Eigenaar beboet voor illegale woningsplitsing in Amsterdam
ECLI:NL:RVS:2025:6324, Raad van State, 24-12-2025, 202405050/1/A2
Inhoudsindicatie
(officieel, Rechtspraak.nl)Bij besluit van 4 maart 2020 heeft het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam aan [appellant] een bestuurlijke boete opgelegd ter hoogte van € 18.000,00 voor het zonder vergunning verbouwen van de woonruimte aan [locatie] in Amsterdam tot twee zelfstandige woonruimten of deze woning in verbouwde staat te houden. [appellant] is sinds 4 juni 2010 eigenaar van de woning. Het college is naar aanleiding van eerdere overtredingen op dit adres van de Woningwet, het Bouwbesluit en de Huisvestingswet 2014 een onderzoek gestart naar het feitelijk gebruik van de woning. In de basisregistratie persoonsgegevens stonden ten tijde van het onderzoek drie personen ingeschreven op het adres van de woning. Op 14 oktober 2019 heeft een huisbezoek door toezichthouders van de gemeente Amsterdam plaatsgevonden waarbij zij drie bewoners aantroffen. Naar aanleiding van het huisbezoek hebben de toezichthouders op 15 oktober 2019 een rapport van bevindingen opgesteld.
Kern van de zaak
Eigenaar van een woning in Amsterdam wordt door het college een bestuurlijke boete opgelegd van €18.000 wegens illegale woningsplitsing. Tijdens een huisbezoek op 14 oktober 2019 troffen toezichthouders een woning aan die feitelijk was opgesplitst in twee zelfstandige wooneenheden met eigen voorzieningen, in strijd met de Huisvestingswet 2014.
Beslissing van de rechter
De uitspraak is onvolledig aangeleverd, waardoor de definitieve beslissing van de Raad van State niet volledig kan worden vastgesteld. Op basis van de beschikbare tekst staat vast dat het college een bestuurlijke boete van €18.000 heeft opgelegd wegens overtreding van artikel 21, aanhef en onder d, van de Huisvestingswet 2014; de verdere beoordeling door de Raad van State is niet leesbaar.
Impactscore
LaagHet betreft een casuïstische handhavingszaak zonder duidelijke nieuwe rechtsontwikkeling; de uitspraak is bovendien onvolledig, waardoor de definitieve beoordeling van de Raad van State niet kenbaar is.
Belangrijkste punten
- 1Woning feitelijk gesplitst in twee zelfstandige wooneenheden (3e en 4e verdieping) met elk eigen keuken, douche, toilet en toegangsdeur
- 2Bestuurlijke boete van €18.000 opgelegd wegens overtreding van artikel 21, aanhef en onder d, Huisvestingswet 2014
- 3Eigenaar was op de hoogte van de onderverhuur en had het onderhuurcontract ontvangen
- 4Eerdere overtredingen van Woningwet, Bouwbesluit en Huisvestingswet lagen ten grondslag aan het onderzoek
- 5Uitspraak is onvolledig; eindbeslissing van de Raad van State kan niet volledig worden vastgesteld
Impactanalyse
Juridische impact
De zaak bevestigt de handhavingspraktijk rondom illegale woningsplitsing op grond van artikel 21 Huisvestingswet 2014, waarbij wetenschap van de eigenaar van onrechtmatig gebruik een boete rechtvaardigt. Omdat de uitspraak onvolledig is, kan de precieze juridische norm die de Raad van State stelt niet worden vastgesteld.
Praktische impact
Woningeigenaren in Amsterdam worden geconfronteerd met substantiële bestuurlijke boetes bij illegale splitsing van woningen, ook wanneer de feitelijke opsplitsing door huurders wordt geïnitieerd maar de eigenaar daarvan op de hoogte is.
Onderwerp-impact
De zaak raakt aan de aanhoudende problematiek van woningsplitsing en schaarste op de Amsterdamse woningmarkt, waarbij gemeentelijke handhaving via bestuurlijke boetes een afschrikwekkend effect beoogt voor verhuurders die de woningvoorraad illegaal opknippen.
Samenvatting
Deze zaak betreft een woningeigenaar in Amsterdam die sinds 2010 eigenaar is van een pand. Naar aanleiding van eerdere overtredingen van de Woningwet, het Bouwbesluit en de Huisvestingswet 2014 startte het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam een onderzoek naar het feitelijk gebruik van de woning. Tijdens een huisbezoek op 14 oktober 2019 troffen gemeentelijke toezichthouders drie bewoners aan en stelden zij vast dat de woning — die op papier bestaat uit twee bouwlagen (3e en 4e verdieping) — feitelijk was opgesplitst in twee zelfstandige wooneenheden, elk voorzien van een eigen keuken, douche, toilet en toegangsdeur. Een stel huurde de vierde verdieping op basis van een hoofdhuurovereenkomst met de eigenaar voor €1.800 kale huur per maand. De derde verdieping werd door hen onderverhuurd aan een derde bewoonster, die verklaarde dat de woning al gesplitst was toen zij er in oktober 2018 introk. De eigenaar was van deze onderhuur op de hoogte en had het onderhuurcontract ontvangen. Op grond van deze bevindingen legde het college op 4 maart 2020 een bestuurlijke boete op van €18.000 wegens overtreding van artikel 21, aanhef en onder d, van de Huisvestingswet 2014, dat het zonder vergunning onttrekken of samenvoegen van woonruimte verbiedt. De eigenaar ging hiertegen in bezwaar en beroep. De zaak bereikte uiteindelijk de Raad van State. De aangeleverde uitspraaktekst is echter onvolledig, waardoor de definitieve beslissing en motivering van de Raad van State niet kunnen worden vastgesteld. Wat wel duidelijk is, is dat de kern van het geschil draait om de vraag of de eigenaar verantwoordelijk kan worden gehouden voor de illegale woningsplitsing en of de opgelegde boete in stand kan blijven.