Hoge Raad: terugwerkende kracht verhuurderheffing reparatiewet toelaatbaar
ECLI:NL:HR:2026:1243, Hoge Raad, 10-07-2026, 24/03381
Inhoudsindicatie
(officieel, Rechtspraak.nl)Verhuurderheffing 2014 e.v., Wet maatregelen woningmarkt 2014 II, strijd met het verdragsrechtelijke gelijkheidsbeginsel van art. 26 IVBPR en van art. 14 EVRM, ECLI:NL:HR:2018:846; terugwerkende kracht reparatiewetgeving WMW.
Kern van de zaak
Een verhuurder (mede-eigenaar van huurwoningen) bestrijdt de verhuurderheffing die via reparatiewetgeving met terugwerkende kracht tot 1 januari 2020 is ingevoerd. De reparatiewet sloot een onbedoeld fiscaal privilege voor mede-eigenaren, ontstaan door een discriminatoire toerekeningssystematiek, alsnog af. Belanghebbende stelt dat de terugwerkende kracht in strijd is met eigendomsrechten en het EVRM (Eerste Protocol, artikel 1).
Beslissing van de rechter
De Hoge Raad verklaart het beroep in cassatie ongegrond. De terugwerkende kracht van de reparatiewet is toelaatbaar omdat de belastingplichtige de verschuldigdheid van de verhuurderheffing tijdig kon voorzien, de wetgever een redelijke grond had voor de terugwerkende kracht, en er voor belanghebbende geen sprake is van een individuele en buitensporige last.
Impactscore
HoogHet betreft een Hoge Raad-arrest dat een principieel oordeel geeft over de toelaatbaarheid van terugwerkende kracht bij fiscale reparatiewetgeving en de 'fair balance'-toets; de uitkomst heeft bredere werking voor verhuurders en bevestigt een lijn die al in eerder 2026-arrest was ingezet.
Belangrijkste punten
- 1De reparatiewet sloot een onbedoeld fiscaal privilege voor mede-eigenaren van huurwoningen af met terugwerkende kracht tot 1 januari 2020.
- 2De brief van 20 december 2019 maakte de inhoud en strekking van de reparatiewet voldoende kenbaar vóór de peildatum, zodat de heffing voorzienbaar was.
- 3De reden voor de terugwerkende kracht – het uitsluiten van een opbrengstderving van 70 tot 100 procent van de verhuurderheffing – is niet van redelijke grond ontbloot.
- 4Er is geen 'individual and excessive burden' vastgesteld: de heffing ter zake van woningen in mede-eigendom is relatief beperkt.
- 5De wetgever heeft op fiscaal gebied een ruime beoordelingsmarge bij de 'fair balance'-toets onder artikel 1 Eerste Protocol EVRM.
Impactanalyse
Juridische impact
De Hoge Raad bevestigt dat terugwerkende kracht van fiscale reparatiewetgeving toelaatbaar is indien de belastingplichtige de maatregel tijdig kon voorzien, een redelijke grond bestaat en geen individuele buitensporige last optreedt. Dit sluit aan bij eerdere jurisprudentie (HR 26 juni 2026, ECLI:NL:HR:2026:804) en bevestigt de reikwijdte van de beoordelingsmarge van de fiscale wetgever.
Praktische impact
Mede-eigenaren van huurwoningen die zich voor 2020 hadden beroepen op het gelijkheidsbeginsel om de verhuurderheffing te ontlopen, kunnen geen succesvol cassatieberoep meer instellen; de heffing blijft onverminderd verschuldigd over het jaar 2020.
Onderwerp-impact
Voor de vastgoedsector, en meer specifiek verhuurders van sociale huurwoningen, bevestigt dit arrest dat de overheid via reparatiewetgeving snel en terugwerkend kan ingrijpen om onbedoelde fiscale privileges te corrigeren zonder dat dit leidt tot een EVRM-schending.
Samenvatting
In deze zaak lag de vraag voor of de met terugwerkende kracht ingevoerde reparatiewet verhuurderheffing (Wet maatregelen woningmarkt 2014 II) verenigbaar is met het eigendomsrecht zoals beschermd door artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM. De reparatiewet vloeide voort uit een ontdekt onbedoeld fiscaal privilege voor mede-eigenaren van huurwoningen, dat was ontstaan door een discriminatoire toerekeningssystematiek in artikel 1.3 Wmw. Nadat in november 2019 duidelijk werd dat mede-eigenaren zich met succes op het gelijkheidsbeginsel zouden kunnen beroepen en de verhuurderheffingsopbrengst daardoor met 70 tot 100 procent dreigde terug te lopen, kondigde de regering op 20 december 2019 per brief aan de reparatiewet met terugwerkende kracht tot 1 januari 2020 door te voeren. Het Hof Den Haag oordeelde dat de maatregel de 'fair balance'-toets doorstaat. De Hoge Raad onderschrijft dit oordeel volledig. Allereerst was de verschuldigdheid van de verhuurderheffing voor belanghebbende voorzienbaar: de brief van 20 december 2019 – gepubliceerd vóór de peildatum – gaf de inhoud van de reparatiewet voldoende duidelijk weer. Ten tweede is de reden voor de terugwerkende kracht niet van redelijke grond ontbloot: de wetgever wilde een aanzienlijk budgettair risico uitsluiten dat pas laat in 2019 in volle omvang zichtbaar werd. Ten derde levert de heffing voor belanghebbende geen individuele en buitensporige last op; de reparatiewet beëindigt immers slechts een niet-beoogd voordeel. De Hoge Raad verklaart het cassatieberoep ongegrond en ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling. Het arrest bevestigt de ruime beoordelingsmarge van de fiscale wetgever en sluit aan bij de lijn die de Hoge Raad eerder in 2026 uitzette.