende wijzigde in beroep haar standpunt ingrijpend: zij accepteerde de WOZ-waarde van € 905.000 maar betwistte het toegepaste tarief.
- 3De heffingsambtenaar bracht twee taxatieverslagen in; het tweede taxatieverslag (waarde € 1.201.000) werd door belanghebbende gebruikt als grondslag voor haar waardeallocatie.
- 4Belanghebbende berekende een woondeelaandeel van 81,5% (€ 738.000 / € 905.000), ruim boven de wettelijke drempel van 70%.
- 5De objectafbakening van de onroerende zaak was tussen partijen niet in geschil.
Impactanalyse
Juridische impact
De uitspraak verduidelijkt de toepassing van de 70%-norm uit artikel 220a lid 2 Gemeentewet bij gemengd gebruik van onroerende zaken en bevestigt dat de waardeallocatie leidend is bij de tariefbepaling voor de OZB. De keuze van het taxatieverslag dat als berekeningsgrondslag dient, kan daarbij bepalend zijn.
Praktische impact
Eigenaren van gemengde panden (deels woning, deels niet-woning) kunnen bij een juiste waardeallocatie aanspraak maken op het lagere woningtarief voor de OZB, wat kan leiden tot substantieel lagere gemeentelijke belastingaanslagen. Het loont om bij gemengd gebruik de WOZ-waardeopbouw kritisch te analyseren.
Onderwerp-impact
Voor vastgoedeigenaren en gemeenten die OZB-aanslagen opleggen voor gemengde objecten, benadrukt deze zaak het belang van een nauwkeurige waardeallocatie tussen woon- en niet-woondelen bij de tariefkeuze.
Samenvatting
In deze zaak bij het Gerechtshof Amsterdam staat centraal of een onroerende zaak met een vastgestelde WOZ-waarde van € 905.000 voor de OZB moet worden aangeslagen naar het woningtarief of het niet-woningtarief. De eigenaar (belanghebbende) had in bezwaar en beroep aanvankelijk de hoogte van de WOZ-waarde betwist en een waarde van € 514.000 bepleit. In een laat stadium wijzigde zij haar standpunt ingrijpend: zij accepteerde de WOZ-waarde van € 905.000, maar stelde dat ten onrechte het niet-woningtarief was gehanteerd. Volgens haar dient het pand in hoofdzaak tot woning, zoals bedoeld in artikel 220a lid 2 van de Gemeentewet. Die bepaling schrijft voor dat een onroerende zaak 'in hoofdzaak' tot woning dient als ten minste 70% van de WOZ-waarde kan worden toegerekend aan woondelen of delen die volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. De heffingsambtenaar bestreed dat aan dit criterium werd voldaan en legde twee taxatieverslagen over: een eerste bij de uitspraak op bezwaar (waarde € 930.000) en een tweede bij het verweerschrift in eerste aanleg (waarde € 1.201.000). Belanghebbende maakte gebruik van de waarden in het tweede taxatieverslag en rekende op basis daarvan € 738.000 toe aan woondelen. Afgezet tegen de vastgestelde WOZ-waarde van € 905.000 levert dat een percentage van 81,5% op — ruim boven de wettelijke drempel van 70%. Het Hof volgt deze benadering en concludeert dat de onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dient, zodat het woningtarief van toepassing is. De objectafbakening stond niet ter discussie. De zaak illustreert dat bij gemengd gebruik van onroerend goed de keuze van het taxatieverslag als berekeningsgrondslag bepalend kan zijn voor de toepasselijke OZB-tariefcategorie.